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#향남역
#향남읍
"향남역세권 맹지(완숙도↘)를 살래? 아니면
이천 부발역세권 대지(완숙도↑)를 살래?"
고수에게 이런 질문을 던진다면 큰 실례를
범하는 것이다
우문이기 때문
#경기도
#맹지
#땅투자
향남역세권 일대 맹지와 녹지지역가치는
부발역세권 일대 맹지와 녹지지역가치와는
딴판이다
체질이 전혀 다르다
방향성과 잠재크기도 다르다
병점일대 과거모습
향남일대 과거 모습
#화성시
#이천시
하나는 성장하는 미래가치이고
하나는 완성된 현재가치기 때문
하나는 인구가 꾸준히 증가하는 곳이고
한 곳은 인구가 정체된 지경의 역세권이기 때문이다
한 곳은 인구증가세가 꾸준한 뚜렷한 반면
한 곳은 인구증가세가 들쭉날쭉하다
확정성과 확장성이 부족하다는 증거다
맹지의 변화와 녹지지역의 용도변경현상이
일어날 수 있는 두 가지 모토(사안) -
인구증가세
그리고
역세권의 완성도(공사중)
인구증가세와 역세권의 완성도가
지역을 젊게 만드는 동력이다
현재의 향남역세권의 모습은 색다르다
차별화가 가능하여
환금화과정이 수월하다
완공을 앞둔 상태이고
완공 시 곧바로 역세권2차 개발과정인
역세권 도시개발과정에 돌입할 수가 있다
주거인구의 꾸준한 증가세 때문에 가능한 시나리오
아파트에 입주할 젊은 인구는 실수요 겸 투자자다
제2의 동탄의 모습을 안고 있는 곳이
곧 향남역 일대인 것
향남역세권 일대 모습은 지금의 동탄신도시 일대다
#동탄신도시
동탄1,2신도시의 축소판이
향남1,2지구(미니신도시)
향남역세권일대가
제2의 동탄의 모습으로 전격 변화할 것으로 쉽게 예상됨
이천시
용도변경의 중요한 단초(이유) -
녹지지역이 일반주거지역으로 바뀌면서
인근 맹지들의 접근도가 높아짐
주거 및 유동인구가 증가하여
잠자리와 놀자리가 구비되어지기 때문
기반시설이 있어야 주거 및 편익시설이 들어올 수 있는 것(기반시설은 바탕화면이다)
향남역세권의 현재가치와 부발역세권의 현재가치가
판이하다
향남역세권의 현재가치 - 복합개발진흥지구로 지정된 지경
화성시청역은 주거개발진흥지구로 지정된 지경
부발역세권의 현재가치 - 특정개발진흥지구로 지정된 지경
(과시 누구에게 희망고문을 주고 있는 것인가??)
#서해선
#경강선
서해선 향남역과 경강선 부발역의 가치가 판이한 이유이리라
현재로선 최근 고양특례시 일대와 연장된 서해선이
앞선 지경
수도권의 남과 북을 하나로 연계 시키는 역할을
지금 서해선이 하고 있는 것
중요한 임무를 수행 중이다
서해선과 경강선의 지역체질의 차이는 극복이 쉽지 않다
경강선은 수도권의 3대 자연보전권역이자 3대 도자기도시를
지나기 때문에 보호 및 보존가치가 높다
광주 이천 여주가 바로 그곳
문화재보호구역 주변의 땅이 많아
현재 및 미래의 잠재력보단 과거 전통에 함몰된 기분과
분위기를 지울 수가 없다
곤지암역세권인 경우 문화재 발굴로 인해
지역진보가 일단 멈춘 지경
역사 안에 문화재가 비치되어 보기에 좋지는 않다
#향남읍
#부발역
향남읍과 부발읍은 각기 화성과 이천의 보물이 될 수 있는
소중한 가치다
인구는 향남읍이 거반 9만 명에 가깝고
부발읍은 그 절반에 가깝다
향남역세권의 맹지가치와 부발역세권의 맹지가치는
비교 대상이 아니므로
각기 지역개성과 품격을 존중해주는 편이 낫다
부발역세권의 특징도 보기 좋기 때문
부발역세권의 특징 - 부발~여주구간의 경강선과
부발~충주~문경구간의 중부내륙선이
부발역에서 분기한다
중부내륙선이 부발기지선을 따라 가다가
분기한다
다만 수서광주선 개통시까지만
부발역이 중부내륙선의 종착역역할을 수행
그에 따라 중부내륙선 연선 지자체들 입장에선
중부내륙선KTX를 판교역까지 연장하는
꿈을 그릴 수가 있다
수도권 전철 경강선일부 열차들은 부발역까지 종착한다
여기서 부발차량사업소로 빠지는 부발기지선이 분기한다
향후
평택부발선이 부발역에서 합류할 예정이다
실현될 경우
부발에서 갈 수 있는 방향은 여러 곳
(시흥 강릉 김천 평택 등 총4개 방향)
#판교
2012년 판교테크노밸리가 입성하면서
변혁의 바람이 불고 있는 지경
하이닉스와 제품 납품 협의를 위해 판교~부발구간을
이동하는 IT, 전자전기, 그래픽, 방송 업체 관계자들이
목도되고 있다
부발역에서 SK하이닉스 정문까지 도보로 20분 소요된다
(1.4km)
SK하이닉스에서 부발역 간에 셔틀버스가 운행되나
일반인들에겐 화중지병
하루평군 역 이용객은
지지난해 3,285명이고
지난해는 4,201명으로
중부내륙선 환승객 영향으로
약 1000명 늘었다
부발읍 인구 대비 이용객이 부족하다
역에서 400미터 거리에 영동고속도로 이천나들목이,
1km 거리엔 서울고속버스터미널 행 버스를
이용할 수 있는 정류소가 있기 때문
남쪽 방향으로는 800미터 거리에
동서울터미널 행 버스를 탈 수 있는
정류소가 있다
#광주시
#여주시
향남역세권의 특징 - 수도권 전철 신안산선이 이 역까지 연장될 계획
2022년 12월9일
신안산선이 향남역까지 연장되는 계획이 확정되었다
2023년 5월19일
화성시가 사업비 전액 부담하여
국가철도공단(국토부 대행)에 납입키로 하는
위수탁 협약을 체결하여
신안산선 향남역 연장이 공식 확정됐다
국비가 들어가지 않아 기재부 예타가
면제되며
국토부와 국가철도공단에서 수도권 전철
신안산선 사업 변경 고시를 통해
향남역 연장 사업을 진행하게 된다
#신안산선
향남읍과 부발읍의 하드웨어의 차이점
향남읍 면적 - 50㎢
인구밀도 - 1,726명/㎢
부발읍 면적 - 41㎢
인구밀도 - 896명/㎢
외모만 보고
향남역세권 맹지에 투자할래?
부발역세권 대지에 손 댈래?
우문이다
#부발역세권
부발역세권의 최대강점 - 대기업(SK 현대) 활용법만
십분활용한다면
최고의 역세권으로 거듭날 수 있다는 점
바로 앞의 종교시설을 상업시설물로 대체할 수 있는
대안 마련 또한 역세권이 거듭날 수 있는 기회다
기획를 잘 하면
좋은 역사로 이미지 혁신, 변신이 가능하다
향남역세권의 최대강점은
희소가치가 높다는 것이다
인구규모 대비 역세권의 양적가치가 아직 미미하다
이천과 화성의 공통점 - 역이 고작(!) 3개라는 점
이천-부발 신둔도예촌 이천
화성-병점 야목 어천
#어천역
#병점역
접근도 높은 맹지와 접근도 낮은 맹지는 그 차이가 극과 극이다
하나는 희망적인 맹지요 하나는 절망적인 맹지기 때문
접근도가 높은 맹지상태가 희망적인 건
이는 마치 결혼식장이나 산부인과병원 인근의 땅
모습처럼 비추기 때문
접근도 낮은 맹지상태가 절망적인 건
이는 마치 장례식장이나 화장터 인근의 땅 모습처럼
처량하기그지 없기 때문이다
접근도 높은 맹지는 마치 결혼식장 인근의 맹지 모습과 같아
희망적
즉 맹지가치는 주변가치와 젊은인구를 흡수할 흡입력에 의해
변한다
향남역세권의 맹지상태는 접근도가 갈수록 높아지는 맹지상태다
젊은인구가 급증하고 있기 때문이다
젊은인구들의 접근도가 점점 높아지고 있다
친밀도가 높아지고 있는 것이다
향남역세권 맹지살래?
부발역세권 맹지살래?
이런 질문이 추해보이는 이유다
⇒⇒⇒⇒☎☎☎ 010-2246-9741
부동산은 인생이다, 김현기의 토지이야기 : 네이버 블로그 (naver.com)