규제 완화에 늘어나는 주택 거래…양도세 절세(絶稅) 노하우는

[장경철]

집 2채 팔 때 '양도세 폭탄' 피하려면…매각 연도 분산을
올해 1채, 내년 1채 팔면, 연도별로 양도소득 분산, 누진세율 낮출 수 있어
1가구 1주택자 경우, 잔금 수령 늦춰서라도, 2년 보유 조건 지켜야, 양도세 비과세 혜택

가장 부담이 큰 세금은 당연 양도소득세(이하 양도세)다. 최근 부동산 규제 완화로 주택 거래가 늘면서 양도세 절세에 대한 관심 또한 높아지고 있다.
 
올해 6월 기준으로 서울 아파트 매매는 3843건으로 2021년 8월(4065건) 후 월간 기준 최다를 기록했다.
 
지난해부터 이어진 정부의 대출 규제 완화로 얼어붙었던 주택 거래도 살아나는 분위기다.
 
업계에서는 투기지구와 투기과열지구 15억원 초과 아파트의 주택담보대출이 허용되고, 무주택자의 담보인정비율(LTV)이 50%로 일원화되는 등 부동산 대출 규제가 잇달아 완화된 영향이라는 분석이 나오고 있다.

다주택자는 내년에 집을 팔면 높은 세율이 적용되는 만큼, 이번 기회에 주택을 처분할 계획이라면 절세 노하우를 미리 확인해 두는 게 좋겠다.
 
◆주택 보유기간 확인은 필수
 
양도세는 양도차익에서 장기보유특별공제(3년 이상)와 기본공제를 적용해 산정된 과세표준에 세율(6~45%)을 곱해 부과한다.
 
내년(2024년) 5월 9일까지 한시 유예되긴 했지만 2주택 이상 다주택자는 양도소득세 기본세율에 20~30%포인트가 중과되며 중앙정부 세금의 10%가 더해지는 지방세까지 포함하면 최고세율은 양도차익의 82.5%에 달한다.

세금 전문가들은 양도세를 계산할 때는 주택 보유기간에 각별히 신경 써야 한다고 조언한다.
 
12억원을 초과하는 고가주택을 제외하고 1가구 1주택자는 2년 이상 보유하면 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있다.
 
2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역이던 주택은 2년 이상 거주하면 비과세 혜택을 준다. 부득이하게 보유 및 거주 기간 2년을 채우지 못했으면 매수인과 협의해 잔금일을 취득일로부터 2년이 되는 날 이후로 조정하는 게 좋은데 양도 시점을 잔금일 기준으로 판단하기 때문이다.

장기보유특별공제를 활용할 때도 마찬가지로 보유 및 거주 기간에 유의해야 한다. 1가구 1주택자는 이 기간이 1년 늘어날 때마다 최대 10년까지 공제율이 4%포인트씩 높아지기 때문에 필요한 경우 처분 시점을 조정하는 게 좋겠다.
 
◆부부라면 공동명의 고려를
 
두 건 이상의 양도를 계획 중이라면 해를 달리 하는 게 좋다. 양도세는 연간 양도소득을 통산해 누진세율을 적용해서다. 양도 일정을 분산하면 그만큼 낮은 누진세율을 적용받을 수 있다.

세금 전문가들은 부부 공동명의로 부동산 소유권을 보유하는 게 세금 측면에서 유리하다고 조언한다. 부부여도 개인별로 세금이 부과되서다. 물론 소득이 없는 배우자 명의로 재산을 취득하면 재산취득자금 출처조사 등을 거쳐 증여세를 부과받을 수도 있다는 점은 유의해야 한다.
 
하지만 부부 사이에는 10년간 6억원의 증여재산을 공제해주기 때문에 이를 넘어서지 않는 경우라면 세금 측면에서 큰 문제는 없어 보인다.

배우자에게 증여받은 주택을 처분하려면 증여 5년 뒤에 하는 게 유리하다. 이 기간을 채우면 증여자가 취득한 가액이 아니라 배우자가 증여받은 가격을 취득가액으로 인정하기 때문이다.
 
◆비용 관련 서류, 신고 일정 꼼꼼히 챙겨야
 
부동산 거래, 집수리와 관련한 증빙도 꼼꼼히 챙겨둬야 하겠다. 양도세를 계산할 때 주택을 보유하면서 발생한 ‘필요 경비’는 제외해주기 때문이다.

필요 경비는 자본적 지출과 양도비용이 포함된다. 자본적 지출에는 베란다 새시, 건물 난방 교체, 방·거실 확장, 내부 시설 개량 공사비, 보일러 교체 비용 등이 해당한다. 벽지와 장판, 싱크대·주방가구, 외벽 도색, 문짝·조명 교체, 보일러 수리, 옥상 방수 공사, 하수도관 교체, 오수 정화조 교체, 타일·변기 공사, 파손 유리 교체 등은 수익적 지출로 보고 필요 경비에 포함하지 않는다. 양도비용은 부동산 중개수수료, 세무사 신고대행 수수료 등이 해당한다.

양도세 신고 일정도 꼼꼼히 체크해야 한다. 주택을 처분하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부해야 한다. 예를 들어 2021년 7월 15일 잔금을 받았다면 양도소득세 예정신고·납부 기한은 9월 30일이다.
 
장경철 부동산퍼스트 이사는 "양도세 세율이 6~45%의 누진세율 체계로 되어 있어 한 사람한테 속한 차익이 커질수록 세금이 더 커지는 구조다"며 “이밖에 양도세는 연간 양도차익으로 계산하는 만큼 두 채 이상 집을 팔 땐 매도 연도를 달리하는 게 좋다”고 말했다.