재개발 단지 분양이 줄을 잇고 있다. 개별 사업장 뿐 아니라 여러 곳을 계획적으로 재개발하는 뉴타운 등에서 계속 분양 물량이 나오고 있다.
이런 가운데 재개발 단지 청약경쟁은 치열하다. 청약가점제 도입 등의 영향으로 청약점수가 낮은 젊은층 등이 몰려 당첨되기가 여간 어려운 게 아니다.
하지만 조금만 눈을 돌리면 싸게 좋은 재개발아파트를 장만하는 방법이 있다.바로 조합원이 되는 것. 조합원이 되면 아파트 배정이 보장되는 데다 층수나 방향 등에서 일반분양분보다 좋다.
특히 동·호수가 정해진 입주권이 가장 확실하다. 동·호수 추첨 전에는 어디에 배정될지 모른다. 동·호수 추첨은 일반분양 전이나 후에 이뤄진다.
무주택자 등 실소유자만 거래 가능
그런데 동·호수가 정해진 입주권은 일반분양분보다 비싸기 마련이다. 층·향이 좋기 때문에 그만큼의 웃돈이 반영돼 있는 것이다.
조합원 입주권이 층·향에서 좋은 줄 알면서도 일반분양분에 도전하는 이유는 이처럼 일반분양분이 조합원 입주권에 비해 싸기 때문이다. 크기에 따라 몇천만원에서 많게는 1억원 넘게 차이나기도 한다.
하지만 조합원 입주권을 비교적 저렴하게 구할 수 있는 사업장이 있다. 도시재정비촉진지구로 지정된 뉴타운 입주권이다. 도시재정비촉진지구는 정부의 지원을 받아 개발되는 뉴타운인 셈. 계획적으로 개발되고 층수 완화 등 각종 인센티브가 주어져 입지여건에선 일반 재개발 사업장보다 낫다고 볼 수 있다.
이런데도 조합원 입주권을 비교적 저렴하게 구입할 수 있는 것은 거래제한 때문이다. 재정비촉진지구에서는 20㎡ 이상 토지(대지지분 포함) 는 거래허가를 받아야한다.
재개발 단지에서 가장 작은 크기인 전용 60㎡ 정도 아파트의 대지지분도 20㎡가 넘기 때문에 입주권은 모두 허가대상이다. 허가를 받으려면 무주택자거나 집이 있더라도 집을 팔고 입주할 경우에만 허가를 받을 수 있다. 2주택자는 허가받지 못한다.
재정비촉진지구를 제외하고는 입주권 거래제한이 없기 때문에 촉진지구 입주권 수요가 제한적일 수밖에 없다. 때문에 입주권 시세가 일반분양분보다 크게 비싸지 않고 간혹 저렴한 매물도 나온다.
상한제 적용을 받지 않는 재개발 단지들이 인기를 끌자 일반분양분의 분양가를 주변 시세 중 가장 비싼 가격을 기준으로 매겨 분양가가 다소 높게 매겨지는 것도 입주권과 가격 격차가 줄어든 요인이기도 하다.
지난달 서대문구 북아현재정비촉진지구에 분양된 단지의 경우 조합원 입주권이 일반 분양가와 큰 차이 나지 않는다. 80㎡가 3억6400만원에 분양됐는데 입주권은 3억7000만원선부터 구할 수 있다. 138㎡의 일반분양가는 7억3900만원이었는데 입주권은 7억7000만~7억8000만원선이다. 층·향의 웃돈을 감안하면 일반분양가보다 많이 비싸다고 보기 어려운 가격이다.
층·향 메리트 감안하면 입주권이 더 쌀 수도
이달 분양된 래미안 길음뉴타운(재정비촉진지구) 8,9단지의 경우 아직 조합원 동·호수 추첨이 실시되지 않아 조합원 매물이 거의 없다. 다음달 중순 동·호수 추첨이 이뤄지면 입주권 매물이 나올 것으로 예상된다.
부동산중개업소들에 따르면 동·호수가 정해지지 않은 물건 가운데 간혹 일반분양가보다 저렴한 매물이 나오는 상황이다.
때문에 도시재정비촉진지구의 단지를 분양받을 계획을 갖고 있다면 입주권 시세부터 파악하는 게 낫다. 입주권은 일반 분양분보다 초기 목돈이 많이 들어가기는 하지만 가격차가 크지 않다면 입주권이 유리한 것이다. 향·층 차이에 따른 일반분양분과 입주권 간 가격차가 더 벌어질 수 있기 때문이다.
자료원:중앙일보 2007. 8. 31