임차인의 배당요구여부 꼭 확인하세요

[뚜벅이]

임차인의 배당요구여부 꼭 확인하세요

안녕하세요. 오늘은 임차인의 배당요구와 관련된 내용을 알아보겠습니다. 

최근 사람들이 부동산경매에 많은 관심을 가지고 참여를 합니다. 온,오프라인으로 경매 공부도 많이하여 기본적인 권리분석인 임차인의 대항력 여부는 분석하실 줄 압니다.

다른 하자가 없는 물건이라면 임차인의 임차보증금 인수여부를 고려하여 입찰가를 산정하게 되지요. 하지만 가끔 대항력이 있는 선순위임차인이 배당을 받아갈 것이라고 생각하여, 배당요구 여부를 확인하지 않고 입찰을 하시는 분들이 있습니다. 낙찰을 받았는데 선순위임차인이 배당요구를 안했다면 고스란히 임차보증금을 인수하게 되는 경우가 발생하는 것이지요.

배당요구의 여부뿐만 아니라 배당요구종기일 이내에 배당요구를 했는지도 꼭 확인해야합니다. 언제 배당요구를 했는지가 중요하다는 것이지요. 대부분은 배당요구종기일 이내에 배당요구를 하고 있습니다만 가끔씩 그렇지 않은 경우가 있기 때문입니다.

이렇게 배당요구종기일이 지나서 배당요구를 하더라도 서류를 접수해주고, 날짜까지 입력해줍니다. 

하지만 배당요구종기일 이후에 한 배당요구는 배당이 이루어지지 않으므로 조심하셔야 합니다. 만약 안**씨가 선순위임차인이라면 낙찰자가 안**씨의 보증금을 전액 인수해야하는 것이지요.

하지만 배당요구를 하지 않아도 배당을 받아가는 사람들이 있습니다. 배당요구를 할 필요가 없는 사람들은 첫 경매개시결정 등기일 전에 저당권 및 전세권, 임차권을 등기부등본에 등기한 이들이고, 배당요구를 반드시 해야 하는 사람들은 민법·상법 및 기타 법률에 의한 우선변제청구권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 첫 경매개시결정 등기일 이후 가압류를 설정한 사람들입니다.

그럼 이러한 배당요구 여부는 어디서 확인할까요? 

대법원에서는 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서의 열람이 가능하도록 열어줍니다. 들어가면 배당요구종기일 및 임차인들의 배당요구 여부가 나오므로, 확인하시기 바랍니다. 

하지만 대법원 홈페이지에서 확인한 정보가 입력의 오류로 인해 잘못되어 있더라도 대법원에서는 책임을 져주지 않습니다.

그렇기 때문에 매각기일 1주일 전부터 법원에 비치되는 문서들을 직접 열람해보시는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

만약, 좀 더 빨리 배당요구 여부를 확인하고자 한다면 문건/송달내역에서도 아래와 같이 배당요구의 여부를 파악할 수 있습니다. 

하지만 또 하나 조심해야하는 것이 있습니다. 바로 배당요구 철회입니다. 채권자가 배당요구를 한 것은 확인했으나 이후 이를 철회한 것을 확인하지 못하고 입찰했다가는 자칫 임차보증금 전액을 인수해야 할 수도 있기 때문이지요.

만약 이러한 배당요구가 제약없이 이루어지면 입찰자들이 낙찰 후 큰 피해를 받을 가능성이 높기 때문에 민사집행법 제88조 제2항에서는 배당요구 철회에 대해 일정한 제한을 가하고 있습니다. 배당요구 철회를 첫 매각기일 이전에 지정되는 배당요구종기일 이후에는 할 수 없도록 하여 권리관계의 변동에 따른 위험을 최소화하고 있습니다. 

참고로 이러한 배당요구 철회는 임차인 뿐만 아니라 배당요구를 한 채권자는 누구든지 배당요구종기일 이전에 철회를 할 수 있으니 꼭 입찰하고자 하는 물건에서 배당요구 철회는 없었는지 확인하시기 바랍니다.

오늘은 임차인들의 배당요구에 대해서 한 번 알아보았습니다. 다시 말씀드리지만 대항력 있는 임차인이 무조건 배당을 받아갈 것이라고 예상하여 입찰했다가 큰 피해를 볼 수 있으니 귀찮더라도 입찰 전에 필히 법원에 비치된 자료를 살펴보도록 합시다.

대항력이 있는 임차인이 배당요구를 하지 않았다는 것은 대부분 이전 소유주와의 계약기간까지 거주를 하기 위해서인 경우가 많습니다. 이 경우 임차인의 기존 계약기간이 만료될 때까지 임차인을 내보낼 수 없고, 임차보증금 전액을 낙찰자가 인수해야하니 인수할 임차보증금을 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

감사합니다.

부동산태인 홍보팀 (02-3487-9902)

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