중국 국무원 6개 부처가 공동 제정한 외자의 부동산 투기 제한 정책이 베일을 벗었다
거시적 조정정책의 예봉은 지분 매입을 노리는 ‘핫머니’를 향하게 됐다.
18일 오후, 인중리(尹中立) 중국사회과학원 부동산금융연구소 박사는 “건주방(建住房) (2006)171호” 문건에 대해 “매우 적절한 타이밍에 취한 아주 적절한 조치”라며 흥분을 감추지 못했다.
이 171호 문건이 바로 얼마 전까지 소문으로만 떠돌던 《외자의 중국 부동산시장 진출 및 관리 규범화에 관한 의견》으로 중국 건설부, 중국 상무부, 중국 국가발전개혁위원회 등 6개 부처가 공동으로 제정했다.
이 문건은 소문에서 알려진 것처럼 모두 4개 부분, 14개 조항으로 구성돼 있으며 외자의 부동산 시장진입, 외자의 부동산 개발경영, 외국 기관•개인의 중국 부동산 매입 등 3대 분야에 대한 명확한 규정을 내리고 있다.
실체회사 설립, “핫머니” 흐름에 대한 모니터링
정책(1) 외국계 기관 및 개인은 중국 내 비(非) 주거용 부동산을 투자 및 구입할 경우 ‘사업적 목적’이라는 원칙을 준수하고 외국인 부동산 투자 관련 규정에 의거 외국인 투자기업 설립을 신청해야 한다.
정책(2) 외국인이 부동산회사를 투자, 설립할 경우 총 투자액은 1000만달러 이상(1000만 달러 포함), 등록자본은 총 투자액의 50% 이상이어야 한다.
정책(10)중국 내 분사 또는 대표기관을 설립하지 않은 해외 기관 및 중국 내 사업 또는 학습 기간이 1년 미만인 개인은 중국 내 상품주택을 매입할 수 없다.
분석: 인 박사는 “종전에는 중국 부동산 시장에 진출한 해외자본에 대해 효과적인 관리, 감독을 시행할 수 없었지만 이제 회사 설립을 의무화하고 등록기업에 경영상황에 따른 납세의무를 부과하는 등의 조치를 취함으로써 ▲우선 거래원가를 높여 일부 투기성 외자의 진입 가능성을 낮췄고 ▲그 다음으로는 시장에 대한 정부의 관리, 감독이 강화됐다”고 평가했다.
장자펑(張家鵬) DTZ 사무소부(部) 이사보는 “지난해 위안화의 변동환율제 실시와 함께 위안화 평가절상에 대한 목소리가 높아지자 위안화 평가절상에 베팅한 해외의 핫머니가 중국시장을 향해 벌떼처럼 밀려들고 있다. 이들 핫머니는 특히 중국의 부동산 산업에 군침을 흘리고 있다”라면서 “핫머니가 몰려오고 있는 것에는 어느 정도의 투기성이 있으므로 실체회사를 설립하도록 한 규정을 통해 해외자본의 투기행위를 일정 부분 규제할 수 있다”라고 덧붙였다.
'지분매입 핫머니’에 예봉 겨눠
정책 (8)외국인이 투자한 부동산기업의 중국 측 투자자와 외국인 투자자는 어떠한 형식으로도 계약서, 정관, 지분양도각서 및 기타 서류에 어느 한쪽의 고정 회수금 또는 변칙적인 고정 회수금을 보장하는 조항을 둘 수 없다.
분석: 장 이사보는 중국 부동산시장에 대한 해외자본의 투자 방식을 크게 ▲ 개발사업에서 일정한 지분을 확보한 후 지분양도를 통해 수익을 챙기는 유럽 및 미국 개발업체의 방식 ▲중국 내 건실한 부동산업체를 인수•합병한 뒤 임대료 수익을 챙기는 방식 ▲ 중국 내 부동산 개발에 직접 투자하는 홍콩, 대만 및 동남아시아 일부 개발업체의 방식 등 세가지 형태로 분류했다.
인중리(尹中立) 박사는 “지분양도를 제한한 것은 이번 정책의 핵심 중 하나다. 관리•감독부처들 역시 이 ‘화근’을 발견한 것 같다”라고 말했다. 인 박사가 말한 ‘화근’은 첫 번째 투자 방식을 가리키는 것이다.
관련 규정은 해외자본은 중국 내 기업에 직접 투자할 수 없도록 규정했지만 지분참여 방식은 허용했다. 이들 해외자금은 대부분이 핫머니로 ‘속전속결’식의 치고 빠지기로 수익을 챙긴다. 때문에 이를 알고 있는 중국 측 기업들은 이러한 자금을 유치했을 경우 소정 기간 내 중국 내 회사가 핫머니가 보유한 지분을 회수토록 하는 규정을 둬 핫머니의 현금화를 보장할 필요가 있었다. 2003년 이후 이러한 방식이 점차 증가함에 따라 거시적 조정정책의 시효성을 저해돼 왔다. 게다가 올 초부터는 해외자본은 상장부동산회사의 지분을 사들이는 우회적인 투자 방식까지 출현하고 있다.
출처 : 2006-07-19, 신화사(新華社)