부동산 실전 재테크 3원칙

[영산강]

부동산 실전 재테크 3원칙

 
‘전교에서 1등 하면 무엇 하나? 수능에서 망치면 끝장인데...’
부동산 재테크는 수많은 이론과 지식이 아닌 실전에 강해야만 바로 부자가 될 수 있는 것이다. 그러기 위해서는 계속 도전해야 한다. 어떤 것이라도 도전을 하지 않는다면 실패는 없다. 대신 인생이 실패할 뿐이다. 부동산 실전 재테크에 성공하기 위해서는 남보다 먼저 하고, 남보다 빨리 하고, 남보다 자주해야 하며 부동산 재테크 확실하게 실패하는 법칙을 반드시 알고 있어야 한다.
부동산 재테크 확실하게 실패하는 법칙은 다음과 같다.
 
첫째, 부동산에 투자할 때 싼 곳만 한다.
누구나 봐도 똑같은 조건일 경우 부동산은 싼 곳이 좋은가? 아니면 비싼 곳이 좋은가? 라고 할 때 부동산은 비싼 곳이 좋다. 필자가 봐도 그렇고 누가 봐도 싼 곳을 어떻게 비싸게 팔 수 있겠는가? 싼 곳은 가치가 적어서 절대로 비싸게 팔수가 없는 것이다. 하지만 비싼 곳을 사서 조금 더 좋게 리모델링 등을 해서 시장에 내 놓으면 비싼 가격에 팔 수 있는 것이다. 예를 들면, 올해 공시지가 기준으로 가장 비싼 곳이 서울시 중구 충무로 1가 24-2번지로 m2당 6,230만원(2억 5백만원/평)이고 가장 싼 곳은 경상북도 울진군 서면 소광리 산 23번지로 m2당 115원(380원/평)이다. 우리나라에서 가장 비싼 땅 값(약 2억)으로 가장 싼 땅을 약 541,977평을 살 수 있는 것이다. 여의도 면적의 1/2보다 더 큰 면적이다.

울진의 땅은 넓긴 넓은데 나무가 빽빽이 둘러 싸여 있고 사람이 서 있기 힘든 경사가 심한 임야이기에 사용 가치가 전혀 없는 곳이다. 땅은 넓은데 사람이 서 있지 못하고 굴러 떨어지는(?) 단점이 있는 것이다. 지금으로부터 10년이 지나 2021년이 되면 명동 땅값이 많이 올라가겠는가? 아니면 울진의 땅값이 더 올라가겠는가? 당연히 명동 땅값이 더 올라가지 않겠는가?

그래서 부동산은 가격이 싼 곳보다 비싼 곳이 좋은 곳이고 바로 그런 곳에 투자해야만 성공할 수 있는 것이다.
 
둘째, 전문가들만 너무 믿는다.
우리는 현재 전문가의 홍수시대에 살고 잇다. 필자를 포함한 전문가의 말이나 글은 참고만 해야지 모든 것을 믿으면 낭패 볼 확률이 높다. 전문가들도 엇갈린 의견과 상반된 의견이 언제나 존재하며 전문가의 말이 항상 맞는 것이 아니기 때문이다. 그러나 그들은 더 좋은 정보와 실력을 갖추고 있기에 그 정보를 다른 방법으로 사용할 줄 아는 전략 즉, 전문가들과 언론에서 표현하는 정보가 무엇을 의미하고, 그 의미가 앞으로 어떤 현상으로 나타날 것인지를 파악하는 것이 그 무엇보다 중요하다고 하겠다.

특히, 21세기에는 지구 반대편에서 일어난 일이 24시간도 채 되지 않아 우리에게 영향을 준다. 세상이 언제 어떻게 변화되고 무엇이 우리 경제에 영향을 줄 지 모르는 세상 속에 살고 있기 때문에 예측하기가 여간 어려운 것이 아니다. 그래서 이제는 1년 예측이 아니라 분기별 예측도 하기 어려운 세상에 살고 있는 것이다. 이렇듯 전문가의 지식을 각자의 지혜로 만들 수 있어야 할 것이다.

셋째, 현재 부동산 가격이 버블이며 그래서 대폭락할 것을 믿는다.
당연히 버블 지역도 있다.
하지만 한 순간에 버블이 꺼져 대폭락으로 이어지지는 않을 것이다.
최근 국내 부동산 시장에서 집값의 ‘4분기 바닥론’이 나오고 있다.

한국주택금융공사에서 지난 2분기 ‘주택구입능력지수(Korea Housing Affordability Index)’를 분석한 결과 2분기보다 약 2.8% 상승했다고 발표하였고, 우리나라의 실질 주택가격이 국민은행 주택가격 통계가 시작한 이후 여섯 번째 상승국면에 접어들었으며, 작년 하반기부터 최근까지 지역별 차이가 있지만 전국의 실질 주택가격이 약 2.5% 올랐다는 국민은행의 조사도 있었다.

필자는 미국의 신용등급 강등과 프랑스에 이어 미국, 이탈리아 대형 은행들의 신용등급 강등이 도미노로 이어질 가능성으로 인해 국내 부동산 시장의 회복이 지연될 경우도 있어 'V'자형과 'U'자형의 상승보다는 'L'자형의 상승 가능성이 있다고 본다. 또한 내년 상반기 총선과 하반기 대선 등으로 인해 2012년 하반기에는 부동산 시장이 상승기로 접어들 가능성도 있다고 본다.

부동산 가격의 바닥!
일반적으로 부동산 시장에서 ‘바닥’은 언제인가? 바닥이 되어야 구입하는데...
그러나 부동산 시장에서의 바닥은 세상 그 누구도 알 수 없다.
지나봐야 ‘아! 그때가 바닥 이었구나’ 하는 것이다. 바닥이 시장에 알려지면 남들은 가만히 있는가? 언제 대폭락할지, 얼마나 폭락할지, 알지도 못하고 알 수도 없는 그때만 기다리기만 하면 되겠는가?

넷째, 무리하게 대출을 받아 부동산을 구입한다.
부동산을 구입하면서 절대 무리하지 말고 내 몸에 맞는 투자를 실천해야 하는데 기본적으로 부동산 구입비용의 약 30~40% 대출을 받는 것이 상식화 되어 있는 것 같다. 이것은 대단히 잘못된 국민적 관행이고 습관이다. 이것을 고쳐야 되고 바로 잡아야 한다. 혹여 부동산 구입비용이 모자라서 대출을 일으킬 때는 반드시 최소화해야 한다.

빚을 내서 부동산을 구입할 때는 부동산 가격 상승기에나 하는 방법이다. 대출받은 이자를 내고도 부동산 가격이 올라가서 이익이 날 때 하는 방식이란 것이다. 현재와 같은 부동산 시장이 불황기일 때는 절대 빚을 내서 투자해서는 안 된다.

매년 많은 이자도 내고 부동산 가격까지 하락한다면 손해가 이만 저만이 아니기 때문이다. 실제로 판교에서 12억 부동산을 본인의 자금 약 5억 원을 투자하고 7억 원을 대출을 받아 부동산을 구입한 후 이자폭탄에 살 수도 죽을 수도 없는 상황에 처해 있다가 결국 경매에 넘어가 버린 경우를 볼 때 빚을 얻을 때는 그 빚으로 돈을 더 벌 수 있을 때에만 얻어야 하는 것이다. 레버리지(지렛대)의 효과를 잘못 이용하면 어려움과 고통만 겪는다.

빚을 내서 재테크하는 것은 최악의 재테크이다. 특히 불황기일 때는 더욱 그렇다.

부동산 재테크의 흐름이 변화하고 있는 것을 놓쳐서는 안 된다. 과거에서 현재에 이르기까지 국민 거의 대다수가 너나 할 것 없이 금융권에서 무분별한 대출을 일으켜 부동산을 매입하였고 지금 그 빚으로 ‘강남거지’라는 것도 생긴 것이다.

기준금리가 3개월째 동결에도 불구하고 시중은행 가계대출 금리는 1년 5개월 만에 최고의 비율로 급등해 서민층 이자부담이 갈수록 커져 가고 있다. 올해 말에 가계부채가 약 1,000조를 돌파할 것으로 예상하고 있다. 1,000조를 만 원짜리로 펼치면 달을 19번을 왕복할 금액이다. 사상 최고치로 치솟고 있는 가계부채 위험지수가 국내 경제와 부동산 시장의 새로운 뇌관이 될 가능성이 매우 크다.

‘재테크에 성공하는 사람은 빚을 내서 돈을 벌지만, 재테크에 실패하는 사람은 빚을 내서 빚만 진다.' 는 말을 잊어서는 안 될 것이다.
한 발 한 발 조심하면 넘어지지 않고 안전하게 걸을 순 있지만 빠르게 갈수는 없다. 더 빠르게 달리고 싶다면 넘어져 봐야 한다. 생각만 넘쳐 나고 행동이 없으면 부동산 재테크에서 주어지는 것은 아무것도 없다. 빠르게 움직여야만 부동산 실전 재테크에서도 기적이 나온다.

1톤(ton)의 생각보다 1그램(g)의 행동이 꿈과 기적을 이룬다고 한다. 지금부터 꿈과 기적을 위해 움직이기 바란다. 동물의 왕 사자도 결코 누워서 먹이를 먹지 않는다. 아주 자그마한 먹이도 죽을힘을 다해서 잡아먹듯이 부동산 재테크에 최선을 다해야만 성공할 수 있는 것이다.
이제 부동산 재테크 확실하게 실패하는 방법을 숙지한 후 부동산 재테크 성공을 위해 자신감 있게 추진해보자. 성공해서 자신감이 생기는 것이 아니라 자신감이 있어서 성공하는 것이다.