뉴스 [올 부동산시장 기상도－주상복합]전문가 기고/김은경 스피드뱅크 부동산연구소 팀장

[이명필]

전반적인 경기 불황이 지속되는 가운데 올해도 정부의 각종 규제 정책이 기조가 이어질 것으로 예상된다. 이에따라 부동산 시장은 지난 해와 마찬가지로 약세가 이어질 것으로 전망되고 있다.

이같은 주택시장의 침체는 다른 수익형 부동산 상품에도 영향을 미칠 것으로 예상된다. 이미 과잉공급 현상을 보이고 있는 주상복합아파트와 오피스텔 시장은 올해 하락폭이 3∼4%에 이를 전망이다.

이에 따라 지난해 분양권 전매 제한과 건축규제 영향으로 인해 형성됐던 하향 안정세가 올해도 유지되면서 고전을 면치 못할 것으로 예측된다.

우선 오피스텔 시장을 살펴보면 정부의 오피스텔 건축 규제 강화로 인해 이미 전반적인 오피스텔 시장은 크게 위축된 상황이다.

내수 경기 침체로 임대 수요가 감소해 공실이 늘어나고 있는 가운데 최근에는 프리미엄이 없는 깡통 분양권까지 속출하고 있는 실정이라 올해에도 수익성 감소와 함께 가격 하락세가 지속될 것으로 보인다.

또한 전반적인 경기 침체로 오피스텔 임대료는 계속해서 하락세를 보이고 있는 데 비해 이미 지난해부터 늘어나고 있는 입주 물량에다 2003년 호황 시점에 착공한 오피스텔의 입주 물량이 본격적으로 쏟아짐에 따라 전반적인 시장 위축은 불가피할 전망이다.

특히 오는 4월부터는 상가와 오피스텔의 후분양제가 실시됨에 따라 1?4분기 중에는 오피스텔의 밀어내기 공급 물량이 쏟아질 것으로 보여 기존 오피스텔 시장은 더욱 위축될 가능성이 크다.

더구나 서울시가 올해부터 오피스텔 분양시 1실당 1대 이상의 주차시설 확보를 의무화함에 따라 오피스텔의 분양가 상승도 예상되고 있어 전망이 밝지 않다.

여기에 오피스텔에 대한 기준시가 고시도 시장을 위축시키는 요인이 될 것으로 예상된다.

국세청이 오피스텔도 시가를 반영하여 기준시가를 측정해 고시하면서 올 1월 1일부터 양도소득세와 상속·증여세 과세표준으로 활용하게 됨에 따라 세부담도 더욱 커진다.

결국 올해는 특별한 변수가 없는 한 오피스텔 시장이 살아나기는 힘들 것으로 전망된다.

주상복합아파트 시장도 전망이 좋지 않은 것은 마찬가지다.

지난해부터 이미 주상복합에 대한 규제가 강화된 데다 올해 일반아파트 입주물량도 많은 상태여서 주상복합이 주목을 끌기는 어려울 것으로 보인다.

주상복합아파트는 지난해 3월 말부터 투기과열지구에서 분양권 전매가 금지된 데다 청약통장 가입자에게 우선 공급되는 등 규제가 강화됨에 따라 가수요가 크게 줄고 있다.다만 입지가 좋은 곳의 고급 주상복합는 대형 평형을 중심으로 차별적인 강세를 보일 것으로 전망된다.

올해 주상복합은 전국적으로 35곳 이상에서 1만여가구 이상이 공급될 것으로 보이고 이 가운데 상반기에만 서울 양천구 목동과 영등포구 여의도동,인천 송도 및 경기 화성동탄신도시 등 서울과 수도권의 주요 유망지역에서 대형 주상복합이 잇따라 공급될 예정이어서 관심을 가져볼 만하다.

특히 지역을 대표할만한 ‘랜드마크형’주상복합아파트의 경우 아파트에 비해 상대적으로 입지여건이 좋고 초고층이어서 조망권 확보에도 유리하다.또 이같은 요건에 따라 프리미엄 형성 기대치가 높기 때문에 관심이 쏠릴 것으로 예상된다.

따라서 수요자들이라면 역세권을 비롯해 입지가 뛰어난 우량 물건에 선별적으로 청약하는 것이 바람직하다. 다만 시장 침체가 계속되고 있는 만큼 단기 시세차익보다는 입주 이후 자산가치를 따져본 후 청약에 나서야 한다.