■ 입대의 회장 직인 임의대로 날인한 소장 법원 ‘철퇴’
청주지법 충주지원
☛ 징역 4월에 집유 1년
[아파트관리신문=온영란 기자] 입주자대표회장의 직인을 임의대로 날인해 결재가 이뤄진 것처럼 꾸민 관리사무소장이 법원의 철퇴를 맞았다.
청주지방법원 충주지원(재판장 임창현 판사)은 최근 충북 음성군 모 아파트 관리사무소장으로 근무하며 두 번에 걸쳐 입대의 사인을 부정 사용한 혐의로 기소된 A씨에 대해 징역 4월에 집행유예 1년을 선고했다.
이 아파트 입대의 회장은 서류 결재 시 편의를 위해 회장 직인을 아파트 관리사무실에 보관하면서 서류 결재 시마다 매번 관리사무소로 와서 직인을 날인하거나 소장 내지 경리에게 대신 날인 할 것을 지시해 왔다.
A소장은 2020년 6월경 입대의 회장에게 아파트 ‘2019년 결산보고서’서류의 결재를 상신했으나 회장은 예산집행 항목 중 문제가 있는 부분을 지적하며 결재를 반려했다.
이와 함게 ‘급여 외 관리비용, 연차수당 직출승인요청 기안용지’서류의 결재를 요했으나 입대의 회장은 서류를 검토하던 중 소장과 말다툼을 하게 됐고 결국 회장이 서류에 결재를 하지 않고 관리사무소를 나갔다.
이에 A소장은 같은 해 8월부터 실시될 아파트 세무감사에 대비하기 위해 행사할 목적으로 입대의 회장의 허락 없이 회장 직인을 날인해 결재가 완료된 것처럼 꾸미기로 마음먹었다.
이에 두 결재서류에 관리사무소에서 보관하던 회장 직인란에 임의로 날인해 타인의 인장을 부정사용했다.
재판부는 “A씨의 업무상 사인부정사용 경위에 불가피한 측면이 있다”면서 “이를 고려해 징역형의 집행을 유예한다”고 판결했다.
출처 : © 아파트관리신문, 온영란 기자 입력, 온영란 기자 oyr99@aptn.co.kr
■ 하자보수 손해배상청구는 입대의 아닌 입주민 권리
[승소열전]
입주자대표회의가 사업주체에 대해 하자담보추급에 의한 손해배상 청구를 한 경우 입대의가 구분소유자들을 대신해 손해배상을 청구했다거나 구분소유자들이 입대의를 통해 손해배상청구권을 행사했다고 볼 수 있는지?
1. 문제제기
입대의가 하자담보추급에 의한 손해배상소송을 제기했을 경우 하자담보추급권은 입대의가 아니라 구분소유자 즉 입주민이 갖고 있는 것이므로 입대의가 제기한 소는 권리 없는 자에 의해 제기된 것에 불과합니다.
이를 보완하기 위해서는 각 개별 입주민으로부터 채권양도를 받아서 청구취지 및 청구원인 변경을 하는 절차를 거쳐야 합니다.
그러나 이 과정에서 청구취지 및 청구원인 변경 시점이 민법 및 집합건물법에서 규정하는 하자담보추급권의 제척기간을 도과한 경우 문제가 발생할 수 있습니다.
2. 대상판결
대상판결 역시 입대의 명의로 제척기간 내에 소를 제기했으나 청구취지 및 청구원인 변경 시점에는 이미 민법 및 집합건물법이 규정하는 제척기간이 도과함에 따라 부득이하게 입대의의 “하자담보추급권” 행사를 입주민의 권리 행사로 볼 수 있는 것이 아니냐는 주장이 나온 것입니다.
이에 대해 대상판결은 입대의가 그 자신의 이름으로 사업주체에 대해 하자보수청구를 한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 입대의가 자신의 권리를 행사한 것으로 봐야 하고 이를 입대의가 구분소유자들을 대신해 하자보수를 청구했다거나 구분소유자들이 그들의 하자보수청구권을 입대의를 통해 행사했다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
3. 소결
대법원에서는 입대의는 입주민과 분명히 구분되는 별개의 인격체이므로 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 입주민이 입대의에게 양도한 것이 아닌 이상 입대의가 입주민을 대신해서 권리를 행사한 것으로 볼 수는 없기 때문에 이를 인정하지 않은 것입니다.
생각건대 입대의는 입주민을 대표하는 기관으로 입주민의 편의 및 이익을 위해 활동합니다.
더불어 하자가 발생한 경우 입주민 개개인이 이를 대응하기란 쉽지 않은 현실에 비춰 대부분의 아파트에서는 하자보수청구권에 관해서는 입대의가 주도적으로 이를 해결하고 있습니다.
이렇듯 입대의가 입주민을 대신해 권리를 행사할 수 있음에 비춰 보면 입대의가 사업주체에 대해 하자담보추급에 의한 손해배상을 청구한 경우 입대의가 구분소유자들을 대신해 손해배상을 청구하였다거나 구분소유자들이 입대의를 통해 손해배상청구권을 행사했다고 선해해 해석해주는 것이 구분소유자들의 이익을 위해 더 바람직하지 않나 생각합니다.
이러한 점에서 하자담보추급권에 관해 대법원이 다소 엄격하게 판단한 것이 아닌가 하는 의문이 있으나 법원은 입대의의 이름으로 하자보수를 청구한 경우 입대의가 자신의 권리를 행사한 것일 뿐 구분소유자들의 권리를 대신 행사한 것이 아니라고 판단했습니다.
민법 및 집합건물법이 규정하는 하자담보추급권의 제척기간을 도과하지 않도록 주의를 기울여 그 이전에 입주민들의 채권양도를 받아 소를 제기해야 할 것입니다.
출처 : © 한국아파트신문, 권형필 변호사 kslee@hapt.co.kr
■ 어린이집·경로당은 전부를 다른 용도로 변경 안 돼
[민원회신]
질의: 아파트 내 경로당 일부 용도변경
아파트 내 경로당의 일부공간을 근린생활시설 또는 다른 주민공동시설로 용도변경이 가능한지. <2022. 6. 23.>
회신: 부대시설이나 주민공동시설로 변경 시 행위신고 대상
공동주택관리법 제35조 제1항에 따라 공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위 등을 하려는 경우 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받거나 신고를 해야 하며, 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준은 같은 법 시행령 제35조 제1항 별표3에서 정하고 있다.
질의가 명확하지 않아 상세한 답변은 어려우나, 질의한 내용이 경로당을 용도변경 하고자 하는 것이라면 이는 시행령 별표3 제1호 다목에 따른 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 용도변경으로 봐, 영리를 목적으로 하지 않는 경우에 한해 주택건설기준 등에 관한 규정에 따른 설치기준에 적합한 범위에서 부대시설이나 주민공동시설로 변경하는 경우에 행위신고 대상에 해당하며, 공동주택관리법(법률 제18385호, 2021. 8. 10.)의 개정으로 법 제35조 제2항에 따라 시장·군수·구청장은 신고를 받은 경우 그 내용을 검토해 이 법에 적합하면 신고를 수리해야 한다.
이 경우 필수시설(별표3 비고 제4호: 주택건설기준 등에 관한 규정 제55조의2 제3항 각 호 구분에 따라 설치해야 하는 주민공동시설)은 시·군·구 건축위원회 심의를 거쳐 그 전부를 다른 용도로 변경할 수 있으나 다만 필수시설 중 어린이집 및 경로당은 그 전부를 다른 용도로 변경하는 것이 허용되지 않는다.
또한 입주자 공유인 경로당을 입주자 공유가 아닌 근린생활 시설로 변경하는 것은 권리관계의 변동 즉, 소유권 변경에 관한 사항으로 이는 공동주택관리법령상 행위허가(신고)에서 정하고 있는 사항이 아님을 알리니, 행위내용을 명확히 해 건축법 등 관계 개별법령에 적합 여부 등 구체적인 사항은 공동주택 관리·감독 권한을 가진 해당 시장·군수·구청장 등에게 문의해 확인하기 바란다. <전자민원, 주택건설공급과. 2022. 6. 28.>
<국토교통부 제공>