■■ 부동산 양도소득세 계산 체계와 순서 ■■

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■■ 부동산 양도소득세 계산 체계와 순서 ■■


양도소득세 계산 하는 순서에 대하여 한번쯤 확인하고 계산을 하여 보시길 바랍니다.

(1) 양도소득세 계산 순서

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( 자진 납부세액 산출)

(1) 양도소득세 계산 순서
(2) 양도차익 계산
양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 필요경비(①+②+③
• 실지 양도가액 : 상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액을 말합니다.
• 실지 취득가액 : 취득에 소요된 실제 취득가액을 말합니다.

① 취득 시 부대비용
부동산을 취득하면서 지출한 비용 중 취득가액 이외의 취득세, 중개보수료 등 취득에 소요된 법무사 수수료 등 모든 비용

② 취득 후 발생하는 자본적 지출 등 비용
• 부동산을 취득한 후 용도변경·개량· 이용편의를 위하여 지출한 비용
• 새시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등을 말함.
• 소유권 확보를 위한 소송비용· 명도비용·인지대 등도 포함.
• 취득 후 소유권 분쟁이 있는 경우 그 소송비용·명도비용·인지대 등도 포함.

※ 2016년 2월 17일 이후의 자본적 지출액부터는 신용카드 , 현금영수증 , 세금계산서 (계산서) 등의 증빙서류를 수취·보관하여야 필요경비로 인정받을 수 있었으나 , 2018년 4월 1일 이후 양도하는 분부터는 금융증빙 등 실제 지출이 확인되는 경우에도 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

③ 양도비용
자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대,
중개보수료, 양도소득세 신고서 작성비용 등 인정하여 줍니다.

(3) 장기보유특별공제는 토지. 건물을 양도하는 경우에만 적용하고 미등기 양도자산 대하여는 적용을 배제합니다.

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※ 비사업용 토지의 경우 2016년 12월 31일 양도분까지는 적용하지 않다가, 2017년 1월부터 적용하고 있습니다.

※ 주택의 경우 비과세 여부와 상관없이 양도 당시 1세대 1주택이면 최고 80%까지 적용하고 있으며. 다만, 비거주자는 1세대 1주택이라도 최고 30%까지 공제가 됩니다.
• 비과세요건 갖춘 고가주택으로 9억 원 초과 과세되는 주택

◆ 준공공임대주택 등에 대한 장기보유특별공제

• 민간임대주택에 관한 특별법 에 따른 기업형임대주택 또는 준공공임대주택을 같은 법에 따라 임대사업자등록하여 다음 요건을 모두 충족하는 경우
그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 장기보유 특별공제액을 계산할 때 8년 (10년) 이상 계속하여 임대 후 양도하는 경우 50%(70%)의 공제율을 적용합니다.

a). 임대보증금 또는 임대료는 연 5% 이내 인상
b). 전용면적 85㎡ 이하(다가구 주택일 경우 가구당 전용면적 기준)
※소득세법에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록을 하고 준공공임대주택 등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보는 것입니다.

◆ 장기임대주택에 대한 장기보유특별공제

• 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 장기임대주택을 6년 이상 임대한 후
양도할 때에는 일반 장기보유특별공제 율 (연 3%, 최대 30%)에서 임대기간에
따라 추가공제율을 더합니다. 이 경우 소득세법에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록을 하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봅니다.

▶ 장기임대주택

• 민간매입임대주택 : 1호 이상, 임대개시일 당시 주택의 기준시가 6억 원(수도권 밖 3억 원 ) 이하
• 건설임대주택 : 2호 이상, 대지면적 298㎡ 이하 & 주택의 연면적 (공동주택은 전용면적 )이 149㎡ 이하

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(4) 양도소득 기본공제는 다음과 같이 적용합니다.

다음의 소득별로 각각 연간 250만 원을 공제하며, 동일한 소득별 자산을 1년에 2회 이상 양도하는 경우 먼저 양도하는 양도소득금액에서 순차로 공제합니다.
• 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산
• 주식 또는 출자지분

◆ 공제 제외 : 미등기양도자산

(5) 양도소득세의 세율은 연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율이 적용됩니다.

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1) 하나의 자산이 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 산출세액 중 큰 것으로 함
2) 주택 및 조합원입주권은 40%
3) 주택 및 조합원입주권은 기본세율
4) 무주택세대로서 양도 당시 다른 분양권이 없고 30세 이상(30세 미만으로서 배우자가 있거나 배우자가 사망·이혼한 경우 포함)인 경우에는 기본세율 적용
5) 2017년 8월 3일부터 2018년 3월 31일까지의 양도분만 10% 가산됨
6) 지정지역 내 비사업용토지는 추가 10% 가산되나, 2018년 2월 현재 지정지역 없음

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▶ 부동산의 경우 전자신고를 하면, 미리채움 서비스 (등기부 정보 : 소재지,
면적, 취득·양도 날짜 및 가액 등 )
*를 이용하여 편리하게 신고할 수 있습니다.

* 미리채움 서비스에서 제공되는 등기부상 정보가 사실과 다를 경우 사실에 맞게 신고하여야 합니다.

▶ 양도소득세 종합안내 포털(홈택스 → 신고/납부 → 세금신고 → 양도소득세)을 이용하면, 전자신고는 물론 양도소득세 미리계산, 세금관련 법령, 사례 등 다양한 정보를 볼 수 있습니다.

◆ 전자신고·납부 방법
• 홈택스 : 신고/납부 > 세금신고 > 양도소득세 > 증빙서류제출
• 모바일 : 국세청 홈택스 앱 설치 후 신고(1채의 부동산)·납부

(1) 예정신고
① ‘예정신고·납부’란?
◆ 양도소득세 과세대상 자산을 양도한 거주자는 양도소득세의 예정 신고·납부기한 내에 주소지 관할세무서장에게 해당 신고서 제출 및 양도소득세를 납부하여야 합니다.

② 양도소득 예정신고·납부기한
◆ 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산(특정주식 등)을 양도한 경우
•양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내

◆ 부담부증여 (2017년 1월 1일 이후 부담부 증여하는 분부터)  증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내

◆ 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지로서 허가를 받기 전에 대금을
청산한 경우  토지거래허가 (해제) 일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내

◆ 주식(특정주식 등 제외)을 양도한 경우  주식 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내

(2) 양도소득 확정신고
1과세기간(1월 1일~12월 31일)동안 양도소득이 있으면 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일까지 주소지 관할세무서에 양도소득세 확정신고를 하여야 합니다. 단, 예정신고를 한 경우로서 다음의 경우가 아니면 확정신고를 하지 않아도 됩니다.

① 2회 이상 자산을 양도하고 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고하지 않은 경우
② 2회 이상 자산을 양도한 경우로서 산출세액이 달라지는 경우

(3) 양도소득세 분할납부
납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한
경과 후 2개월 이내에 나누어 납부 할 수 있습니다.

◆ 분할납부할 수 있는 세액
• 납부할 세액이 2천만 원 이하일 경우 : 1천만 원을 초과하는 금액
• 납부할 세액이 2천만 원을 초과하는 경우 : 납부할 세액의 1/2 이하의 금액

※ 2015년 7월 1일 이후 양도분은 추가납부세액이 없는 경우에는 무(과소)신고 가산세를 부과하지 아니함
※ 예정신고기한까지 무(과소)신고하였으나 확정신고 기한까지 확정신고 및 수정신고한 경우 가산세액의 50%를 감면을 하여 줍니다.

◆ 납부불성실 가산세(연간 10.95%) 계산

• 납부불성실 가산세=무 (미달 )납부세액×무 (미달 )납부일수 10,000 3

8) 신고 시 제출할 서류

◆ 양도소득세 신고 시에는 서류 ‘양도소득세과세표준 신고 및납부계산서’, ‘양도소득금액 계산명세서’를 작성하여 다음 서류와 함께 관할세무서에 제출하여야 합니다.

• 신고인 제출 대상 서류
▶ 해당 자산의 양도·취득에 관한 계약서 사본
▶ 환지확정 전에 취득한 토지：환지예정지증명원, 잠정등급확인원 등
▶ 자본적 지출액·양도비용 증빙, 감가상각비 명세서

• 공무원 확인대상 서류：신고인 제출생략
▶ 토지·건물 등기부등본
▶ 토지대장 및 건축물대장등본
※ 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 서류의 확인이 불가능한 경우에는
납세자에게 제출을 요구할 수 있습니다.

◆ 2018년 개정 양도세의 모든것 ◆

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2018년 양도소득세에 대한 모든 것오늘 세금의 정석에서는 2018년 양도소득세율을 비롯해 양도소득세 계산 시 주의해야 할 개정 내용들을 알아봅니다.www.youtube.com

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