고척공구상가 재건축 가속화? 고척아이파크옆 고척동 공구상가 전략적 투자 분석자료 우성부동산 구로부동산이야기 고척동부동산

[우성부동산T.2686-8006]

안녕하세요 

구로부동산이야기 고척동에 위치한 우성부동산 입니다.

오늘은 고척공구상가[=고척산업용품상가]에 대하여 

많은 전화문의 및 내점 손님들이 궁금 해 하시는점들을 모아모아서

간략한 요점정리 차원에서 포스팅 해 볼까합니다.

 고척공구상가에 대한 포스팅을 매물카테고리에 올릴까 하다가

드디어 오늘 첫날 재개발.재건축 카테고리를 생성(생일ㅋ)하여 

나 고척공구상가 여기 있쎰 ㅋ 

고척공구상가방을 새로이 만들었습니다.  

물론 고척공구상가에 대한 매물 카테고리는 상단에 원래부터 있었구요! 

이유는~~ 

먼저 고척공구상가의 역사를 소개하자면

소재지 : 서울특별시 구로구 고척동 103-4외 1필지에 위치하며

고척공구상가로 많이들 불려지고 있지만

정식명칭은 '고척산업용품상가' 라고 합니다. 

고척공구상가 단지규모는

대지 35,342m2 (10,690평) 

연면적 50,886.84m2

매장면적 36,598,85m2

지상3층(B1)1986년식

동시 주차대수 총900대

고척공구상가 건물은 차량 램프시설이 되어 있고

지하층 부터 지상3층까지 차량진출입이 편리한 상가이며,

900여대를 동시에 주차할 수 있을정도로 주차시설이 좋은 상가랍니다.

고척공구상가를 처음 방문하시는 분들이 한결같이 하시는 말씀은

미로찾기 같은 느낌이 든다고 합니다.

여러번 왔다갔다 해야 제 위치를 찾는다고..ㅋ

호실은(가.나.다.라.마.마.사) 

가열부터 사열까지 총 점포수 1,308개 각각 개별등기인 구분상가로서

즉 1308개가 있지만 그렇다고 소유권자가 1308명은 아니랍니다.

여기서 1명이 수십개를 소유하고 있는 경우가 많아

실제 소유자 인원으로는 800명 미만이랍니다.

왜 여기서 윗 부분을 강조하는지 아래에서 설명드릴게요! 

네이버 로봇이 제곱미터는 특수문자로 인식을 하는지.. 로봇 맞네요!

나 로봇 맞아!  주인님이 정해준 명령대로 명령에 맞게 열심히 수행하고 있어요..

자꾸만 지워져서 영타표기로 하니 나름.. 그렇지만 평의 표기를 자제하라고 하는데..

어찌하오리까.. 컴에서 제곱미터는 거부반응인게..ㅠㅠ

고척공구상가 부지 정말 넓긴 넓습니다. 

이정도라면 지식산업센터(=아파트형공장)도 충분히 건축할 수 있는 부지네요! 

것두 서울에서 비싸기로 소문난 지목이 준공업지역땅 땅 땅!!!

고척공구상가를 매수하고자 저희 우성부동산에 내점

고객님들로부터 가장 많이 듣는 질문과 실망 사례 모음집

1. 임대시세 ~~ 월세 

너무도 저렴한 월세, 

은행이자에도 밀리는 월세!  

고척공구상가는 구로동에 위치한 중앙유통단지와 비교 해 보면 전용면적은 여기랑 비슷하지만

물론 시세도 월세도 상권도 중앙유통상가가 훨 우위에 있습니다.

중앙유통상가는 땅 지분이 평균4평정도..

고척공구상가는 기본타입이 지분6.4평 86년식 노후건물 상권없음 그렇지만 공실은 없음

이 지역의 임대시세는 기본타입 1칸 기준시

월10만원부터~~최대100만원(극히 예외)까지 형성

고척공구상가의 위치에 따라서 대로변,특급지,점포앞 

차량진출입 여부에 따라 월세는 차등합니다.

이렇듯 

월세가 저렴하다보니 장기임차 보통 10년,20년~~~~ 

그냥 쭈욱~~ 분양시와 똑같은 월세라는게.. 참 특징적인 상가입니다.

그렇지만

중앙유통상가 VS 고척공구상가 땅 지분이 약간 크네요 고척공구상가 우위! ㅋ  

노후도 또한 고척공구상가가 우위네요..

흔히들 구분상가를 수익형부동산이라고 하는데

투자금 대비 수익율 환산 해 보면 수익형부동산이란 단어를 붙일 수 없게 만들죠!

그럼에도 불구하고, 왜 고척공구상가에 대해서 많은 관심들을 갖을까요?

그 이유는 

즉 고척공구상가는 수익형부동산이 아닌 자본적가치에 중점을 두고

투자하는 구분상가라는 것을 잊지 마세용~~

아래의 글을 보시면 쉽게 파악이 되실거예요!

2. 전용면적보다 땅 지분이 더 넓어요!

흔히들 구분상가를 수익형부동산이라고 하는데

투자금 대비 수익율을 환산 해 보면 수익형부동산이란 단어를 붙일 수 없게 만들죠! ㅋ

주택 재개발,재건축시 일반 빌라하고 비교했을때 보통은 땅 지분이 6~7평 

그것도 제1,2종일반주거지역(건페율60%에 용적욜250%), 

또는

제3종일반주거지역(50%/300%)

대부분 위의 사항이 주라고 보시면 됩니다. 

그렇다면 서울시의 준공업지역에 땅의 용적율은 어떨까요?

준공업지역은 서울시에서는 건폐율60%,용적율400% 

단, 공동주택을 건축할 경우에는 용적율250%로 다운!

이러한 이유로

주택지역에 있는 땅보다는 준공업지역의 땅이 많이 많이 비싼땅이랍니다. 

단순 비교시에만 그렇구 

이외에도 일조권 침해에 대한 적용도 받지 않고, 가로정비사업구역활성화방안등..등 

준공업지역땅은 혜택도 많고 활용가치가 높은 땅이랍니다. 

그렇다면

고척공구상가의 앞으로의 재건축 방향은 답이 나온 셈이죠!

지식산업센타 즉 상가.업무시설과 아파트을 적절히 배분하여 

업무시설&아파트 같이 공존하는 형식으로 재건축이 진행될것입니다. 

상가.아파트 가치가치 갑니다. 

법적 용적율 400% 최대한 위의 조건에 맞춰야 겠지용

그 이익은 소유주들에게...

3. 고객님 왈~ 고척공구상가가 조합설립은 되었나요?

아니요! 아직입니다.

개별등기는 1309개, 

소유자는 800명

재건축을 가기 위한 첫걸음 추지위원회 소유자의 50% 400명 동의를 받으면

추진위원회가 결성되는데 

제게 들리는 소식통은 거의 막바지 단계인듯 합니다.

개인적으로는

투자 자본금 대비 월세 수익이 뒷받침이 안돼고 있는지라

개개인의 소유권자들이 재건축을 반대 할 이유는 없어 보입니다.! 

즉 단합은 너무도 끈끈하게 잘 될거 같습니다.

옛, 영등포교도소부지에 지상25~45층 높이의 주상복합건물 6개동과 

옛, 영등포구치소부지에는 아파트23~35층 높이인 5개동이 들어서 2200여 가구가 2022년이면

인구 유입으로 연결되어 집니다. 

주변 기반시설 또한 지금의 사진이 아닌 3년후에 모습이 기대되는 지역이랍니다.

그야말로 고척동천지가 개벽하는 날이 다가오고 있습니다.

또한 이곳에 지하1.2층 코스트코 입점, 아이파크몰 지상1.2층 및 구로세무서 등 구로복합행정타운이 만들어 지면 고척동이 구로구의 새로운 랜드마크로 떠오르고 있는데, 바로 옆에 있는 지상3층 고척공구상가는 고척아이파크가 지상으로 건축물이 올라갈수록 고척공구상가의 재건축정비사업은 더욱더 사업속도가 가속화될것으로 보여집니다. 끝....

다음엔 고척공구상가에 대한 과거와 현재 거래된 가격 변동추이 자료로

찾아 올게요..........

끝까지 읽어 주셔서 감합니다. 

즐거운 주말되세요~~~^^

동영상에 블로그 작성에 

황금같은 휴일을 날샘밤으로---- 

그래도 

글로 표현할 수 있어..

피곤하지만 맘은 흐뭇 해 집니다. 

2020.2월 고척아이파크 공사 현장 동영상 구로부동산이야기 고척동 우성부동산

지하철1호선 개봉역을 기준으로 북부역 방향 2번출구 고척동.개봉동 일대 부동산 개발지도 구로부동산이야기 우성부동산

 위의 지도 그림은 개봉북부역 방향을 기준으로 한 조감도 입니다.

1) 개봉사거리 인근 구,한일시멘트부지에 개봉역센트레빌레우스(2020 입주,1천여세대)

2) 고척4구역재발 (현대&대우 공동시행 983세대)

3) 개봉3구역재건축(2019 법인조합설립후, 현 사업시행준비단계 2,400여대)

4) 더 나아가 서부T&D 상업지역부지 개발

  (최첨단 물류시스템을 갖춘 물류센타,상업용 쇼핑몰,아파트,오피스텔)

5) 목동선 지하 경전철

6) 여기에 고척공구상가 재건축으로 go go~~