취득세.등록세.상속세.증여세 계산

[이달]

취,등록세,지방교육세,농특세,인지세,채권매입액 계산 프로그램

세목

계산내역

주요 내용

취득세

(실가 ×1.0%=주택)

  06.09.10 시행.

① 기본 : 2%,  

② 법인 + 개인간주택거래시 : 1.0% = 주택만해당

   개인 + 개인간주택거래시 : 1.0% = 주택만해당

취득세의 농특세

(취득세×10%)

① 기본 : 취득세의 10%               

② 개인간주택 : 취득세감면액의 20%

③ 개인간서민주택(85평방미터 이하) : 없음

감면취득세의 농특세

(실가×1.0%×20%)

등록세

(실가×1.0%=주택)

  06.09.10 시행

① 매매,  기본 :기타 : 2%  = 농지 : 1%,

② 매매,  법인 + 개인간,주택  : 1% = 주택만해당

   매매,  개인 + 개인간,주택  : 1% = 주택만해당

③ 매매,  개인간,서민주택 : 1%=모든주택

지방교육세

(등록세×20%)

① 매매,  기본 : 등록세의 20%

② 매매,  개인,주택 : 등록세의 20%

③ 매매,  개인,서민주택 : 등록세의 20%

감면등록세의 농특세

(실가×1%×20%)

①매매,개인간,주택,감면부분:등록세감면액의  20%  ② 매매,개인간,서민주택(85평방미터 이하) : 없음

인지세

(실가)

부동산

소유권이전

1천초과 3천이하	2만원
3천초과 5천이하	4만원
5천초과 1억이하	7만원
1억초과 10억이하	15만원
10억초과	35만원

채권매입액

-기준시가

-공시가격

-공시지가

함정:채권은 실가가 아닌

국세청기준시가나 공시가격으로 하는 것임

채권은 1만원 미만은 없음으로 5천원에서 반올림한다.

(예: 16,000원=20,000원)

(예: 14,000원=10,000원)

구분		시가표준액	의무매입율
			특,광시	기타
주택 (건물+부속토지)	2천만원~5천만원       미만		1.3%	1.3%
	5천만원~1억원         미만		1.9%	1.4%
	1억원~1억6천만원      미만		2.1%	1.6%
	1억6천만원~2억6천만원 미만		2.3%	1.8%
	2억6천만원~6억원      미만		2.6%	2.1%
	6억원       이상		3.1%	2.6%
토지	5백만원~5천만원       미만		2.5%	2.0%
	5천만원~1억원         미만		4.0%	3.5%
	1억원       이상		5.0%	4.5%
기타 (상가,빌딩,사무실,공장 등)	1천만원~1억3천만원    미만		1.0%	0.8%
	1억3천만원~2억5천만원 미만		1.6%	1.4%
	2억5천만원  이상		2.0%	1.8%
상속	1천만원~5천만원       미만		1.8%	1.4%
	5천만원~1억5천만원    미만		2.8%	2.5%
	1억5천만원   이상		4.2%	3.9%

 

1. 납부대상 : 부동산등기, 건축허가

             (건물보전등기 : 매입 면제)

2. 비과세:농어민 영농목적 농지취득후 소유권  이전시

3. 매입액산정 : 최저매입액⇒1만원, 1만원미만시1만원

   단 5천원미만은 없는 것으로 함. 

주택거래=취,등록세 합계=85㎡이하= 실기액의 = 2.20%.  85㎡초과=실가액의 = 2.70%. 

기타 = 나대지. 상가 등 실가액의 = 4.60%

양도소득세계산프로그램

구분

산식 및 금액

핵심POINT

 1. 양도가액

실지양도가액 또는 기준시가(양도세프로그램참조)

 2. 취득가액

                               취득시 기준시가

실가추정 취득가 = 실양도가액×--------------

 (환산취득가액)                 양도시 기준시가

  실지,취득가액

 3. 필요경비

    개산공제액

환산 취득가액은 취득당시의

기준시가에 개산공제 3%한다.

필요경비,실가=취득세+등록세+교육세+법무사비용+중개수수료+자본적지출액(도배,장판은 제외)+양도비(중개료.광고료.약정에의한 매도인이 부담한 등기이전비용)

기준시가적용시개산공제액:취득기준시가금액×3%

-지상권등:기준시가7×%

-분양권: 기준시가×1%   - 미등기: 0.3% 

4. 양도차익

(1- 2- 3)

   4-1. 고가주택

양도차익=하단 계산식 참조

5. 장기보유

    특별공제

  ( 4 X 공제율)

  (4-1X 공제율)

보유기간	공제액
3년미만	공제없음
3년이상 ~ 5년미만	양도차익× 10%
5년이상 ~ 10년미만	양도차익× 15%
10년이상	양도차익× 30%
(1세대1주택 15년이상)	양도차익× 45%

-1세대3주택 공제없음

-2007년부터:1세대2주택자, 

  비사업용토지 적용배제

6. 양도소득금액

 (4 - 5)

7. 기본공제

  (2,500,000원)

1년에 인별로 한번만 공제함

8. 과세표준

 (6 - 7)

 9. 세율

 종류별 적용

보유기간별 적용

과세표준		세율		누진공제
2년 이상 보유	1천만원 이하		9%		0원
	1천만원-4천만원이하		18%		(-)90만원
	4천만원-8천만원이하		27%		(-)450만원
	8천만원 초과		36%		(-)1,170만원
1년~ 2년미만 보유						40%
1년미만 보유+1세대2주택( 07.부터)						50%
1세대 3주택+비사업용토지(07.부터)						60%
미등기 양도						70%

10.산출세액

 ( 8 × 9세율-누진공제)

    누진공제 제외 대상

   보유 2년 미만, 2주택이상. 비업무용. 미등기

11.예정신고납부

   세액공제

 (10 × 10%)

양도월로부터 2월이내 신고. 납부시 공제함.

12.결정세액

 (11 - 10)

12-1. 감액

 (12 - 12-1)

조세 제한 특례법상 감액.(06.01.01부터 8년자경농지,

 5년간 1억원 감액. 가타 1과세기간 1억원 감액.등)

13.주민세 10%

(12 × 10%)

14.납부할세금

 (12 +13)

 * 참고사항 :07.01.01부터 모든 부동산은 실지거래가액으로 계산 납부한다.

                                                       양도가액 – 6억

   󰁵 1가구 1주택 : 고가주택 양도차익 = ④(양도차익)  ×  --------------

                                                          양도가액

증여세 계산 프로그램

항목

산식

내용

1.증여재산가액  (a+b)

증여일 전후 3개월이내 매매,경매,수용,감정평가액을 증여재산가액으로 함.(없으면 기준시가,공시가격,공지지가임)

   (+)증여재산  (a)

   (+)증여주정,의제재산 (b)

   (+)재차 증여  (c)

 동일인에게 10년간 합산

   (-)부담부 증여  (d)

 배우자, 직계존비속간 제외

   (-)과세가액불산입액  (e)

 공익법인 출연. 고익신탁.

2. 증여재산공제 (a~e)

  (-) 증여재산 공제 (f)

10년 이내 아래 금액이내

1) 배우자 : 3억원

 2) 직계 존비속 :3,000만원

   (단, 미성년자 1,500만원)

 3) 기타 친족 : 500만원

  (-) 재해손실공제 (g)

  (-) 감정평가 수수료 (h)

 500만원 또는 1,000만원

3. 증여세과세표준(2~h)

  (×) 세율 ( i )

과세표준	세율
1억이하	10%
1~5억이하	20%(-1,000만원)
5~10억이하	30%(-6,000만원)
10~30억이하	40%(-1억6천만원)
30억초과	50%(-4억6천만원)

4. 증여재산 산출액 (3×i)

 (+)세대생략 증여할증( j )

할아버지 → 손자 (아버지 생략)

산출세액의 30%(대습상속 예외)

 (-)기 납부세액공제( k )

재차증여 합산 과세시 기납부 증여세 산출세액

 (-) 외국 닙부세액 공제( l )

5. 차감 납부세액

    (4 +j -k -l)

  (-) 신고세액공제

차감납부세액의 10%

(증여일로부터 3개월이내)

6. 납부세액

◈ 증여일 전후 3개월이내 매매,경매,수용,감정평가액을 증여재산가액으로 함.

  (없으면 기준시가,공시가격,공지지가임)

◈ 증여 전 후 3개월내 대출(저당)하지 말 것.

◉친족의 범위

 1. 6촌 이내의 부계혈족, 4촌 이내의 부계혈족의 처.

  2. 3촌 이내의 부계혈족의 남편 및 자녀.

  3. 3촌 이내의 모계혈족과 그 배우자 및 자녀.

  4. 처의 2촌 이내의 부계혈족 및 배우자.

  5. 배우자(사실상 혼인관계에 있는 자 포함)

  6. 입양자의 생가의 직계존속.

  7. 출양자 및 그 배우자와 출양자의 양가의 직계 비속.

  8. 혼인 외의 출생자의 생모.

상속세  계산 프로그렘

항목

산식

주요 내용

1. 상속재산가액

유증.사인증여포함

(+) 증여재산가액(a)

상속인 10년 이내,

상속인 이외의 자 5년 이내

(+) 상속 추정 등(b)

1) 1년 이내, 재산처분 2억 이상

2) 2년 이내, 재산처분 5억 이상

(-) 과세가액공제(c)

공과금,장례비(500~1천만원) 채무

2. 상속세과세가액(1+a+b-c)

(-) 기초공제(d)

기본) : 2억원

추가)가업:1억, 영농:2억 한도

(-) 배우자상속공제(e)

최저5억~최고30억

(-) 기타인적공제(f)

1)자녀 : 3,000만원

2)연로자 : 3,000만원

3)미성년자 : 연 500만원

4)장애자 : 연 500만원

  (1,3,4 중복적용 가능)

일괄공제

 1) 기초공제+기타공제

 2) 5억원

 (다음중 택일, 피상속인의 배우자 단독상속시는 일괄공제 배제)

(-) 금융재산공제(g)

순금융재산의 20%

(최저 2,000만원, 최고 2억 한도)

(-) 감정평가수수료(h)

500 또는 1,000만원

3. 상속세과세표준 2-(d~g)

(x) 세율(i)

과세표준	세율
1억이하	10%
1~5억이하	20%(-1,000만원)
5~10억이하	30%(-6,000만원)
10~30억이하	40%(-1억6천만원)
30억초과	50%(-4억6천만원)

4. 상속세 산출세액(3x i)

(+) 세대생략 상속 할증(n)

산출세액의 30% 할증(대습상속 예외)

(-) 증여세액공제(j)

증여재산에 대한 증여세 산출세액

(-) 단기재상속 세액공제(k)

10년 이내 재상속된 재산의 전상속세 산출세액에 공제율 적용

5. 차감세액(4+n-j-k)

(-) 신고세액공제(l)

차감납부세액의 10%(6개월이내신고)

6. 납부세액(5-l)

종합부동산세 계산프로그램
① 전년도보유세액 상당액 (전년재산세 + 종부세)
② 당해년도 재산세 {(과세표준 × 적용비율) × 재산세율}
③ 표준세율 재산세액(분모) 주의:전년도재산세액의 상한액적용하지 않음
④ 기준초과분 재산세액(분자) (기준초과분금액 × 적용비율 × 재산세율) 주의:기준초과분이므로 초과분에 맞는 세율만 적용(누진공제 하지 말것)
⑤ 기준금액초과 재산세 안분계산 (②×④÷③)
⑥ 종합부동산세 과세표준 (공시지가 또는 공시가격 - 기준금액)
⑦ 종합부동산세 {(⑥×세율) × 적용비율} 주의:세율을 먼저 곱해야 계산이 편리함
⑧ 산출세액전 종부세액 (⑦-⑤)
⑨ 세부담 상한액 {①×3(1.5)}-②(당해년도     재산세 반드시 차감할 것)
⑩ 세부담 상한초과액 (⑧-⑨)
⑪ 산출세액 (⑧-⑩)
⑫ 신고납부세액공제 (⑪×3%)
⑬ 결정세액 (⑪-⑫)
⑭ 농어촌특별세액 (⑬×20%)
⑮ 총납부할세액 (⑬+⑭)

농지보전부담금 대체산림자원조성비 분석 프로그램
농지보전부담금	● 전용 농지의 개별공시지가×30%×전용면적 ※ ㎡당 금액(개별공시지가의 30%)은 농림부 장관 고시금액을 한도로 한다 (현재는 50,000원)
대체산림자원 조 성 비	● 준보전산지 : 1,581원/㎡ ● 보전산지 : 2,055원/㎡ ● 산지전용제한지역 : 3,162원/㎡
지역개발공채	● 전용면적 평당 1,000원 ● 5,000원 단위로 절삭=산식=면적(㎡)×0.3025=평×1,000원=5,000원 단위 절삭    (예=199,000=195,000.  194,500원=190,000원)
면  허  세	구분	전용면적기준		인구 50만 이상 市 및 자치구 아닌 區가 설치된 市		기타 市	郡
	1종	3,000㎡ 초과		45,000		30,000	18,000
	2종	2,000㎡ 초과 3,000㎡ 이하		36,000		22,500	12,000
	3종	1,000㎡ 초과 2,000㎡ 이하		27,000		15,000	8,000
	4종	500㎡ 초과 1,000㎡ 이하		18,000		10,000	6,000
	5종	500㎡ 이하		12,000		5,000	3,000
	● 도농복합형태의 시에 대하여 당해 시의 洞지역은 市로, 邑∙面지역은 郡으로 본다. ● “인구 50만 이상 市”는 洞지역의 인구가 50만 이상인 경우를 말한다. ● 광역시 郡지역은 이를 郡으로, 그 밖의 지역은 이를 市로 본다.
납부기간	● 전용허가증 수령시까지
전용비용 종합분석
농지보전부담금	전용면적(㎡)		㎡당 공시지가의 30%		금액
대체산림자원 조성비	전용면적(㎡)		㎡당 조성비
지역개발공채	전용면적(평당)		평당 세  액
			1,000
면허세	종별 면적기준		시∙군 종류
부담금 합계