NPL대위변제 투자법이란?

[오수근]

PART 2. NPL시장혁명, NPL대위변제 연체이자 투자

1. NPL랭킹업 대위변제 투자법이 답답한 NPL시장에 혁명을 몰고 오고 있다.

가. NPL대위변제 투자법이란?

대위변제 투자법은 대위변제를 통하여 100%배당되는 선순위 근저당채권을 대위변제 투자자가 강제로 승계 취득한 다음 동 승계채권에 붙어 있는 연체이자율 17%내지 25%상당의 연체이자 배당수익을 얻는 투자방법이다. 대위변제 투자자는 대위변제 이후부터 배당기일까지의 기간 동안 부과된 연체이자 누적액을 배당받아 고수익을 얻는 쇼킹한 투자법이다. 여기에는 민법상의 임의대위인 NPL Ranking-Shift 대위변제 투자법과 법정대위인 NPL Ranking-Up 대위변제 투자법이 있다.

① NPL랭킹업(Ranking-Up) 법정 대위변제 투자법이란?

이는 이해관계인이나 후순위의 채권자 또는 후순위 등기권리자 등이 금융기관의 1순위 등 선순위 NPL근저당 채권을 채무자대신 변제하고 순위상승(Ranking-Up)으로 1순위 등 선순위 NPL채권의 연체이자 채권(17%내지25%)을 승계취득(Intercept)하여 근저당권설정 최고액(120%내지 130%)에 도달될 때까지의 연체이자 상당 배당차익을 얻는 쇼킹한 투자법이다. 채무자에게 대위변제 동의를 받아 대위변제 투자를 하는 임의대위(Ranking-Shift) 투자법에 대하여는 후술하기로 한다.

② NPL Ranking-Shift 임의 대위변제 투자법이란?

이는 이해관계 없는 제3자가 채권자에게 변제와 동시에 채권자의 대위승락을 얻어 채권자의 지위를 승계 취득하는 것으로서 임의대위라고 칭한다. 이 경우 채권자는 채무자에게 대위변제 통지를 하거나 채무자의 대위변제 승낙을 얻어야 한다. 실무에서는 대위변제 신청서의 하단에 채무자의 대위변제 동의 란을 만들어 이곳에 채무자의 서명날인을 받아 선순위 대위변제 대상 채권은행에 제출과 동시에 대위변제하면 선순위 근저당채권을 대위변제자에게 이전시켜 준다.

이것은 채권자나 채무자와 이해관계 없는 제3자가 채무자의 동의를 얻어 금융기관의 1순위 등 선순위 NPL근저당 채권을 채무자대신 변제하고 순위의 수평승계(Ranking-Shift)로 1순위 등 선순위 NPL채권의 연체이자 채권(17%내지25%)을 승계취득(Intercept)하여 근저당권설정 최고액(120%내지 130%)에 도달될 때까지의 연체이자 상당 배당차익을 얻는 투자방법이다.

나. 필자의 NPL랭킹업 이론(대위변제자에게 연체이자율 승계)을 뒷받침하는 대법원 판결 선고로 NPL랭킹업 투자는 더욱더 힘을 받게 되었다.

거제축협 NPL의 대위변제 배당이의 사건에서 대법원은 대위변제자에게 대위변제일(2010. 2. 4)로부터 배당기일(2011. 7. 6)까지 연체이자율(17.6%)에 상당한 배당차익이 승계된다는 최초의 판결을 선고하였다 (대법원 2014.05.16. 선고 2013다202755 배당이의). 이는 본인이 NPL랭킹업 책에서 주장한 이론을 확실하게 뒷받침 해주는 역사적인 판결이다. 따라서 이 판결은 대위변제자에게 대위변제액만을 배당해야 한다는 일부 경매법원의 이견 및 논란을 없애주게 되었다. 향후 대위변제자가 법원에 배당요구 시 이 대법원 판결을 첨부하여 배당요구를 하면 경매법원에서도 이견 없이 대위변제자에게 대위변제 이후 배당기일까지의 기간 동안 발생한 연체이자액을 확실하게 배당해 줄 것이다. 제3자가 채무자를 대신하여 채권자에게 대위변제를 하면 대위변제자는 채무자에 대한 구상권과 채권자에 대한 대위권(채권 및 담보권에 대한 승계이전을 받을 수 있는 권리)을 보유하여 두가지 권리를 병존 적으로 행사할 수 있게 된다. 다만 대위권은 구상권의 존재를 전제로 하여 존속하는 권리이기 때문에 구상권이 소멸하면 대위권도 소멸하게 된다. 이처럼 대위권은“구상권을 확보”하기 위하여 인정된 제도이다. 여기서 대위권을“구상권의 담보가 아닌 확보”라고 표현하는 것에서 대위권과 구상권은 별개의 독립된 내용을 가진다는 것을 알 수 있다. 만약 대위권이 구상권의 담보를 위하여 인정된 제도라면 대위권은 구상권에 종속된다는 것을 의미한다. 이 경우 대위권은 대위변제한 구상채권액의 내용을 한도로만 권리를 행사하여야 하므로 대위변제 후 누적되는 대출약정상의 연체이자는 구상금을 초과하게 되어 대위권의 담보대상이 아니어서 대위승계권을 행사할 수 없게 된다. 그러나 대위권은 구상권의 담보가 아닌 별개의 독립된 구상권의 확보수단이므로 대위변제 후 발생될 연체이자도 대위권의 승계이전의 대상이 되는 것이다. 이건 대법원 판결은 기존 채권자가 가지는 연체이자율 채권도 대위변제자의 대위권에 포함되어 대위변제자에게 이전된다는 것을 확실하게 입증시켜준 역사적인 판결이다.

다. 대위변제자에게 연체이자율(17.6%)이 승계된다는 역사적인 대법원 판결이 선고 되었다(대법원 2014.05.16.선고 2013다202755호 배당이의).

【판시사항】

수인이 시기를 달리하여 근저당권 피담보채무의 일부씩을 대위변제하여 피담보채무액을 모두 대위변제한 후 근저당권 일부이전의 부기등기를 각 경료한 경우, 근저당권 실행으로 인한 경매절차에서 배당방법 / 이때 종전의 근저당권자와 채무자의 약정에 따른 지연손해금도 대위변제자들이 안분 배당받을 금액에 포함되는지 여부(적극)

【참조조문】

민법 제278조, 제357조, 제481조, 제482조 제1항, 제483조 제1항

【참조판례】

대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다37319 판결(공2001상, 511)대법원 2011. 6. 10. 선고 2011다9013 판결(공2011하, 1385)

【전 문】

【원고(선정당사자), 상고인】원고 (소송대리인 변호사 백영호)

【피고, 피상고인】피고 1 외 1인

【원심판결】창원지법 2013. 2. 14. 선고 2012나3757 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 창원지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】

상고이유에 대하여 판단한다.

1. 원심은 구상권과 변제자대위권은 그 원본, 변제기, 이자, 지연손해금의 유무 등에서 내용이 다른 별개의 권리이므로, 대위변제자와 채무자 사이에 구상금에 관한 지연손해금 약정이 있더라도 이 약정은 구상금을 청구하는 경우에 적용될 뿐이고 변제자대위권을 행사하는 경우에는 적용될 수 없는데, 원고 및 선정자 2가 배당이의를 한 금액은 원고 등이 대위변제한 원금 122,739,735원에 대하여 원고 등과 채무자인 소외 1 사이의 약정에 따른 지연손해금일 뿐이고 원고 등이 변제자대위에 의하여 취득한 이 사건 대출과 관련된 근저당권자인 거제축산업협동조합(이하 ‘거제축협’이라고 한다)의 채무자 소외 1에 대한 확정채권이 아니어서 이 사건 근저당권의 피담보채권이 될 수 없다고 보아, 원고 등의 배당액이 적어도 대위변제 원금에 거제축협의 연체이율인 17.6%의 비율에 의한 지연손해금을 가산한 금액을 기준으로 산정되어야 한다는 원고의 주장을 배척하였다.

2. 그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유로 수긍할 수 없다.

가. 채권의 일부에 대하여 대위변제가 있는 경우에 대위자는 민법 제483조 제1항에 따라 그 변제한 가액에 비례하여 종래 채권자가 가지고 있던 채권 및 담보에 관한 권리를 취득하고, 수인이 시기를 달리하여 근저당권 피담보채무의 일부씩을 대위변제하여 피담보채무액을 모두 대위변제한 후 근저당권 일부이전의 부기등기를 각 경료한 경우에 대위변제자들은 그 변제한 가액에 비례하여 근저당권 전체를 준공유하므로, 그들이 근저당권을 실행하여 배당받는 경우에는 구상채권액 범위 내에서 대위변제가 없었다면 종전의 근저당권자가 배당받을 수 있는 금액을 각 변제채권액에 비례하여 안분 배당받아야 하고, 종전의 근저당권자와 채무자 사이에 지연손해금 약정이 있었다면 이러한 약정에 기한 지연손해금 또한 근저당권의 피담보채권에 포함되어 종전의 근저당권자가 배당받을 수 있는 금액으로서 대위변제자들이 안분 배당받을 금액에 포함되어야 한다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다37319 판결, 대법원 2011. 6. 10. 선고 2011다9013 판결 등 참조).

나. 원심판결 이유 및 기록에 의하면, ① 거제축협은 2004. 6. 18. 소외 1 등으로부터 이 사건 각 부동산에 관하여 채권최고액 3억 5,000만 원의 근저당권을 설정받고 소외 1에게 2억 5,000만 원을 대출한 사실, ② 소외 1 등이 위 대출 원리금을 연체 중이던 2010. 2. 4. 거제축협에 선정자 원고는 122,739,736원(원금 105,761,250원 + 이자 15,654,783원 + 제비용 1,323,703원)을, 소외 2는 122,739,735원(원금 105,761,250원 + 이자 15,654,782원 + 제비용 1,323,703원)을 각 대위변제한 후 그 대위변제금액에 대하여 거제축협으로부터 각 근저당권일부이전등기를 마친 사실, ③ 피고 1은 2010. 2. 10. 거제축협에 이 사건 대출 원리금 중 나머지 15,641,124원을 대위변제하여 위 대출 원리금 전액을 변제한 후 그 대위변제금액에 대하여 거제축협으로부터 이 사건 각 부동산 중 일부에 대하여 근저당권일부이전등기를 마친 사실, ④ 선정자 원고, 소외 2, 피고 1이 위 대출 원리금을 대위변제할 당시 위 대출에 적용되던 거제축협의 연체이율은 연 17.6%였던 사실, ⑤ 그 후 선정자 2는 소외 2가 소외 1에 대하여 가지는 위 대위변제로인한 구상금채권을 양수하고 2011. 2. 8. 소외 2 명의의 위 근저당권에 관하여 이전등기를 마친 사실, ⑥ 이 사건 각 부동산에 관한 경매절차에서 경매법원은 실제 배당할 금액 322,925,783원을 배당하면서, 1순위로 근저당권자인 원고 등과 피고 1에게 대위변제액인 각 122,739,735원과 15,641,124원을, 2순위로 소유자인 제1심 공동피고 2에게 잉여금으로 34,129,764원을, 교부권자인 피고 대한민국에게 1,590,320원을, 가압류권자인 피고 1에게 26,085,105원을 각 배당하는 내용으로 이 사건 배당표를 작성한 사실을 알 수 있다.

이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고 등과 피고 1의 대위변제가 없었더라면 근저당권자인 거제축협이 배당기일에 배당받을 수 있었던 금액은 그들이 대위변제한 합계 261,120,595원(122,739,736원 + 122,739,735원 + 15,641,124원)에다 『대위변제한 대출 원금에 대하여 대위변제일인 2010. 2. 4. 또는 2010. 2. 10.부터 배당기일인 2011. 7. 6.까지 거제축협과 소외 1 사이의 약정에 따른 연 17.6%의 연체이율에 의한 지연손해금을 합한 금액』이 되므로, 대위변제자인 원고 등과 피고 1은 그 금액 중 그들이 대위변제한 부분이 차지하는 비율에 따라 후순위 채권자들보다 우선하여 안분 배당받을 수 있고, 따라서 경매법원이 원고 등에게 1순위로 그들이 대위변제한 금액만을 배당하는 내용으로 배당표를 작성한 것은 잘못이라고 할 것이다.

다. 그럼에도 원심은 이와 달리 근저당권자인 거제축협과 채무자인 소외 1 사이에 지연손해금 약정이 있었더라도 이러한 약정에 따른 지연손해금은 대위변제자들인 원고 등이 안분 배당받을 금액에 포함될 수 없다고 보아, 경매법원이 작성한 이 사건 배당표가 정당하다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 변제자대위의 범위에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

[[별 지] 선정자 명단: 생략]

대법관   김신(재판장) 민일영 이인복(주심) 박보영

라. NPL랭킹업 대위변제 투자법이 가슴 설레는 이유

현행 NPL시장은 유동화회사 등 중간상인으로부터 개인투자자등이 채권을 낙찰가보다도 높은 가격으로 매입하여 투자를 한다. 그러므로 수익이 거의 발생하지 않거나 오히려 손해를 입을 수 있다. 그러나 필자가 창조한 대위변제 투자법은 금융기관의 100%배당채권을 개인 등이 합법적으로 대위변제하여 연체이자(17%∼25%) 채권을 이전해 올 수 있기 때문에 고수익이 발생하는 새로운 투자법이다. 수십 년 동안 법전 속에서 잠자고 있었던 대위변제 투자법이 현 NPL시장의 난관을 아래와 같이 돌파해 나가고 있다. 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.

① NPL대위변제 투자법은 저축은행의 근저당채권 개인매각 금지규정을 돌파하는 수단으로 활용할 수 있다.

저축은행업 감독규정에 이해관계 없는 개인에게는 채권매각을 금하는 규정이 있어 론세일 방식 즉 채권양수도 계약으로는 개인이 채권을 매입할 수 없다. 따라서 투자 시에는 법인인 자산관리회사 앞으로 1차로 근저당채권을 이전시킨 후 여기서 다시 개인이 2차로 이전받게 되어 근저당권 이전등기 비용이 2배로 소요되고 절차도 번거롭다. 그러나 대위변제 투자법(Ranking-Up, Ranking-Shift, Ranking-Jump)을 활용하면 개인도 저축은행의 1순위 근저당채권을 대위변제 할 수 있고, 이에 따라 1순위 근저당채권은 대위변제한 개인에게 승계 이전된다. 결과적으로 감독규정상 매각금지 규정에 저촉을 받지 않고 우회적으로 투자를 할 수 있다. 저축은행은 연체이율이 25%이므로 대위변제 투자대상 1순위 채권으로서 배당차익도 가장 크다고 할 수 있다.

② 대부업자는 미등록 대부업자로 부터의 채권양수 및 추심금지 규정을 돌파하는 수단으로 활용할 수 있다.

대부업자는 미등록 대부업자의 채권을 양도받아 추심할 수 없다. 그러나 대위변제 투자법을 활용하면 미등록 대부업자의 채권도 승계 취득할 수 있다.

③ 농협채권의 외부매각 금지규정을 돌파하는 수단으로 활용할 수 있다.

농협의 근저당채권을 개인이 채권양도(Loan Sale)로 매입하려면 반드시 농협자산관리회사로 근저당권을 이전등기 후 재차 개인투자자에게 이전등기를 하여야 취득이 가능하다. 이로 인하여 근저당권 이전등기 비용이 2배로 소요된다. 그러나 대위변제 투자법을 활용하면 개인이 직접 농협의 근저당채권을 대위변제 후 바로 이전등기를 받을 수 있다. 이에 기존의 채권양도(Loan Sale) 방식의 불편을 회피할 수 있다. 또한 개별로 매각하지 않는 관행도 깨뜨릴 수 있다.  

④ NPL대위변제 투자법은 1금융권 및 일부 상호금융기관의 근저당채권 개인매각 회피관행을 돌파하는 수단으로 활용할 수 있다.

1금융권, 캐피탈회사, 새마을금고 등 일부 상호금융기관 및 한국자산관리공사는 법적으로 개인에게 채권매각을 금지하는 규정은 없다. 그러나 민원발생 등의 이유로 개인에게 채권을 매각하지 않는 관행을 고수하고 있다. 이에 개인이 정상적인 채권양수도 계약으로는 채권을 매입할 수 없다. 그러나 대위변제 제도를 활용하면 이런 매각회피 관행을 깨뜨리고 개인이 1금융권 등의 채권을 대위변제한 후 승계이전을 받을 수 있다. 1금융권은 부동산 담보에 대한 대출비율이 60% 정도로 낮아 아파트등 주거용 부동산은 원리금이 100%배당되는 물건이 수두룩하다. 새마을금고는 연체이율이 22%정도로 매우 높아 저축은행 채권 다음으로 배당차익이 크다. 론세일이 자발적 채권양도라면 대위변제는 수동적 채권양도라고 할 수 있다. 특히 법정대위 제도는 금융기관의 의사에 반하여 대위변제하고 근저당채권을 강제로 개인이 승계취득 하는 방법이다. 이는 수동적 채권양도라고 할 수 있다. 현재는 유동화회사나 금융기관이 원리금 100% 배당 건의 채권매각을 꺼리나 대위변제하면 개인에게 넘겨줄 수밖에 없다.

⑤ NPL대위변제 투자법은 NPL양도금지 특약 또는 파산법인의 NPL매각 시 파산법원의 허가를 받아야 하는 NPL매각 제한조건을 돌파하는 수단이 된다.

예금보험공사 등 파산관재인이 파산법인의 NPL을 매각 시에는 파산법원의 매각허가를 받아야 한다. 그러나 대위변제 제도를 활용하면 이러한 매각허가를 받지 않아도 된다. 그러므로 NPL대위변제 제도는 이러한 매각제한 조건 등을 돌파하는 수단이 된다. 또한 NPL양수인이 NPL의 양도금지 특약을 알고 채권을 매입할 경우에는 NPL거래가 무효가 된다. 그러나 NPL대위변제 제도는 이를 돌파하는 수단으로 활용할 수 있다.

[햇살]

안녕하십니까? 지난번 10월 8일 특강에 참여했다가
대위변제시 연체이율승계권?에 대하여 여쭈었던 사람입니다.
판례 내용 감사히 잘 읽어 보았습니다.
그런데 의문이 들어서 다시 여쭤 봅니다.
위 판례의 내용을 들여다 보면 근저당권자와 채무자 사이에 약정한 지연손해금률에 의한 지연손해금이
대위권 행사시 근저당권에 의해서 담보되는 (피담보)채권의 범위에 포함된다는 것이지
대위변제자가 지연손해금에 따른 연체이자를 승계한다는 내용으로 보기까지는 어렵지 않나 하는 생각이 듭니다.
(어디까지나 부족한 제 개인적인 의문입니다.)
특히나 [이유] 2. 가. 부분 네째쭐에 보면 '구상금액의 범위 내에서'라는 문구가 걸립니다.

[햇살]

다른 의도가 있는 것은 절대 아닙니다.
저도 개인적으로 대위변제가 원활하게 이루어지기를 바라고 투자하고 싶은데,
의문점이 풀리지 않아서 여쭙는 겁니다.

[만년사원]

감사합니다.