♤ 경매의 대원칙과 실패 사례들..

[뜨디룸]

  경매의 대원칙과 실패 사례들..

경매란..

돈을 빌려준 사람이 돈을 받지 못 해서 빌려준 돈을 받기 위해 법원에 신청하는 것인데 이런 경매에는 원칙이 있고, 이 원칙을 숙지하여 잘 지키기만 한다면 누구든 성공 할 수 있다.

* 경매의 대 원칙은..

돈을 못 받아서 경매가 되므로 돈을 빌려준 (1) 근저당(저당)설정등기, (2) 담보가등기(돈을 빌려주고 저당설정 대신하는 가등기), (3) 압류와 일부 가압류 등은 말소 기준이 되는 권리이며, "이들 말소기준이 되는 권리" 보다 무엇이던 앞선 순위가 있다면, 또 후순위라도 예고등기와 구분지상권, 그리고 유치권 신청이 되어있다면.. 또 후순위 가처분이라도 1) 원인무효 가처분 2) 선순위 저당권이 말소 안 된 경우의 가처분(사실상의 선순위) 3) 건물 철거를 위한 가처분(건물만 경매 진행 중일 때)은 낙찰자가 인수를 해야 하므로 정신들 똑바로 차리고 철저한 권리 분석 후에 경매에 참여하라..는 것이다. 

그런데 대원칙에서도 파생되는 여러 가지의 경우가 있어 똑 부러지게 이거라고 말할 수 없는 경우가 간혹 있어 재판 과정을 거쳐 확정되는 물건이 있으므로, 권리 분석이 어려운 물건 또 이해가 안 가는 물건은 전문가(변호사 등)에게 수수료가 들더라도 의뢰하거나, 아니면 아예 포기하는 편이 낫다.

이제 경매의 대 원칙을 알았으니..

맘에 쏙 드는 물건이 있다면 원칙에 어긋나지 않게 권리 분석을 잘 하여 경매에 참여해 보는데.. 경매 담당 공무원 출신도 경매에 참여했다가 실수를 했다는 이야기가 있는 걸 보면.. 정말 정신 똑바로 차려야 할 것 같다. 이놈의 경매가 사람 잡을지 모르니.. ㅎ,

다음은 대원칙에 어긋나 실패한 사례들이다.

경매 실패 사례..

1) 이 모 씨가 농지를 낙찰받고 농지취득자격증명을 제출하지 못하여 낙찰 불허가 되어  입찰보증금(850만 원)을 반환받지 못한 경우... 귀찮아도 면사무소 찾아가서(또는 전화로) 발급 여부를 물어보고 농취증을 발급해 준다고 말하면 입찰에 참여할 것.

2) 김 모 씨가 후순위 예고등기를 무시하고 단독주택 낙찰받아 보증금 3,200만 원을 포기한 사례... 쪼끔 안다고 경솔하게 참여한 경우, 확실하게 더 공부하고 입찰에 참여할 것.

3) 박 모 씨는 상가건물을 낙찰받은 후 등기이전까지 하고 명도하려는데 세입자들의 반발이 죽음을 불사할 정도로 거세어 임차인 보증금을 인정해 주고, 어느 정도 손해 보고 마무리함... 사전에 임장(현장 방문, 조사, 탐문) 활동이 부족함, 반드시 사전에 세입자 거주자들과 대화를 시도해 보아야 함. 좀 껄끄럽다고 대화를 시도 안 하면 이런 결과가 초래됨. 세입자들이 가스통 들고 덤비는 것은 나라에서도 해결하기 힘 듦.

4) 강 모 씨가 산을 낙찰받아 개간하여 주말농장으로 조성하여 분양하려고 하는데, 장 모 씨가 나타나 전 주인에게 승낙 받고 오래전부터 밤나무와 잣나무를 많은 비용을 들여가며 조림하고 있으니 (이런 경우 입목등기는 안 돼 있지만 법정지상권 성립할 가능성이 있음) 당장 공사 중지하지 않으면 법적 조치 취하겠쏘..라고 말하니, 결국 조림 비용 조로 거액을 주고 합의하였다. 이 경우는 숨어있는 권리, 사실 숨어있는 권리는 아니고 임장 활동을 게을리하여 일어난 일이므로 산을 볼 때는 묘와 함께 조림된 나무 유실수 등이 있다면 누가 조림한 것인지를 알아낸 후 만나 대화해보고 입찰 여부를 결정해야 한다.

5) 윤 모 씨는 셋방살이를 면하기 위해 서울에 25평 빌라를 싸게 낙찰받았다고 좋아했는데 당연히 배당신청하여 배당금으로 찾아갈 줄 알았던 선순위 세입자가 배당을 신청하지 않아 그의 보증금 4,000만 원을 떠안게 됐다. 결국 시세 보다 2,000만 원을 더 주고 사게 되었다... 이 경우는 공부 부족으로 대원칙을 몰랐고 법원 문건을 잘 보지 않은 결과인데 말소 기준권리보다 앞선 날짜의 선순위 세입자의 경우 배당신청을 하면 경낙 대금에서 배당을 받고 만일 모자라면 낙찰자에게 나머지 보증금을 요구할 수 있는 대항력이 있고, 아예 배당신청을 안 하면 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 됨.

6) 농가주택을 낙찰받은 황 모 씨는 그제야 (그러므로 사전에 임장<현장 방문>을 하여야 함) 낙찰받은 집으로 찾아가서 채무자 겸 소유자의 모친인 점유자를 만났다. 80이 넘은 고령의 할머니와 어린 손자.. 아들은 사업 실패로 이혼하고 어디론가 사라지고 아무도 찾아오는 이 없는 불쌍한 할머니와 어린 손자를 도저히 내 보낼 수가 없어 쌀 한 포대 사다 드린 후 눈물을 머금고 입찰 보증금 540여만 원을 손해 보기로 했다... 이 경우도 임장(현지조사 등..) 활동을 게을리한 결과이다.

7) 차 모여사는 감정가만 믿고 수도권에 있는 토지를 낙찰받았다가 시세보다 3,000 만 원 비싸게 산 경우인데 감정가는 앞선 편에서 말했듯이 시간차가 일 년 내외 나므로 그 사이에 변동 등으로 감정가를 백 퍼센트 믿으면 안된다. 이 경우도 임장(현지조사 등..)을 게을리했기에 발생한 실패 사례이다.

위와 같이 실패한 사례들을 열거해 보았는데..

경매의 대원칙을 숙지하고 정신 똑바로 차리고 임장 활동, 법원 문건, 관청의 서류만 잘 확인해도 위와 같은 실패 사례를 미연에 방지할 수 있을 것이다.

정신일도하사불성이다..

정신만 똑바로 차리면 입찰에서 등기까지 실수는 없다. 긴장의 끈을 놓지 말라 ~

[오륙도]

감사합니다

[뜨디룸]

네에.. 고맙습니다. 좋은 시간 되십시오..^^

[현웅성윤]

저는 3천~5천 사이의 임야를 알아보고 있는데 참 많이 와닿는 말씀들이네요.
정신똑바로.. 긴장의끈.. 잘 세겨듣겠습니다.^^

[뜨디룸]

네.. 좋은 시간 되세요..^^*

[장미사랑]

즐겁게 오늘도 공부 했어요
고맙습니다~~~~

[뜨디룸]

이러다 우리 장미사랑 님, 몸살 나시겠어요.. 쉬엄쉬엄 하세요.. 고맙습니다. 편안한 시간 되세요..^^

[ant1004]

좋은 말씀 새겨듣겠습니다.정신일도하사불성

[뜨디룸]

네에.. 매사 정신일도하사불성입니다...*

[우리의 힘]

다시 말씀드리지만 전문가의 포쓰

[뜨디룸]

네에.. 좋은 시간 되세요..^^

[뜨디룸]

네에.. ㅎ, 좋은 시간 되세요..^^

[햇살가득]

쉽고 정리해 놓으셔서 이해가 잘되네요 감사합니다^^

[뜨디룸]

네에.. 반갑습니다. 좋은 시간 되세요..^^*

[물소리]

우와! 짱입니다.ㅋ.ㅋ.오늘도 많이 배웠읍니다.

[뜨디룸]

네에.. 반갑습니다. 좋은 시간 되세요..^^*

[짠물]

게으름의 산물이네요.. 그래도 6번 황모씨 착하신분이네요 쌀 한 포대기에 보증금 ㅠㅠ
두번다시 임장활동의 게으름은 하지 않으셔서 잘 되었을듯..
깔끔하고 쉬워서 한눈에 정리가 다 되네요 감사드립니다^^

[뜨디룸]

네에...반갑습니다. 좋은 시간 되세요..^^*

[한샘]

좋은내용 잘읽었습니다 .피가되는지식이네요

[뜨디룸]

네에.. 오늘 가입하시고 댓글 달아 주셔서 감사 드립니다. 좋은 시간 되세요..^^*

[아트하나]

좋은 공부가 됩니다,,감사 합니다.

[뜨디룸]

반갑습니다 좋은 시간 되세요 ~~

[가을풍경]

많은 공부가되네여 ~~
감솨해여

[뜨디룸]

네에.. 좋은 시간 되세요

[선녀나무꾼]

좋은정보 감사합니다

[뜨디룸]

네에.. 반갑습니다.. 늘 좋은 시간 되세요..

[커피향처럼]

유익하고 좋은 정보

감사 드립니다.

[뜨디룸]

네에.. 반갑습니다. 좋은 시간 되세요..^^*

[행복한사랑]

좋은정보 감사합니다