고양시 도시재정비촉진지구내 정비사업 업무처리 지침

[김 수 영]

고양시 공고 제2009-1008호

 「도시재정비촉진을 위한 특별법」 제5조의 규정에 의한 고양시 도시재정비 촉진지구 내 정비사업 업무처리 지침을 다음과 같이 개정하여 시행 공고합니다.

                                   2009. 8. 25.

                                    고 양 시 장

고양시 도시재정비촉진지구내 정비사업 업무처리 지침

제1장 총칙

제1절 목 적

이 지침은 「도시재정비촉진을 위한 특별법」에 의거 추진되는 주택재 개발정비사업, 도시환경정비사업에 대한 업무 처리에 관하여 관련법 및 조례에서 명확하지 않거나 혼동이 되는 사항에 대하여 보편 타당하고 명확한 기준을 제시하여 주민들의 혼란을 방지하고 원활한 정비사업을 추진함에 그 목적이 있다.

제2절 적용범위 및 방법

1. 이 지침은 고양시 도시재정비촉진지구 내에서 시행되는 주택재개발정 비사업, 도시환경정비사업으로 시행하는 사업에 적용한다.

2. 이 지침의 내용중 관계법령 및 조례, 상위지침과 상충되는 사항에 대 해서는 법률의 우선 순위에 따른다.

3. 이 지침을 적용시 지역적 여건, 효율적 도시관리계획에 현저하게 저 해된다고 판단될 경우 달리 적용할 수 있다.

제2장 조합설립추진위원회 승인업무 처리

제1절 조합설립추진위원회 구성 동의서 징구 가능 시기

1. 도시및주거환경정비법[법률 제9444호(2009.2.6)] 제13조제2항 개 정 법률 시행(2009.8.7.)에 따라 촉진계획수립 고시를 통하여 촉진 구역으로 지정된 일자(존치정비구역 및 존치관리구역의 경우에는 향후 촉진계획수립 변경고시를 통하여 촉진구역으로 지정된 일자 를 말함) 이후에 얻은 동의서만 인정하며, 2009.8.13. 개정된 같 은법 시행규칙 제6조제2항에 따라 시장이 연번을 부여하여 제공한 별지 제2호의2 서식의 동의서(국토해양부 고시 운영규정 포함) 를 사용하여야만 인정한다. 다만, 같은법[법률 제9444호(2009.2.6)] 부칙 제3조 단서조항에 따라 촉진계획수립 주민공람공고일 이후에 추진위원회를 구성하여 상기 동의서에 국토해양부에서 고시한 운영규정을 첨부하여 토지등소유자 과반수 이상의 동의서를 얻은 후, 2009.11.7.까지 조합설립추진위원회 승인신청서와 함께 시장 에게 제출한 경우에는 인정하나 촉진구역일 경우에만 해당된다.

2. 동의서 징구 시기에 대한 판단은 동의서에 첨부된 인감증명 발급일을 기준으로 한다.

제2절 추진위원회 승인업무 처리 기준

1. 추진위원회 승인과 관련하여 관련법 및 운영규정 사항 중 불분명한 규 정에 대하여는 아래 각호와 같이 처리한다.

(1) 동일구역 내 복수의 추진위원회 승인 신청은 접수순서에 따라 처 리하되 승인요건 미비 시 반려를 원칙으로 한다. 단 서류상 경미한 하자로 치유될 수 있는 사항은 그러하지 아니하다.

(2) 2개 이상의 추진위원회 신청이 경합할 경우, 토지등소유자의 대표성 을 인정할 만한 객관성 있는 증빙서류는 주민총회 회의록으로 한다. 이 경우 총회는 토지등소유자가 참여할 수 있도록 공고 및 통지를 하여 야 하며, 객관적으로 이를 이행치 않거나 참석대상을 제한하는 등 공정하지 않다고 인정되는 총회의 회의록은 인정하지 않을 수 있다.

(3)추진위원회 설립동의서의 철회(반대의사표시포함) 인정은 추진위 원회승인을 신청하기 전까지 시장 및 가칭추진위원회에 인감도 장을 사용한 철회서를 인감을 첨부하여 제출한 경우에 한한다(철회 요청자가 철회서를 시장 및 가칭추진위원회에 내용증명 우편으로 제출할 것)

(4) 추진위원회 설립 동의대상자 수에서 다음에 해당하는 토지등소유자는 제외하여 동의율을 산정한다.

가. 무허가 건축물 소유자

나. 등기부 등본, 건축물대장, 토지대장 등 소유권 증빙자료가 있더라도 주민등록번호 미기재, 기재된 주소와 현재주소가 상이한 경우로 서 소재가 확인되지 않는 자.(신청자가 증빙자료 제출하는 경우 예외)

(5) 종교시설 등 총유재산에 대한 동의서는 규약 등에 따라 추진위원회 승인등에 대한 권리행사를 위임하는 대리인(대표자)을 선정하여 대 리인(대표자)의 동의서를 제출하여야 한다. 단, 규약 등이 없을 경 우에는 구성원 1/2 이상의 동의를 받아 선정할 수 있으며, 대리인 선정, 위임장 등의 증빙자료를 제출하여야 한다.

(6) 추진위원회 승인 신청 후 변경된 추진위원의 처리는 아래와 같이 한다.

가. 위원장, 부위원장, 감사 등 임원이 무자격자 이거나, 자격상실 된 경 우에는 추진위원회 구성요건 미비로 반려 처리한다. 다만, 사퇴로 인한 변경의 경우에는 인감도장을 사용한 사퇴서를 인감을 첨부하 여 가칭추진위원회에 제출하고 이를 시장에게 보완 제출한 경 우에 한한다.

나. 추진위원의 소유권 이전 등의 자격상실, 사퇴(단, "가“호의 단서에 의 한다)로 변동 되었을 경우, 이를 무자격자로 하여 추진위원 명부에서 제외하고 5인 이상의 구성요건 여부에 따라 처리한다. 단, 운영규정 과 동시에 신고 시에는 토지등소유자의 1/10이상을 선정하여야 하며, 추진위원의 변동 시 1/10이상의 추진위원회 구성여부에 따라 처리한 다.

(7) 추진위원회 승인신청 서류 중 아래사항에 대하여는 중대하자로 보아 동 의서로 인정하지 아니한다.

가. 인감용도를 추진위원회 설립 동의용 등과 다른 용도로 기재된 인감 증명서

나. 인감상이, 인감증명서 미 첨부, 동의서상에 인감도장 날인 누락

다. 하나의 동의서가 여러 장(2장 이상)일 경우 간인이 누락된 동의서

라. 기타 동의서의 변조 등이 있다고 판단되는 경우 등

2.동의자수 산정은 별첨 「토지등소유자 동의자수 산정기준」에 따 른다.

제3장 조합설립 및 정관작성

제1절 조합설립 동의서 징구 및 승인

1. 조합설립 동의서 인정은 추진위원회 승인 후에 징구된 것으로 하되 첨 부된 인감증명 발급일을 기준으로 한다

.

제2절 조합정관에 정할 조합원 분양 기준

1. 조합정관은 정비사업추진의 안정성 확보 및 투기예방을 위하여 조합원 중 다물권 소유자로 부터 권리를 취득한자에 대한 분양신청 대상자 인정 기준일을 조합정관에 명시하여야 한다.

2. 조합정관에서 정한 기준일 이후 다음의 권리를 취득한 자에 대해서는 현금청산 대상자로 정할 수 있다.

(1) 수필지의 토지(공유지분 포함) 또는 수개동의 건축물을 가지고 있는 1 인의 조합원이 조합정관에서 정하는 기준일 이후 매도한 토지(공유지 분 포함) 또는 건축물을 취득한 경우

(2) 1세대(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니 한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원 을 포함한다)가 소유한 토지(공유지분을 포함) 또는 건축물을 조합정 관에서 정하는 기준일 이후 매도한 토지(공유지분 포함) 또는 건축 물을 취득한 경우

3. 분양신청 대상자의 권리가액을 산정함에 있어 다음의 각호에 해당하 는 토지에 대해서는 권리가액 산정에서 제외한다. 다만, 조합정관에서 이를 완화하여 적용할 수 있다.

(1) 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 수필지인 경우 조합이 정한 기준일 이후 그 토지의 일부를 취득 하였거나 공유지분으로 취득한 경우

(2) 하나의 건축물이 하나의 대지에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 조합정관에서 정하는 기준일 이후에 그 건축물과 분리하여 취득한 토지

(3) 1필지의 토지를 조합정관에서 정하는 기준일 이후에 분할 취득 또는 공유지분으로 취득한 경우

제3절 기존무허가 건축물 인정기준 등

1.해당지역 항측 사진에 의한 항공사진 정사 작업을 통한 자료상 1989.1.24일 이전부터 있던 무허가 건축물

2. 재산세 납부대장 등 공부상 1989.1.24일 이전의 무허가 건축물

3. 기존 무허가 건축물 소유자에 대한 권리는 아래 증빙서류로 한다

(1) 무허가 건축물에 대하여 부과된 재산세 납부 영수증

(2) 국․공유지상 무허가 건축물에 대한 점․사용료 납부 영수증

(3) 건축물 사용승인 미필로 인한 건축물은 건축허가증 등 관련서류

(4) 무허가 건축물에 대한 취득 및 권리이전을 증빙하는 매매 계약서 등

4. 무허가 건축물소유자의 조합원 자격에 관한 사항은 조합실정에 맞게 조합정관에 정한다.

제4장 사업시행 관련 업무처리

제1절 재정비 촉진계획에 의한 국공유지 교환 등

1. 재정비 촉진구역 내 대체기반시설 설치에 따른 국․공유지등의 교환, 무상양여등의 기준은 면적을 기준으로 한다. 단, 소관청과의 협의결과 에 의해 변경될 경우에는 협의결과를 따른다.

제2절 사업시행인가의 제한

1. 시장은 촉진사업의 동시시행에 따른 전, 월세 대란 및 도시공동화 방지 등을 위하여 적정 사업량의 범위 내에서 사업시행 인가를 제한할 수 있 다.

2. 적정 사업량은 이주수요 및 주택공급량 등을 고려하여 시장이 정하여 공고 할 수 있다.

부 칙(2009.2.27)

1. 이 지침은 공고일로 부터 시행한다.

2. 이 지침은 재정비촉진지구외 정비사업에 준용한다.

부 칙(2009.8.25)

1. 이 지침은 공고일로 부터 시행한다.

2. 이 지침은 재정비촉진지구외 정비사업에 준용한다.

<별첨>

「 토지등소유자 동의자수 산정기준 」

■ 토지등소유자란 도시 및 주거환경정비법 제2조제9호 규정에 따라 주거 환경개선사업ㆍ주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우 정비구 역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말하며, 주택재건축사업의 경우에는 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토 지의 소유자를 말함.

■ 도시및주거환경정비법시행령제28조(토지등소유자의동의자수산정방법등)

① 법 제17조에 따라 법 제13조부터 제16조까지의 규정에 따른 토지등 소유자의 동의는 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다.

<개정2005.5.18, 2008.12.17, 2009.8.11>

1. 주거환경개선사업ㆍ주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우에 는 다음 각목의 기준에 의할 것

가. 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것

나. 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것

다. 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우 에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정 할 것. 다만, 도시환경정비사업의 경우 토지등소유자가 정비구역 지 정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대하여는 종전 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동 의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 의한다.

2. 주택재건축사업의 경우에는 다음 각 목의 기준에 따를 것

가. 소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우에는 그 여 러 명을 대표하는 1명을 토지등소유자로 산정할 것

나. 1명이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우에 는 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계없이 토지등소유자를 1명으 로 산정할 것

3. 추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한자는 추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 것으로 볼 것

4. 토지등기부등본ㆍ건물등기부등본ㆍ토지대장 및 건축물관리대장에 소 유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자 의 수에서 제외할 것

5. 삭제 <2009.8.11>

② 외국인이 법 제17조제1항 전단에 따른 동의(동의한 사항의 철회 및 반대의 의사표시를 포함한다)를 할 경우, 동의서 등에 서명하고 「출 입국관리법」 제88조에 따른 외국인등록 사실증명을 첨부하여야 한 다.<신설 2009.8.11>

③ 법 제17조제1항 후단에 따라 인감증명서를 종전에 제출하여 인감증명 서를 첨부하지 아니하여도 되는 경우에는 인감증명서 대신 주민등록 증, 여권 등 신분을 증명하는 문서의 사본을 첨부하여야 한다.<신설 2009.8.11>

④ 토지등소유자는 법 제17조제1항 전단 및 제12조의 동의(법 제8조제4 항제7호ㆍ제13조제3항 및 제26조제3항에 따라 동의가 의제되는 경우 를 포함한다)에 따른 인ㆍ허가 등의 신청 전에 동의를 철회하거나 반 대의 의사표시를 할 수 있다. 다만, 법 제16조에 따른 조합설립의 인 가에 대한 동의 후 제26조제2항 각호의 사항이 변경되지 않은 경우에 는 조합설립의 인가신청 전이라 하더라도 철회할 수 없다.<개정 2009.8.11>

⑤ 제4항에 따라 동의를 철회하거나 반대의 의사표시를 하려는 토지등소 유자는 동의의 상대방 및 시장ㆍ군수에게 철회서에 인감증명서를 첨 부하여 내용증명의 방법으로 발송하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수가 철회서를 받은 때에는 지체없이 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지하여야 한다.<신설 2009.8.11>

⑥ 제4항에 따른 동의의 철회나 반대의 의사표시는 철회서가 동의의 상 대방에게 도달한 때 또는 제5항 후단에 따라 시장ㆍ군수가 동의의 상 대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지한 때 중 빠른 때에 효력이 발 생한다. <신설 2009.8.11>

■ 토지등소유자의 동의자수를 산정함에 있어 도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조 규정을 적용하기에 불명확한 경우에는 아래의 사례를 기준으로 한다.

<사례-1>(1인이 다수의 필지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우)

지 번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A
1-2	A
1-3	A
토지등소유자수	1인(A)
동의조건	-

<사례-2>(1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 경우)

지 번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A+B+C
토지등소유자수	1인(A+B+C)
동의조건	공유자 A, B, C는 선임된 대표자가 동의할 경우 동의처리

<사례-3>(토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자가 다른 경우)

지 번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A	B	C
토지등소유자수	2인 건축물소유자(B) : 1인, 토지소유자(A)+지상권자(C) : 1인
동의조건	지상권소유자와 토지소유자는 선임된 대표자가 동의한 경우 동의처리

<사례-4>(동일한 수인이 다수의 필지 또는 다수의 건축물을 공유하고 있는 경우)

지 번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A+B+C
1-2	A+B+C
토지등소유자수	1인(A+B+C)
동의조건	공유자 A, B, C는 선임된 대표자가 동의할 경우 동의처리 (다수의 부동산에 대한 동의여부 의사표시는 한번만 할 수 있음)

※ 1인이 다수의 부동산을 소유하고 있는 경우와 1인이 하나의 부동산을 소유하고 있는 경우에 있어서 토지등소유자는 1인임에 비추어 A, B, C가 하나의 토지 또는 부동산을 소유하고 있는 경우와 달라서는 아니 될 것이므로 토지등소유자는 1인임.

※ 소유부동산에 대하여 각각 다른 사람으로 대표자를 선정하는 경우 그 선정결과에 따라 토지등소유자의 수가 조작되는 결과를 야기할 수 있으므로 공유자는 공유하고 있는 다수의 부동산에 대한 대표자를 같은 사람으로 선정하여 다수의 부동산에 대한 동의 여부의 의사를 한번만 표시할 수 있음.

<사례-5>(1인이 하나 또는 다수의 부동산을 단독 소유하면서 다른 사람과 하나

또는 다수의 부동산을 공유하는 경우)

지 번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A	A
1-2	A+B+C
토지등소유자수	2인(A, A+B+C)
동의조건	공유자 A, B, C는 선임된 대표자가 동의할 경우 동의처리

※ A와 A+B+C는 그 소유형태가 다르므로, 소유자가 서로 다른 것으로 보아야 하고, 토지등소유자의 산정은 별개로 취급되어야 함.

※ A를 대표자를 선정한다 하더라도 소유자로서의 A와 공유부동산의 대표자로서의 A는 서로 그 지위가 다른 것이므로 각각 별개의 부동산으로 보아야 함.

<사례-6>(다른수인이 다수의 필지 토지또는다수의건축물을공유하고 있는 경우)

지 번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A+B+C
1-2	A+B+C+D
1-3	C+D+E+F
토지등소유자수	3인(A+B+C, A+B+C+D, C+D+E+F)
동의조건	각각의 경우에 선임된 대표자가 동의할 경우 동의처리

※ 공유자의 일부가 중복되기는 하지만 소유자의 구성이 다르므로 소유형태가

다르다고 보아야 할 것이고, 앞서 본 바와 같이 대표자의 선정결과에 따라

토지등소유자의 수가 달라진다면 공유자에 의하여 토지등소유자의 수가 조작

되는 결과를 야기할 수 있으므로 대표자의 선정여부나 선정결과에 상관없이

토지등소유자의 수가 일정하기 위해서는 수 개의 부동산을 각각 별개의 부동산으로 보고 토지등소유자의 수를 산정하여야 함.

<사례-7>(다른 수인이 토지와 건축물을 공유하고 있는 경우)

지 번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A+B+C+D	A+B+C
토지등소유자수	2인(A+B+C+D, A+B+C)
동의조건	각각의 경우에 선임된 대표자가 동의할 경우 동의처리

※ 공유자의 일부가 중복되더라도 소유형태가 다르므로 각기 다른 소유로 인정 함.

※ 대표자 선정여부나 선정결과에 관계없이 수개의 부동산을 각각 별개의 부동산

으로 보고 토지등소유자 수로 산정함.

<사례-8>(토지 또는 건축물의 소유자가 소재 확인이 안 될 경우)

지 번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A
토지등소유자수	0인(공부상 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로 소재가 확인되지 아니하는 경우 : 동시충족)
동의조건	-

<사례-9>(공유토지 또는 건축물의 소유자 일부가 소재 확인이 안 될 경우)

지 번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	A+B+C+D(?)
토지등소유자수	1인(A+B+C)
동의조건	공유소유자중 소재불명자 D를 제외한 나머지 A, B, C는 선임된 대표자가 동의할 경우 동의처리

<사례-10>(승인 신청 전 동의한 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물을

취득한 경우: 동일 소유형태)

토지 또는 건축물 소유자로써 동의한 자	전 소유자의 동의이후 새로이 물건을 취득한 자
A	B
토지등소유자수 : 1인

※ 동의자 A 및 이후 소유권 변동자 B는 승인신청 전에 동의철회가 가능함.

<사례-11>(승인 신청 전 동의한 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물을

취득한 경우: 다른 소유형태)

토지 또는 건축물 소유자로써 동의한 자	전 소유자의 동의이후 새로이 물건을 취득한 자
A	B
	C
토지등소유자수 : 2인

※ 동의자 A 및 이후 소유권 변동자 B, C는 승인신청 전에 동의철회가 가능함.

<사례-12>(국공유지의 동의자수 산정여부)

지 번	토지소유자	건축물소유자	지상권자
1-1	국토해양부
1-2	재경부
토지등소유자수	2인

<사례-13>(건축물관리대장은 있으나 미등기 소유자의 경우)

지 번	토지소유자	건축물소유자	비 고
1-1	-	A	미등기
토지등소유자수	1인[토지등소유자수로 산정(실제 존재하는 경우)]

<사례-14>(무허가건축물 또는 가설건축물 소유자의 경우)

지 번	무허가건축물	가설건축물 소유자	비 고
1-1	A	B	-
토지등소유자수	0인

※ 무허가 건축물은 토지등소유자로 산정할 경우 위법행위를 한 자가 이익을 받는 경우가 되며 정비사업에 영향을 줄 수도 있음.

※ 가설건축물은 한시적인 건축물로 건축허가제한시에도 건축이 가능하므로 악용할 경우 정비사업에 지장을 초래.

<사례-15>(동일 구역 내 중복 동의자 처리 기준)

추진위 접수 상황	추진위원회 A	추진위원회 B
승인신청일자가 같을 경우	중복 동의를 포함하여 모두 과반수를 넘는 경우 ⇒ 중복동의자 무효 처리
	중복 동의를 포함하여 한쪽만 과반수를 넘는 경우 ⇒ 과반수 넘는 추진위 승인
승인신청일자가 다를 경우	중복 동의를 포함하여 모두 과반수를 넘는 경우 ⇒ 선 접수 추진위 승인
	중복 동의를 포함하여 한쪽만 과반수를 넘는 경우 ⇒ 과반수 넘는 추진위 승인

<사례-16>(행정청 처분의 기준시점: 토지등소유자 동의의사 판단기준시점)

지 번	추진위원회 A
동의의사 판단기준 시점	승인신청일 = 동의의사 확정일 승인신청 이후 토지 또는 건축물의 소유권 변동이 되더라도 토지등소유자 산정 및 동의의사 유무확인 기준시점은 승인신청일 기준임

※ 대규모 정비사업의 경우 행정청이 처분일 을 기준으로 다시 일일이 소유관계와 그 동의의사 여부를 확인하기가 현실적으로 어려울 뿐만 아니라 처분시점에 따라 동의율이 달라질 수 있으며, 법 시행령 제28조의 동의 철회를 승인신청전까지 규정한 것 등을 고려해 볼 때 토지등소유자 및 그 동의 의사는

처분시점이 아닌 승인신청 당시를 기준으로 함