【최광석 변호사】 부동산거래시 계약위반으로 배상받는 방법

부동산거래와 관련해서 상대방의 계약위반으로 손해를 입는 경우가 많다. 손해가 발생할 경우 일반인로서는 응당 모든 손해배상청구가 당연히 가능하다고 생각한다. 그러나, 손해배상청구가 가능하지 못한 경우도 있다는 것을 유의해야 한다.  현행법상으로는, 상대방의 계약위반으로 인해 손해가 발생했다고 하더라도, 계약위반으로 인해 통상적으로 발생할 수 있는 손해에 대해서는 계약위반자인 상대방이 이러한 손해발생사실을 알거나 알 수 있었는지 여부를 불문하고 당연히 손해배상청구가 가능한 반면, 계약위반으로 인해 통상적으로 발생하는 손해가 아닌 경우에는 “특별손해”라고 하여 이러한 손해발생사실을 상대방이 알거나 알 수 있었을 경우에만 청구가능하도록 규정하고 있다.  구체적으로 어떠한 손해가 통상손해이고, 어떠한 손해가 특별손해인지하는 것은 단정할 수 있지는 못하고 판례나 학설의 태도를 살펴서 결정해야 하지만, 만약 특별손해로 해석되는 손해의 경우 이를 상대방에게 배상청구하기 위해서는 상대방이 이러한 손해발생사실을 알거나 알 수 있도록 조치할 필요가 있게 된다.  부동산거래와 관련해서 흔히 발생하는 예를 들어보자. 소유하는 부동산을 매도해서 그 대금으로 다른 부동산을 매입하려는 계약을 체결하였는데, 매도한 부동산의 대금을 지급받지 못해 매수한 부동산대금을 제대로 지급하지 못함으로써 입은 손해(계약금 몰수 등)는 특별손해로 해석하는 것이 일반적이다.  또한, 기존에 임대 중인 건물의 세입자를 명도하여 기존의 세입자보다 훨씬 많은 임대료를 지급하고자하는 다른 사람에게 임대하려고 하는데 기존의 세입자가 명도를 지연함으로써, 새로운 임차의뢰인으로부터 받을 수 있었던 높은 임대료를 받지 못한 손해 역시 통상손해가 아닌 특별손해로 인정되고 있다(반면, 기존의 임차인으로부터 지급받던 임대료상당은 통상손해로 해석한다).  이와 같은 경우의 특별손해를 배상받기 위해서는 계약을 위반한 자로 하여금 이와 같은 손해발생사실을 알거나 알 수 있게끔 조치할 필요가 있다는 것이다(한편, 명도를 지연하고 있는 세입자에 대하여 특별손해를 청구할 수 있다면, 소송에서 명도지연을 방지하는 효과도 기대할 수 있을 것이다).  전자의 사례를 가지고 구체적인 방법을 살펴보기로 하자. 예를들어, 보유하고 있던 수원의 아파트 1채를 갑이라는 사람에게 3억원에 매도하는 계약을 체결하고, 계약금 3천만원을 받아 을이라는 사람으로부터 서울 강남의 아파트 1채를 5억원에 구입하는 계약을 체결한 후, 을에게 계약금조로 5천만원을 지급한 사람이 있다고 하자.  이 사람은 수원의 아파트 매도대금(중도금, 잔금)으로 강남의 아파트 매수자금을 조달하는 것이 원래 계획이었는데, 문제는 갑이라는 사람이 계약금 3천만원을 지급한 이후 중도금지급기일이 지나도록 중도금을 지급하지 않고 있어, 이로 인해 강남의 아파트 매수대금을 내지 못해 을과의 매매계약이 해약당할 처지에 있다.  이와 같은 경우, 이 사람으로서는 법적으로 두가지 대응방법이 있을 수 있다. 계약이 여전히 유효하다는 것을 전제로 갑에게 중도금, 잔금의 이행을 청구하거나, 아니면 중도금미지급을 이유로 갑과의 매매계약을 해제하는 것이 그것이다.  먼저 계약을 해제하지 않고 갑에게 중도금, 잔금이행을 청구할 경우, 갑이 중도금을 지급하지 않아 을과 체결한 매매계약이 이행되지 않음으로써 입은 손해(계약금 5천만원 몰수 등)에 대해서는 중도금, 잔금청구와 별도로 손해배상청구가 가능하지만, 위에서 본 바와 같이 현행법상 위와 같은 손해는 채무불이행으로 인해 통상적으로 발생할 수 있는 손해가 아니라 “특별손해”로 해석하고 있으므로, 그러한 손해발생을 상대방이 알거나 알 수 있었을 경우에만 청구할 수 있게 된다.  따라서, 이 경우에 갑에게 이러한 손해배상을 청구하기 위해서는, 을에 대한 관계에서 계약금을 몰수당하는 것과 같은 손해가 발생하기 이전에 이러한 사정을 소상하게 갑에게 밝혀, 갑으로 하여금 갑의 채무불이행으로 인해 이러한 손해가 발생할 수 있다는 사실을 사전에 알게 할 필요가 있다. 이와 같은 고지는 서면상으로는 물론 구두상으로도 가능하지만, 향후 정확한 입증을 위해서 내용(배달)증명우편 등을 활용하는 것이 바람직할 것이다.  한편, 갑의 계약불이행을 이유로 계약을 해제하고자 할 경우에는, 적법한 최고를 거쳐 해제통고를 하는 절차를 밟아야 하는데, 이러한 절차를 통해 계약이 적법하게 해제될 경우 갑으로부터 지급받은 계약금을 어떻게 처리해야 할 것인지의 문제가 남게 된다. 보통 일반인들은, 이와같은 경우 계약금을 당연히 몰수할 수 있는 것으로 생각하는데, 이는 잘못된 생각이다.  이와 같은 경우에 지급받은 계약금을 몰수하기 위해서는 ‘매수인의 귀책사유로 계약이 이행되지 못할 경우 손해배상으로 계약금을 몰수한다’는 취지의 손해배상예정(위약금)조항이 계약서에 표기되어 있어야 한다는 것이다.  주의할 것은, ‘이행에 착수하기 이전에, 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 지급하고, 매수인은 지급한 계약금을 포기하고 계약을 해제(약)할 수 있다’는 취지의 문구는, “손해배상예정조항”이 아니라 단순히 “해약금조항”에 불과하다는 점을 유의해야 한다.  한편, 위와 같은 손해배상예정(위약금)조항이 계약서에 표기되어 있을 경우에, 갑과의 계약에 따른 계약금이 3천만원에 불과하여, 을과의 계약에서 입을 수 있는 손해 5천만원 보다 부족하다면, 계약금몰수라는 위약금조항에 불구하고 갑에게 2천만원을 추가로 청구할 수 있는지에 대해서 의문이 있을 수 있다.  그러나, 위약금약정은 계약불이행으로 인해 발생할 수 있는 손해여부 및 손해액수범위에 관한 불명확한 부분을 명확하게 하자는 점에 취지가 있다는 점에서, 특별한 사정이 없는 한 약정된 위약금에는 통상손해는 물론, “특별손해”도 포함되어 있다고 해석하여, 실제 발생한 손해가 위약금을 넘는다고 하더라도 추가청구할 수 없다는 것이 판례의 입장이다.  한편, 이러한 위약금조항이 없을 경우에는 결국 계약금을 당연히 몰수할 수는 없고, 갑에 대하여 손해배상청구를 별도로 하여야 하는데, 앞서 설명한 것과 같이 이러한 특별손해까지 배상받기 위해서는 사전에 이러한 사정을 갑에게 미리 통지할 필요가 있을 것이다.