건축단계별절차

[마르니]

[ 토지의 매입 단계 ]

토지매입은 건축주가  완전한 소유권이전이 가능한지 공인중개사와 협의하여 이루어져야 하며, 건축이 
가능한지는 건축사와 상담을 해야 한다.
대체로 다음과 같은 사전준비가  필요하다 할 것이다.

1.진입로 
  자가용이나  이삿짐차량 등 차량의 진입이  용이한지를 검토한다 
  (건축법상 도로의 조건 : 대지는 2M 이상을 도로에 접해야 하며, 도로폭은 최소 4m를 확보해야 한다.)

2.주변여건 
- 교통, 교육, 의료, 생활편의, 공공시설의 상황 
- 지역내 공사 장애물, 민원발생 소지 여부 
- 방위확인 및 일조량 확보 


3.경사도 
절토, 성토, 옹벽설치 등의 필요성과 배수로 작업, 부대 토목공사 계획 등을  검토한다. 


4. 토지의 효율적 이용 
- 주택의 배치, 조경계획, 담장, 
- 우수관로, 오배수관로, 
- 정화조위치 
- 전기인입, 통신맨홀의 위치 
- 지하수개발 

5. 건축법에 의한 제한사항 확인 
(1) 건폐율 
(2) 용적율 
(3) 일조권 확보를 위한 높이 제한 
①높이 4M이하 부분: 인접대지 경계선으로부터 1M이상 
②높이 8M이하 부분: 인접대지 경계선으로부터 2M이상 
③높이 8M초과 부분: 인접대지 경계선으로부터 당해 건축물의 각 부분의 높이의 1/2 이상 
(4)도로의 조건 : 대지는 2M 이상을 도로에 접해야 하며, 도로폭은 최소 4m를 확보해야 한다.

(5)환경관련 제한 사항 : 정화조 시설에 대한 특별규제사항과  정화조 배관시설에 대한 특별규제사항을 
확인한다. 

6. 개발제한구역 
개발제한 구역에서는 건축물의 건축, 토지 형질변경, 토지 면적의 분할, 도시 계획사업의 시행 등이 
금지되어 있으므로, 매입하고자 하는 토지는 물론 토지 주변이 개발 제한 구역으로 설정되어 있는지도 함께 
검토해야한다. 

7. 도시개발 예정구역 
도시개발예정구역으로 설정되어 있는 경우 건축행위에 상당한 제한을 받으므로 토지구입시에 관련 
사항등은 관할 시청이나 구청에 문의해보아야 한다. 

[ 건축허가 ]

1. 건축허가란?

건축허가란 건축주(땅소유주)가 건축사에게 설계를 의뢰하여 설계완성 후 각종서류와 설계도면을 구(군)청에

접수하여 대지에 건물을 지을 수 있다는 허락을 받아내는 과정입니다. 건축허가는 과정을 살펴보면 먼저

건축주는 소유한 대지의 증빙서류(토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도)를 가지고 건축사에게 설계를

의뢰합니다. 건축사는 대지의 조건을 살펴본 뒤 건축주가 요구하는 조건을 최대한 수용하며 동시에 각종

건축법을 검토, 적용하여 계획도면을 작성 후 건축주에게 제시하며 건축주의 승낙이 떨어지면 본설계

(공사시공도면)에 착수합니다. 본설계가 완료되면 각종 허가 관련 서류와 취합하여  해당 구(군)청에

건축허가를 신청합니다.

2. 건축허가의 대상(건축법 제8조)

가. 규모에 관계없이 허가를 요하는 지역(건축허가의 대상지역)

1) 국토의계획및이용에관한법률에 의하여 지정된 도시지역 및 제2종지구단위계획구역
2) 고속국도법에 의한 고속국도의 경계선 및 철도법에 의한 철도의 경계선으로부터 각각 양측 
100미터이내의 구역
3) 도로법에 의한 일반국도의 경계선으로부터 양측 50미터이내의 구역  
* 2)와 3)에서 다만, 고속국도ㆍ철도 또는 일반국도로부터 눈에 보이지 아니하는 곳으로서 허가권자가 
지정ㆍ공고한 구역은 제외한다.
4)지역의 균형적 발전 또는 지역계획등을 위하여 허가권자가 필요하다고 인정하여 지정ㆍ공고한 지역
5) 국토의계획및이용에관한법률 제2조제19호의 규정에 의한 기반시설부담구역 

나. 지역에 관계없이 허가를 요하는 건축물(건축허가대상의 규모)

1) 延面積 200제곱미터(60.5평) 이상인 건축물
2) 3층 이상인 건축물
  (增築의 경우 그 增築으로 인하여 당해 建築物의 延面積이 200제곱미터이상이 되거나 3層이상이 되는 
경우를 포함)

[3] 건축허가권자

원칙적으로 시장, 군수, 구청장이다.
예외로 21층이상이거나 연면적의 합계가 10만제곱미터(약 30,250평) 이상인 건축물(공장제외)의 
건축(연면적의 10분의 3이상의 증축으로 인하여 층수가 21층이상으로 되거나 연면적의 합계가 
10만제곱미터이상으로 되는 경우의 증축을 포함한다)은 特別市長 또는 廣域市長이 허가권자이다.

[4] 건축허가신청

1.건축허가 과정

1)건축주가 소유한 대지의 증빙서류(토지이용계획확인원,토지대장, 지적도,소유권 증명서류)를 가지고 
건축사에게 설계를 의뢰한다.

2)건축사는 대지의 조건을 살펴본 뒤 건축주가 요구하는 조건을 최대한 수용하며 동시에 각종 건축법 및 
기타법령을 검토, 적용하여 계획도면을 작성 후 건축주에게 제시한다.

3)건축주가 만족하면 본설계(공사시공도면)에 착수한다. 

4)본설계가 완료되면 각종 허가 관련 서류를 취합하여 해당 시,구(군)청에 건축허가를 신청한다. 

2. 건축허가 구비서류

1.건축허가 신청서 (설계사무소) 
2.도장(건축주 및 시공자) 
3.각종 동의서(해당사항 있을 시-지상권,타인토지,현행도로 등등) 
4.건축물 관리대장(개발제한구역내 일때) 
5.주민등록 초본(개발제한구역내 일때) 
6.축사나 개발제한구역에서는 추가되는 서류가 있음.

[ 착공신고]

1)건축허가가 나오면 착공을 하여야 하는데, 이 때 시,군,구청에  공사를 시작하겠다고 알리는 것이 
착공신고이다. 

2)건축주는 건축허가를 받게되면 지역개발공채, 주택채권을 매입(대행가능)한 영수증을 시.구(군)청에 제출 
후.(개발제한구역은 농지조성+개발부담금)  건축허가증을 받아온다. 

3)그후 대지경계측량(대한지적공사,기타)을 신청하여 대지의 경계선을 명확히 하며 건축사 와 협조하여 
건축물 착공신고서를 제출한다. 

4)착공신고서에는 설계계약서, 공사감리계약서, 공사도급계약서를 첨부하여야 하며, 반드시 건축주, 건축사, 
공사시공자의 참석하에 작성하여야 한다. 

5)이후의 건물공사는 토지굴토,기초공사,바닥SLAB공사, 기둥세우기, 각층 SLAB공사, 조적공사, 창호공사, 
마감공사, 전기설비, 위생설비, 소방설비, 조경, 정화조공사 등 기타의 공정이 순서대로 혹은 동시에 이루어 
지며 건물이 세워지게 된다. 

따라서 다소의 변경이 생길 경우 설계자 및 감리자와 상의하여야 하며 또한 설계자 및 감리자의 지시를 받아서 
공사를 계속 하여야 합니다. 

6)건축주 주의사항 

- 정화조는 시,군,구청의 정화조 준공이 있을 때 까지 절대로 사용하시면 안된다. - 준공 전 사용할 때에는 
처리가 지연될 수 있음

- 공사도중 사소한 변경시라도 일단 설계사, 시공자에게 상의 해야 한다. 
(시공자 또는 단독으로 업무처리시 준공단계에서 사용승인지연 및 미준공이 될 수도 있으며 또한 
위법한부분이 있으면 철거를 할 수도 있다.) 

- 착공신고는 건축주 사정으로 최대 2년동안 착공연기가 가능하며,그 이후에는 건축허가가 취소된다.

[ 사용승인신청]

건축물 사용승인(이하 준공)은 완성된 건물에 대한 검사를 시,군,구청에 요청하여 적법한지, 사용이 
가능한지를  승인을 받는 과정이다. 
건축주는 설계사무소,시공자와 협조하여 각종 사용승인에 필요한 서류를 준비하여 시,군,구청에 사용승인을 
신청 한다. 

- 신 청 서 류 - 

1)건축물 사용승인 서류(설계사무소 준비) 
2)정화조 준공서류(시공정화조업체서류)준공접수 전에 미리 준공을 받아야 함. 
3)구내 통신 선로설비 준공서류(삭제) 
4)소방설비 준공서류(해당사항 있을시) 
5)시공자 확인 도장(해당사항 있을시) 
6)가스준공(체적거래방식)확인서-->가스를 설치 했을 경우 
7)하자 보증보험증권(해당사항있을시) 
8)현황측량성과도(해당사항있을시)-->개발제한구역에서는 필수임. 
9)폐기물 배출에 따른 관련서류 첨부(멸실신고시에도 필요함) 

* 사용승인 이전에 건물에 입주시에는 사전입주에 따른 고발등 불이익을 받게 된다. 

[ 소유권 보존등기 신청 ]

1)건축물 사용승인이 되면 시,군,구청 재무과에 취득세 및 등록세를 30일 이내에 자진신고납부하여야 
한다.(등록세는 60일 이내) 
재무과에 갈 때는 다음 서류를 가지고 간다.
-사용승인 검사필증(건축물대장이 발부되면 그것으로도 가능함) 
-설계비 영수증 및 기타 공사비 영수증등등 
-전기공사 인입비 영수증(계량기 달 때) 
-총 공사 금액 계약서(도급계약서) 

2)취득세 및 등록세 영수증과 기타서류를 가지고 등기소에 보존등기를 신청해야 한다.(법무사에 
대행시키는 것이 편리하나,직접 하면 비용은 절감됨)

- 주민등록등본
- 도장
- 건축물 관리대장
- 개별공시지가 확인서

[ 취득세 및 등록세 ]

건물의 신축시 세금은 다음과 같습니다.
등록세-취득가액의 0.8%
취득세-취득가액의 2%
교육세-등록세액의 20%
농어촌특별세-취득세액의 10%
다시 정리를 하면 취득가액의 3.16%입니다.
 
취득가액은
취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달하는 때에는
시가표준액으로 계산합니다.
 
시가표준액은
지방자치단체장이 거래가격,신축.제조가격을 참작하여 정한 기준가격에 종류.구조.용도.경과연수 등
과세대상별 특성을 감안하여 결정을 합니다.
건물시가표준액= 신축건물기준가액(460,000/㎡) ×구조지수 ×용도지수 ×위치지수 ×경과연수별잔가율 × 면적 ×가감산율