알기 쉽게 풀이한 재개발 감정평가

<title>알기 쉽게 풀이한 재개발 감정평가</title> <style type="text/css"></style> << 알기 쉽게 풀이한 재개발 감정평가 >> 참고자료 : <a href="http://cafe.daum.net/badpoor">http://cafe.daum.net/badpoor</a> 1. 용어풀이 1) 표준지 : 국가가 약 50만 필지를 정하여 지가의 기준으로 삼은 토지.2) 개별토지 : 표준지로 지정되지 않은 토지3) 표준지공시지가 : 감정평가의 기준 (국가가 공시한 지가)☞ 근거: 부동산 가격공시에 관한 법률 제9조4) 비교표준지 : 개별토지와 가장 인접하여 가치가 유사한 표준지☞ 비교표준지선정 기준에 의하여 선정 ( 선정오류는 감정가액에 가장 큰 영향을 미침 )5) 개별공시지가 : 토지가격비준표로 개별토지와 비교표준지를 비교한 공시지가☞ 개별공시지가는 감정평가의 기준이 아니므로 비교표준지공시지가 사용6) 보상토지(대상물건) : 감정평가의 대상이 되는 토지7) 기준시점(수용재결일) : 대상물건의 감정평가액을 결정하는 날짜8) 공시지가 기준일 : 사업인정고시 당해에 공시된 공시지가9) 거래사례 일자 : 기준시점에 가까울수록 신뢰도가 높음. <table style="border: currentColor; border-image: none; margin-left: 20pt; border-collapse: collapse;" border="1" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody><tr> <td valign="middle" style="border-width: medium medium 0.4pt; border-style: none none solid; border-color: currentColor currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.4pt 5.1pt; width: 594px; height: 26px;" colspan="4"> << 예 시 >> </td> </tr> <tr> <td valign="middle" style="padding: 2pt; border: 0.4pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 234px; height: 26px;" bgcolor="#eff6e7"> 거래사례 일자 </td> <td valign="middle" style="padding: 2pt; border: 0.4pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 132px; height: 26px;" bgcolor="#eff6e7"> 공시지가기준일 </td> <td valign="middle" style="padding: 2pt; border: 0.4pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 114px; height: 26px;" bgcolor="#eff6e7"> 사업인정고시 </td> <td valign="middle" style="padding: 2pt; border: 0.4pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 114px; height: 26px;" bgcolor="#eff6e7"> 기준시점 </td> </tr> <tr> <td valign="middle" style="border-width: 0.4pt; border-style: solid solid dashed; border-color: rgb(0, 0, 0); padding: 2pt; width: 234px; height: 26px;"> 2011.03.08 </td> <td valign="middle" style="border-width: 0.4pt; border-style: solid solid dashed; border-color: rgb(0, 0, 0); padding: 2pt; width: 132px; height: 26px;"> 2012.01.01 </td> <td valign="middle" style="border-width: 0.4pt; border-style: solid solid dashed; border-color: rgb(0, 0, 0); padding: 2pt; width: 114px; height: 26px;"> 2012.11.01 </td> <td valign="middle" style="border-width: 0.4pt; border-style: solid solid dashed; border-color: rgb(0, 0, 0); padding: 1.4pt 5.1pt; width: 114px; height: 26px;"> 2016.05.27 </td> </tr> <tr> <td valign="middle" style="border-width: 0.4pt; border-style: solid solid dashed; border-color: rgb(0, 0, 0); padding: 2pt; width: 234px; height: 105px;"> 기준시점과 가까운 적정한 실거래가가 많음에도, 검증이 불가능한 5년도 넘은 거래사례 사용. 법 제3조는 공정성이 보장되는 적정한 실거래가를 사용하라고 함. </td> <td valign="middle" style="border-width: 0.4pt; border-style: solid solid dashed; border-color: rgb(0, 0, 0); padding: 2pt; width: 132px; height: 105px;"> 사업인정고시 당해에 공시된 공시지가 개발이익 배제를 위한 공시지가 </td> <td valign="middle" style="border-width: 0.4pt; border-style: solid solid dashed; border-color: rgb(0, 0, 0); padding: 2pt; width: 114px; height: 105px;"> 사업시행 인가 </td> <td valign="middle" style="border-width: 0.4pt; border-style: solid solid dashed; border-color: rgb(0, 0, 0); padding: 2pt; width: 114px; height: 105px;"> 수용재결일 대상물건의 감정평가액을 결정하는 날짜 </td> </tr> </tbody></table> 10) 지가변동률 : 국토교통부에서 조사•발표하는 용도지역 별 지가변동률11) 시점수정 : 기준시점까지의 지가변동률 ☞ 공시지가 시점수정 = 기준일에서 기준시점까지의 지가변동률 ☞ 거래사례 시점수정 = 거래일에서 기준시점까지의 지가변동률 <table style="border: currentColor; border-image: none; margin-left: 20pt; border-collapse: collapse;" border="1" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody><tr> <td valign="middle" style="border-width: medium medium 0.4pt; border-style: none none solid; border-color: currentColor currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 2pt; width: 537px; height: 26px;" colspan="3"> << 시점수정 값 예시 >> </td> </tr> <tr> <td valign="middle" style="padding: 1.4pt 5.1pt; border: 0.4pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 187px; height: 26px;" bgcolor="#eff6e7"> 지가변동기간 </td> <td valign="middle" style="padding: 1.4pt 5.1pt; border: 0.4pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 115px; height: 26px;" bgcolor="#eff6e7"> 지가변동률(%) </td> <td valign="middle" style="padding: 1.4pt 5.1pt; border: 0.4pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 236px; height: 26px;" bgcolor="#eff6e7"> 시점수정 값 계산 </td> </tr> <tr> <td valign="middle" style="padding: 1.4pt 5.1pt; border: 0.4pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 187px; height: 125px;"> 2012.01.01.- 2012.12.31. 2013.01.01.- 2013.12.31. 2014.01.01.- 2014.12.31. 2015.01.01.- 2015.12.31. 2016.01.01.- 2016.06.30. 2016.07.01.- 2016.07.31. </td> <td valign="middle" style="padding: 1.4pt 5.1pt; border: 0.4pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 115px; height: 125px;"> 0.162 0.627 2.214 2.633 1.307 0.234 </td> <td valign="middle" style="padding: 1.4pt 5.1pt; border: 0.4pt solid rgb(0, 0, 0); border-image: none; width: 236px; height: 125px;">   (1+0.00162) × (1+0.00627) × (1+0.02214) × (1+0.02633) × (1+0.01233) × (1+0.00234 × 16/31)=1.07245 </td> </tr> </tbody></table> 12) 감정격차율(지역요인 × 개별요인)☞ 감정평가업자가 주관적으로 평가하는 격차율(엿장사 마음대로)※ 공정성 위반 : 객관적이고 구체적인 정밀한 자료와 평가방법 없음 ※ 비교표준지_공시지가 격차율이 1.69인데도, 1.018로 감정13) 그 밖의 요인 보정 (감정평가에 관한 규칙 제14조제2항제5호)☞ 표준지공시지가를 시장가치로 보정하기 위한 격차율※ 불공정한 '정상적인 거래사례' 사용 (말로만 '정상적인 거래사례'로 사실은 비정상적임)※ 공정성이 보장된 법에 의한 '적정한 실거래가'는 사용할 수 없음 (불평등, 공정성 위반) ※ 감정평가업자가 고려하게 하여 허위산식 사용 (표준지공시지가를 1원/m2으로 해도 변동없음) 2. 감정평가액의 계산☞ 근거 : 감정평가에 관한 규칙 제14조제2항 1) 감정가액 = 시점공시지가 × 감정격차율1 × 그 밖의 요인 ☞ 시점공시지가 = 비교표준지공시지가 * 시점수정 ※ 비교표준지는 보상토지의 비교표준지 <table style="border: currentColor; border-image: none; margin-left: 10pt; border-collapse: collapse;" border="1" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody><tr> <td valign="middle" style="padding: 1.4pt 5.1pt 1.4pt 0pt; border: currentColor; border-image: none; width: 151px; height: 40px;" rowspan="2"> 2) 그 밖의 요인 = </td> <td valign="middle" style="border-width: medium medium 0.4pt; border-style: none none solid; border-color: currentColor currentColor rgb(0, 0, 0); padding: 1.4pt 5.1pt; width: 227px; height: 20px;"> 시점거래가격 × 감정격차율2 </td> </tr> <tr> <td valign="middle" style="border-width: 0.4pt medium medium; border-style: solid none none; border-color: rgb(0, 0, 0) currentColor currentColor; padding: 1.4pt 5.1pt; width: 227px; height: 20px;"> 시점공시지가 </td> </tr> </tbody></table> ☞ 시점거래가격 = 거래사례가격 * 시점수정3) 감정가액 산식정리 ※ 시점공시지가 = 비교표준지공시지가 × 시점수정 ※ 감정격차율 = 지역요인 × 개별요인 감정가액 = 시점공시지가 × 감정격차율1 × 그 밖의 요인 <table style="border: currentColor; border-image: none; margin-left: 30pt; border-collapse: collapse;" border="1" cellspacing="0" cellpadding="0"> <tbody><tr> <td valign="middle" style="border: currentColor; border-image: none;" rowspan="2"> = 시점공시지가 × 감정격차율1 ×   </td> <td valign="middle" style="border-top-color: currentColor; border-right-color: currentColor; border-left-color: currentColor; border-top-width: medium; border-right-width: medium; border-left-width: medium; border-top-style: none; border-right-style: none; border-left-style: none;"> 시점거래가격 × 감정격차율2</td> </tr> <tr> <td valign="middle" style="border: currentColor; border-image: none;"> 시점공시지가 </td> </tr> </tbody></table> ∴ 감정가액 = 감정격차율1 × 시점거래가격 × 감정격차율2 ☞ 감정격차율1 : 보상토지와 비교표준지의 격차율 ☞ 감정격차율2 : 거래사례와 비교표준지의 격차율 ※ 거래사례와 비교표준지의 격차율은 비교표준지 선정오류.4) 감정가액 산식의 문제점 정리가) 감정평가업자 마음대로 조작이 가능한 위법한 평가방법 ☞ 표준지의 감정가액 = 시점거래가격 × 감정격차율2 ※ 공정성 위반 : 객관적인 근거 자료가 없음 ☞ 감정평가의 기준인 비교표준지_공시지가 격차율도 무시하는 무법천지의 감정평가 ※ 비교표준지_공시지가 격차율이 1.69인데도, 1.018로 감정 나) 비교표준지 선정오류 (비교표준지는 거래사례의 비교표준지가 아님)  ※ 거래사례와 관련 없는 표준지를 비교표준지로 사용하므로 비교표준지 선정오류다) 비교표준지공시지가를 기준하지 않으므로 법 제3조제1항을 위반 ☞ 감정가액 = 감정격차율1 × 시점거래가격 × 감정격차율2 ※ 비교표준지공시지가를 1원/m2으로 바꾸어도 감정가액은 변동 없음.   법: 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률