고척4구역 재개발설명 & 양지부동산 03.3666.5600 &고척4구역 전문부동산!

[양지부동산 02.3666.5600]

1.고척4구역 재개발단계 & 지역랜드마크 고척힐스테이트로.

앞으로 며칠에 걸쳐 

1. 재개발단계

2. 요즘이슈인 시공사 선정.

3. 4구역분양가 

4. 4구역의 가치외 우리동네 개발계획에대해서 간략히 생각나는대로 설명드리겠습니다.

먼저

1. 우리동네 재개발 단계에 대해서 간략히 설명드릴께요.

도대체 재개발하긴하는데 얼마나 긴시간이 걸릴지 함알아봅시다.   

동네주민들이 초창기 막 그랬습니다.   

우리동네 재개발 한데. 할것같아.

부동산에도 전화가 난리가 납니다.

동네 주민들 가격을 올려서 물건 을 거두어들이지요.

문의 엄청납니다.

과연 재개발 지정되기전에 부추겨서 비싼가격에 사도 될까요?

나이 50대60대 분들이 그럽니다. 금방되것지 하며 삽니다. 

동네부동산에서 막 부추깁니다.

도대체 저런말이 나오고 언제쯤 완공될까요?  3-5년?

그분들 다 지금 나이 60-70대 되셨습니다.

(감정평가후 이분들 물건나옵니다.) 

구청에서나 자칭 조합장이 재개발 구역으로 지정될거라는말나올때

이때 플랜카드 경축!  4구역 재개발 확정!  성급하게 이런게 걸립니다.

이근방에 한효아파트(아직 정비구역지정도 안된상태입니다.)도 붙여있지요.

고척1동에 산업인아파트는 조합설립인가(추진위원회구성입니다.)도 아닌데도 조합설립인가 경축! 이라고 플랜카드 붙여있습니다.

물론 그긴 재건축이지만 뭐 다르긴해도 단계는 비슷합니다.

재개발 설명 끝나면 나중에  재건축도 해드립니다.  

근데 절차를 알고나면 아직 멀었습니다.

왜 이렇게 오래걸리는지.

왜 재건축한다해놓고 언제완공될지 까마득합니다.

잘못걸리면 일생을 여기에 한곳에만 살며 매달리게됩니다. 

이제 각설하고 본론으로

재개발은 도시주거환경 정비 계획으로 

1. 계획을 하고

2. 실행단계를 거처서

3. 완료 단계로 나아가게됩니다.

기반시설이 열악하고 노후한 건축물이 많이 밀집되어서 개발하지않고는 않되는곳

즉, 고척4구역을 주거환경을 개선해주는 사업입니다.

기본계획단계

0.오래되고 낙후된지역 너무낡았고 도로도 엉망이고 기반시설이 거의 없는지역 이 후보지입니다.

1.정비기본계획 수립   

2.정비구역지정

(얼마면적에 얼마정도의 아파트가 계획대는지 걔략적으로 발표됩니다.)

3.조합설립추진위원회 발족(조합원 과반수동의 구청장동의)

이단계에서 금방될것처럼해서

부동산이나 가칭조합장이 분위기 띄웁니다.

이때 멋도모르고 비싼가격에 사게됩니다.

이단계가 통상빨라야 2-3년 걸립니다.

중간 실행단계

1.조합설립인가(토지등소유자75%이상+토지소유자 50%이상 동의요건) 

2.사업시행인가

(세대수 면적. 용적률상향으로 임대주택건설 기부채납등을 시장 구청장에게 인가)

3.시공사선정

(서울시 조례에 서울은 이때 시공사선정을 해서 재정적으로 조합이 도움을 본격적으로 받게됩니다.)

4.조합원분양신청 

5.감정평가

(2곳에서 감정평가 나와서 평가합니다.)

이때 싸움많이 일어납니다.

6 관리처분

(청산금.세입자보상 총공사비등 기타사업비등등 여기서 구체적으로 분담금이 결정됩니다.)

*현재 우리 고척동은 주택투기 과열지구입니다. 관리처분인가 나기전까지 분양권이 있는 조합원물건매수하시면 조합원승계할수있습니다.   

이단계가 통상 4-5년 걸립니다.( 고척4구역의 경우 1.조합설립인가에서 3.시공사선정까지 거의 3년 걸렸습니다.)

마무리 실행단계

1.이주및철거

(이때 어떤사람들은 못나가네 해서 싸움이 붙기도합니다.

용산참사도 이때 일어났습니다.)

이주와 동시에 이주비 지급해줍니다.

2.착공신고

(철거완료후 공사착공하게됩니다. 4구역은 공사기간만 거의 3년 정도 걸립니다.)

3.일반분양 (조합원에게 분양후 남은 물량을 여기서 일반분양합니다. 4구역경우 조합원에비해 일반분양이 많은편입니다.) 일반분양이 많아야 사업성이 좋고 서로 청약경쟁이 되어서 가격상승에 아주 유리합니다.

4구역의 경우 청약당첨후 프리미엄 2억정도 예상합니다.  

이단계가 통상 4-5 년 걸립니다.

이제 마무리 완료 단계입니다.

1.준공인가 

2.소유권이전고시

3.청산

(여기서 간혹 조합원들 부담금이 예상했던것보다 더 늘어나서 난리가 나곤합니다.(추가분당금)  3구역 벽산베스트블루밍같은경우 몇백억이 증발했다더니 소송한다더니 뭐 난리가 한번 났었습니다.)

이단계가 1-2년 걸립니다.

자그럼 재건축 확정에서 완공까지 통상 몇년걸릴까요?

까마득합니다.  절차대로 오다가 소송이라도 한번걸리면 금전손해 1-2년은 후딱지나갑니다.  

그렇지만 4구역은 별다섯개 만점에

1. 사업성좋고    별4개 

2. 미래가치좋고 별5개

3. 고척힐스테이트가 들어오면 지역 랜드마크 아파트가 될겁니다. 별5개 

현재 고척동개봉동에서 최고가인 고척파크푸르지오가(2009.용적률170%.목11단지앞) 있지만 대우가아니라

현대 힐스테이트가 들어오면 랜드마크가 힐스테이트로 바뀔겁니다.

다음편 2. 시공사선정 곧 쓰겠습니다.