초보투자자의 모텔임대시 고려사항

[동양부동산]

 초보투자자들이 모텔을 임대운영하려 할 때 손쉽게 접근할 수 있다고 생각하며 간과하기 쉬운 모텔임대에 대한 고려사항과 실제로 임대를 운영하면서 느끼게 될 초보투자자들이 주의해서 고려해야할 사항에 대해 언급해 보고자 한다.

최근 모텔의 리모델링 광풍이 있어온 여파인지 경기의 침체와 숙박시설의 매출의 어려움을 있음에도 불구하고 임대모텔투자수요가 증가하고 있다. 투자자금의 보전과 회수가 손쉬울 것이라는 것과 매입보다 적은 자금의 투자로 모텔에 대한 투자운영 경험을 얻을 수 있다는 단순한 생각으로 임대에 대한 상담문의가 부쩍 늘고 있는 것으로 보여진다. 모텔운영경험 부족과 숙박시설 관리운영의 정보가 적어 모텔 매입에 따른 리스크를 줄여보려는 신중한 투자로 임대투자를 선택하여 모텔운영에 관한 전반적인 경험을 쌓은 후  투자자금에 맞춰 매입을 해도 늦지 않다는 생각에서 일 것이다.

그러나 그런 모텔 매입투자의 대안으로 생각하는 모텔임대 투자 시에도 신중하지 못한 투자가 이루어질 경우에는 상당한 어려움을 겪을 수도 있으므로 임대라고해서 가벼이 여겨서는 안 될 것이다. 가랑비에 옷 젖는다는 말이 있다. 가벼이 여기고 대비하지 않으면 실제로는 어느 순간에 큰 손실을 볼 수도 있다.

매매투자보다는 적은 투자금과 회수 가능한 금액의 투자라고해서 가벼이 여기고 신중하지 않으면 매입한 것만도 못하게 경험도 쌓지 못하고, 손실을 보게 되는 힘든 상황이 발생되기도 한다. 물론, 매입에 대한 부담보다는 리스크가 적다고 할 수 있다. 모텔임대투자의 본질을 투자금의 회수 및 투자금의 수익창출실현에 둔다면, 모텔운영에 따른 육체적 정신적 어려움과 가족을 비롯한 주변 대인관계의 소연함까지도 금전으로 환산 보상되어져야 할 것이다.

모텔운영에서 베테랑이라 할 수 있는 5년 이상 실제로 모텔을 운영하며 노하우를 쌓은 베테랑의 모텔운영자들은 그 간의 경험을 바탕으로 많은 정보를 획득할 수 있는 기회가 주어져서 다음의 모텔투자에서 다방면의 많은 부분들을 점검하고 준비하여 투자하는 반면에 초보투자자들은 정보가 없고 경험이 없어서  단순히 임대보증금의 회수가능여부의 대응과 법적인 권리하자관계, 적은 금액의 투자라면 쉽게 임대를 결정하려는 경향이다. 초보투자자들이 단순논리로 선택의 기준을 삼는 것 중 한 가지를 꼽는다면 월매출과 월임대료부분이다. 물론 월매출 대비 월임대료의 비율은 가장 큰 선택의 기준일고 할 수 있다. 그러나 단순하게 현재 상황에서만의 그런 비율만을 생각하고 임대모텔을 선택한다면 좋은 물건을 찾아내기 어렵다.

임대 모텔 투자 시에도 개별적인 요건에만 집중하지 말고 주변여건을 고려해야 한다.

첫째, 매출현황을 정확히 파악해야 한다. 매출을 정확히 파악하게 되면, 임대보증금 및 월임대료가 적정하게 책정되었는지를 알 수 있다. 예를 들면, 어떤 임대모텔의 월매출이 4000만원 전후이면, 서울, 수도권에서는 보증금 5~6억, 월임대료는 1400~1600만원 정도 책정되는 것이 최근의 임대적정가격이며, 월매출이 6000만원 정도라면, 보증금 7~10억, 월임대료는 2100~ 2500만원로 책정되며, 지방의 경우에는 월임대료 수준은 비슷하지만 임대보증금액이 적다고 할 수 있다. 그래서 지방에 위치한 모텔들이 자금이 적은 초보투자자들이 임대보증금이 적은 경우 투자접근이 쉽다.

지방의 한 모텔은 임대인이 매매를 위해 시장에 모텔을 내 놓으면서 사정이 여의치 않아 임대를 놓았는데, 월매출이 8000만원 가까운 매출을 올리는 데도 매매가 이루어지면 언제든지 임대차계약을 아무조건 없이 해지하는 조건으로 보증금 5억원, 월 임료 2500만원에 임대차계약을 한 사례도 있다. 그런 경우 임차인은 상당한 경험도 쌓을 수 있고, 여유로운 수익도 달성할 수 있는 반면에 언제든지 임대운영을 그만 둘 수도 있으므로 항상 불안한 운영을 해야 하는 불편도 따른다. 반면에 최근처럼 숙박시설의 매매가 부진한 경우에는 수익을 보장받을 수 있는 매출이 이미 확인된 이런 모텔에 임대 투자하는 것이 좋은 방법일 것이다. 월매출이 정확하게 파악되었다면 해당모텔의 현재의 운영상황을 파악하고 주변 지역의 상권변화와 지역개발계획 등의 정보를 분석하여 상권의 성쇠를 따져보고 임대투자 시 매출을 더 올릴 수 있는 방안을 모색해본다.

둘째, 임대보증금에 대한 법적 안전장치를 명확히 해야 한다.

모든 초보투자자들이 가장 중요시 해야할 부분이며, 운영에 전념할 수 있는 기본요소이다. 등기부등본이나 건축물관리대장 등 공부를 통하여 소유 및 권리관계, 융자관계 등을 파악해 볼 수 있다. 1차적인 확인은 공부상에 게시된 사항을 근거로 파악하고 기타 공시되지 않은 사항이 있는지 공부상 소유자에게 재차확인하는 것이 바람직하다. 최근에는 전세권설정이나 근저당권설정으로 임대차보증금의 안전장치를 해주는 추세이다. 융자관계는 해당금융기관에 채권 최고액설정액과는 별도로 실제 융자금액이 얼마나 되는지  직접 문의 확인하고, 공부상 소유자에게 이 또한 확인함이 바람직하다. 적은 투자금액이 아니기 때문에 임대보증금의 법적안전장치는 아무리 수익률이 좋은 임대물건이라도 임대인이 이런 기본적인 임대보증금에 대한 안전장치를 고려해주지 않는다면 신중을 기하여 투자해야 할 것이다. 

셋째, 신축 모텔 임대는 하늘에 별따기이다 .

최근에는 모텔의 임대 시 시설권리금이 책정되기 시작하고 있다. 그래서인지 신축이나 리모델링이 완성된 물건들은 무조건 탐하는 경향도 생겨나고 있다. 신축이나 리모델링을 한 임대물건의 겨우 권리금에 대한 부담감이 없고, 시설 보수관계로 인한 건물주와의 마찰을 피할 수 있다는 장점이 있기 때문이다.

그러나 매출을 확인할 수 없다는 단점과 시설을 운행보지 않았기 때문에 시설의 운영에서 생각지도 못한 자질구레한 하자가 많이 발생할 수 있다.

수원의 한 모텔밀집촌에 신축된 객실 55실의 대형모텔은 임대 후 욕실에서의 잦은 하자로 건축주와 건축업자간의 마찰이 있어 모텔운영에 어려움을 겪었으며 임대인과 임차인간의 불협화음이 발생하기도 하였다. 그러므로 신축이나 리모델링을 막 마친 모텔의 경우 이런 점을 감안하여 서비스기간을 주는 사례가 늘고 있다. 신축모텔의 경우 임대수요가 많으므로 임대수준이 높게 책정되므로 특별한 운영계획을 준비하여 임대투자에 임하는 것이 바람직하다.

넷째, 관리비용 내역을 정확히 파악해야 한다.

임대모텔은 지가상승이나 매매차익을 기대할 수 없는 오로지 매출 수익률에 의존하여 수익을 창출해야 하는 투자임으로 월매출확인에 못지 않게 지출내역의 파악이 중요하다. 서울의 한 복판 종로에서 대형모텔의 운영책임자였던 A씨는 자신의 운영능력만 믿고 대전의 한 중급 관광호텔을 저렴한 임대조건으로 임대하여 운영하였다. 능력 있는 모텔운영전문가답게 객실에 대한 운영에서 판매를 증가시키며 월매출을 상승시켰다. 그런데 웬일인지 월 순수익은 별다르게 오르지 않았다. 그는 얼마가 지난 후 그 이유를 알았다. 관광호텔인 관계로 운영을 하지 않고 있는 부대시설에 대해서도 시설관리비용이 발생하여 객실매출상승과는 관계없이 고정관리비를  절약할 수 없어 월 순익창출에 걸림돌이 되고 있었던 것이다. 결국 전문가라고 자처하던 A 씨는 임대운영에서 고전을 면치 못하고 있다. 관리비용의 파악은 월매출 상승능력만큼 중요하다.

일반적인 관리비용에는

- 인력비용(지배인, 케셔, 당번, 청소인력, 주차인력 등)

- 전기비용

- 수도비용

- 설치품등 비품비용

- 유선방송

- 식대 등 부식비용

- 엘리베이터, 전기, 가스, 컴퓨터 등의 관리비용

- 임대운영 매출에 따른 부가가치세, 소득세 등의 세금

- 광고 홍보비용

지출내역이 정확하게 파악·확인된다면 월매출에 따른 예상수익율을 예측 산정해볼 수 있을 것이다. 지출 관리비용은 곧 월매출에 따른 수익으로 나타나므로 영업전략 수립에서 큰 비중을 차지하며 운영방식 결정에도 도움을 줄 것이다. 월 지출비용의 정확한 파악은 투자리스크를 줄일 수 있는 중요한 사항이다.

다섯째, 정화조의 용량과 전기의 용량 등 시설기능의 효율성을 확인해야 한다.

모텔을 운영하면서 정화조와 전기의 용량에 따라 한여름이나 일정한 계절의 기계적인 결함에 스트레스를 받게 될 수도 있다. 에어컨이라든지, TV, 욕실의 욕조, 보일러시설 등의 시설들은 설치되어 있는 것에만 만족할 것이 아니라 기능을 최대한 발휘하고 있는지, 또는 객실규모나 시설에 맞게 상호 운용이 잘 되는지를 파악해보는 것도 중요하다. 시설기능의 효율성을 파악해야 한 여름 무더위에서 시원한 객실을 제공할 수 있고, 보일러나 수도설비 등의 기능의 효율성을 알아야 겨울에 따뜻한 객실 제공서비스를 할 수 있다. 또한 설비 기능의 효율성을 파악해야 추가적인 투자에서 가장 효율적인 투자 이루어 질 수 있을 것이다. 수도설비가 노후화되어 욕실에서의 욕조에 대한 투자가 어려울 수도 있다. 기존 설비의 기능의 효율성을 제대로 잘 파악해 두면 문제발생시 대처를 쉽게 할 수 있을 것이다. 용량을 알아두면 문제발생시 대처가 용이하다.

여섯째, 투자자 자신은 임대모텔이라도 투자마인드가 있는지 알아본다.

임대시에 해당모텔이 아무리 최신의 최고의 시설을 갖추고 있다고 할지라도 운영을 하다보면 시설을 보수 관리해야 한다. 그러나 일부 임대투자자들은 기존시설의 이용에만 급급하지 새로운 관리보수에는 소극적으로 대응하여 기존의 최고의 시설들을 망가뜨리기 만하는 모텔임대투자자들이 있다. 이들은 모텔을 임대하며서 단기간 내에 개인적인 임차인입장의 수익만을 바라면서 좋은 물건의 임대모텔은 망쳐간다. 투자가 없이 그저 이미 이루어놓은 시설에서의 운영수익만을 좇는다. 얼마간의 수익은 그런 시설방치의 비용절약이 운영수익을 높여줄 수는 있다. 그러나 시간이 지날수록 손님이 떨어지고 매출이 급격히 하락하여 임대인은 물론 자신의 수익도 적어져서 임대운영에 어려움을 겪는 예를 많이 본다. 지방의 한 S 모텔의 임대운영자는 월매출 4500만원의 시설을 오로지 운영수익 남기기에만 전념하며 비용절약하기로 운영한 결과 1년여가 지나면서 주변에 신축과 리모델링모텔들이 들어서는데다 임대모텔이므로 시설투자가 전혀 없어 결국 월매출 3000만 원대로 월 순익이 없어지며 해당 임대모텔의 가치를 하락시키고 본인도 임대운영하며 얻을 수 있는 지속적인 수익을 포기하고 다른 임대모텔을 찾고 있다.  반면에 지방의 B 모텔을 임대 운영하는 W씨는 임대모텔 운영임데도 불구하고 조명등 시설투자와 지속적인 잔잔한 비품교체의 투자로 월매출이 상승하며 투자대비 월 순익이 상승하여 임대운영의 재미를 톡톡히 맛보고 있을 뿐만 아니라 임대인이 추가로 시설을 투자해주어 임대인과 임차인이 윈윈(win-win)의 관계를 유지하며 매매가 이루어내어 임대운영은 지속하며 매매에 따른 추가 성과금을 받기도 했다. 임대모텔도 투자해야한다는 투자마인드가 있는지 확인해 볼 일이다.

일곱째, 모텔의 임대운영 투자 시에는 외로움이 있다는 것을 알아야 한다.

지가상승이나 모텔의 매매차익을 기대할 수 없이 오로지 운영수익에서 순익을 창출해야 하므로 임대모텔의 운영에는 투자자 자신의 외로움이나 육체적인 어려움, 그리고 대인관계의 소홀함이 발생할 수 있다는 것을 염두에 두어야 한다. 모텔을 임대하여 운영하다 보면, 가장 힘든 부분이 수익에 매달리는 욕심과 월 임대료 부담 때문에 직원을 덜 두고, 인건비를 줄이려고 육체적인 노력을 매진하면서 24시간 프런트를 지키려고 하다보면, 스스로의 수면부족으로 의욕이 상실될 수 있으며, 그 점을 염두에 두셔야 한다는 것이 매매투자에 의한 모텔의 운영과 다른 또 하나의 어려움이다.

관리비용의 절약이나 인력의 운용에서 비용을 절약하기 위해 노력하다보면 내가 직접 챙겨야 될 일들이 많아져 모텔시설관리나 운영에 전력을 쏟다보면 외부와의 접촉이 적어지고 인간관계에서 소홀하게 될 수 있으므로 적극적인 활동이 필요하며  취미생활을 갖도록 노력해야 할 것이다. 재미나는 모텔임대운영을 위해서는 수익창출에도 노력해야하겠지만 투자자 자신의 사회생활 활동참여와  개인적인 성취감을 느낄 수 있는 활력을 찾도록 준비하는 것도 중요하다는 것을 염두에 두기 바란다. 어느 업종이건 외로움이나 육체적, 정신적 어려움이 없을 수는 없다. 그런 면에서 보면 모텔의 임대운영은 그나마 라도 큰 경험 없이도 투자가 가능하며 투자리스크가 적고 임대시에 대부분 연 20%의 수익률을 보장받는 예가 많으며 개인적인 능력에 따라 얼마든지 수익을 높일 수 있는 능동적인 수익형의 투자 상품으로 매력 있는 투자처라고 할 수 있을 것이다.  또한 매매와 임대의 운영에 있어서 매매투자는 부동산적인 측면에서도 이익을 창출할 수 있는 반면, 임대는 영업수익에 대한 이익만을 볼 수 있으므로 더욱 강렬한 의지를 가져야할 것이다. 최근 들어 임대투자수요가 증가하고 있으며 임대수준 책정이 높아지고 있어서 점차 매매수요가 증가할 것이 예측된다.

출처:부동산매거진