부동산 투자 정보 정리

1. 주택의 경우 장기 투자는 개인, 단기 투자는 법인이유리 가).개인:- 주택 취측후 1년 이내 단기 매도: 70%, 1년 초과 2년 이내 매도: 60% 중과세율- 소득세: 6-45%- 3년이상 부동산 보유시 보유기간에 따라 최소 6% - 30% 세액공제 혜택(즉, 부동산 구입전 보유 예상 기간을 미리 산정 하여 개인/법인을 결정 후 투자 하는게 유리 할 것으로 보임)-종부세:  9억원 기본고제가 적용- 지역가입자되어 사업소득 금액 기준의 건강보험료 부과- DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 대출 한계 나).  법인:- 부동산 보유기간에 따른 중과세 제도 없음, 단 토지 등 양도소득에 대한 법인세 20% 추가- 법인세: 9- 24%- 취득세: 주택 공시가격 1억 미만 주택: 기본세율, 1억원 이상: 12% ( 고가의 주택은 개인이 유리), 지분/부속토지인경우에는전체주택의 시가표준액), 단. 재개발/재건축 인 경우에는 중과세 무조건 부과- 종부세:  매년 6월 1일 이후 주택을 취득 후 다음 이듬해 6월 1일전에 매도하지 않는 이상 주택 금액(공동주택 가격, 개별주택 가격)에 해당하는 종부세 부담- 종부세: 지역 상관없이 2주택은 2.7%, 3주택 이상은 5.0% 종부세율을 적용- 이익금: 법인세 + 지방소득세(건강보험료 추가 안됨, 단 법인 대포자로서 급여를 받게 되면  직장가입자가 되어건강보험료 납부, 하지만 무보수로 하여 안낼수 있음)- 상업용 부동산 : 법인세(2억미만: 9%) + 건물분 부가세(10%) 납부- 국민주택 규모 초과한 건물분에 대해 추가부가세 납부, 이익이 없어도 나부해야됨.(개인 매매사업자 동일)- 원천세, 부가세, 법인세(매년 3월에 결산) 신고-주택 매도시: 토지등 양도차익에 대한 추가 법인세가 20% 적용. 현행 법인세율이 과표 2억 이하는 9%, 2억 초과 ~ 200억 원 이하는 19%이니  19%에 20%가 더해져서 대략 39% 정도라고 볼 수 있는 것입니다.==> 2억 이하 주택 매도시는 총 29% 적용 *법인 세금 신고기간 1. 인건비: 월별/반기신고, 반기신고: 매년 1월과 7월에 신고 2. 부가세:  -1기 예정: 4/1 - 4/25 -1기 확정: 7/1 - 7/25 -2기 예정: 10/1 - 10/25 -2기 확정: 다음해 1/1 - 1/25 3. 법인세: 12월 결산법인: 3/31 2. 기존 개인 소유 부동산을 법인을 전환가) 양도: 매매대금은 취득가가 아닌 시가이어야됨. 양도소득세와 지방세는 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내에 신고 하고 납부 해야됨.나) (무상) 증여: 시가 기준, 유사매매 사레가 > 감정가 > 기준시가 순, 법인은 자산수증이익에 따른 법인세 납부다). 현물출자(고정자산): 이월과세 혜택(개인이 양도소득세를 내는 대신 법인이 추후 자산 양도시 그에 해당하는 금액을법인세로 납부)라).사업양수도: 개인사업자가 사업의 포괄양수도 방식으로 법인으로 전환 모든 권리와 의무 법인으로 이전, 양도 대가를현금으로 개인사업자에게 지불 - 법인 사업자등록증 > 종목과업태 예시 * 업종 귀속 연도에 따라 명칭은 변경 될수 있음.<div class="table-wrap"><table data-ke-type="table" data-ke-align="alignCenter" style="width: 100%; height: 288px;" border="1"><tbody><tr style="height: 18px;"><td style="width: 38.2724%; height: 18px; text-align: center;"> 종목 </td><td style="width: 61.7276%; height: 18px; text-align: center;"> 업태 </td></tr><tr><td style="width: 38.2724%;">도매소매</td><td style="width: 61.7276%;">통신판매업</td></tr><tr style="height: 18px;"><td style="width: 38.2724%; height: 18px;">도매 및 소매업</td><td style="width: 61.7276%; height: 18px;">전자상거래업</td></tr><tr style="height: 18px;"><td style="width: 38.2724%; height: 18px;">부동산업</td><td style="width: 61.7276%; height: 18px;">주거용 건물 개발 및 공급업</td></tr><tr style="height: 18px;"><td style="width: 38.2724%; height: 18px;">부동산</td><td style="width: 61.7276%; height: 18px;">부동산 분양 및 관리업</td></tr><tr style="height: 18px;"><td style="width: 38.2724%; height: 18px;">부동산</td><td style="width: 61.7276%; height: 18px;">비주거용 건물 매매업</td></tr><tr style="height: 18px;"><td style="width: 38.2724%; height: 18px;">부동산</td><td style="width: 61.7276%; height: 18px;">기타 부동산 개발 및 공급업</td></tr><tr style="height: 18px;"><td style="width: 38.2724%; height: 18px;">정보통신</td><td style="width: 61.7276%; height: 18px;">프로그램 개발업</td></tr><tr style="height: 18px;"><td style="width: 38.2724%; height: 18px;">서비스</td><td style="width: 61.7276%; height: 18px;">투자컨설팅</td></tr><tr style="height: 18px;"><td style="width: 38.2724%; height: 18px;">서비스</td><td style="width: 61.7276%; height: 18px;">구매대행</td></tr><tr style="height: 18px;"><td style="width: 38.2724%; height: 18px;">교육서비스업</td><td style="width: 61.7276%; height: 18px;">부동산강의</td></tr><tr><td style="width: 38.2724%;">교육 서비스( 809016 )</td><td style="width: 61.7276%;">통신 이용 교육 ·인터넷 이용 교육</td></tr><tr style="height: 18px;"><td style="width: 38.2724%; height: 18px;">출판,영상,방송통신 및 정보서비스업</td><td style="width: 61.7276%; height: 18px;">뉴스 제공업, 데이터베이스 및 온라인정보 제공업. 그외 기타 정보서비스업</td></tr></tbody></table></div>  *용어 정리1.시가표준액: 행정자치부에서 지방세 부과하기 위해 부동산 가격을 고시 하는 가격 (취득세,등록세,종합토지세,재산세등 지방세 과표 계산의 기준) 2.공시지가: 건설교통부가 토지의 가격을 조사,감정을 해 공시하는 제도(보통 표준지공시지가) , 아파트,연립,다세대:공동주택공시가격* 공시지가 공지 기준일 1월 1일 기준 : 5.29일 결정. 공시 7월 1일 기준 : 10.30일 결정. 공시 공동주택공시가격:공동주택(아파트.연립.아파트)에 대하여 국토교통부장관이 매년 공시기줄일(정기분:1.1일,추가분:6.1일) 기준으로 적정가격을 조사.산정하여 공시한 공동주택의 가격 *부동산 공시가격 알리미 접속 <a href="https://www.realtyprice.kr/" target="_blank" class="ke-link">https://www.realtyprice.kr/</a><div class="figure-open" contenteditable="false" data-ke-type="opengraph" data-ke-align="alignCenter" data-og-type="website" data-og-title="부동산공시가격알리미" data-og-description="" data-og-host="www.realtyprice.kr" data-og-source-url="https://www.realtyprice.kr/" data-og-url="https://www.realtyprice.kr/notice/" data-og-image="//img1.kakaocdn.net/thumb/C200x200/?fname=https%3A%2F%2Ft1.daumcdn.net%2Fcafe_image%2Fcafe_meta_image_190529.png"><a href="https://www.realtyprice.kr/" target="_blank" data-source-url="https://www.realtyprice.kr/"><div class="og-image"><img src="//img1.kakaocdn.net/thumb/C200x200/?fname=https%3A%2F%2Ft1.daumcdn.net%2Fcafe_image%2Fcafe_meta_image_190529.png" alt="" xxxxonerror="this.src="//img1.kakaocdn.net/thumb/C200x200/?fname=https%3A%2F%2Ft1.daumcdn.net%2Fcafe_image%2Fcafe_meta_image_190529.png""></div><div class="og-text">부동산공시가격알리미www.realtyprice.kr</div></a></div>4. *낙찰가 산정 방법 - 시세파악후,  취.등록세 + 인테리어 + 명도비용 + 세금 + 매도이익금- 아파트인 경우에는 로얄층인 경우에는 1층 가격에 내놓아도 수익을 얻을 수 있는 구간으로 시세 정함5. 시세 파악 방법1)빌라 투자시- 전세가 파악 후 전세가 보다 저렴하게 입찰- 부동산 디스코 활용- 타입에 따라 시세가 달라서 부동산 들러 몇개의 빌라 들러 보면서 시세 파악 중요2). 유료경매사이트, 공매의 시세 정보 활용3) 부동산 연락 : 네이버 > 김제부동산 등으로 검색 하여 사는 사람 입장, 판매하는 사람 입장 으로 문의4) 밸류맵, 땅야 등으로 시세 파악시 3년 이하의 자료만 볼것(3년 이상의 자료는 격차가 너무 커서 시세 파악에 도움 안됨), 랜드북: 추정가를 알 수 있음., 네이버부동산: 토지도 검색 가능,부동산플래넷: 건물 노후도 확인 가능, 빨간색이면 25년 이상된 건물 *재개발은 소방도록 없는곳, 낙후 건물 (25년 넘은 건물들)6. 농취증토지이음 > 지역지구등 지정 여부 > 1,000m2이하인경우에는 농업진흥구역, 농업보호구역은 주말체험으로는 발급 안됨.7. 불하 받는 방법-국가 땅을 매입 하는 방법- 시,도,군 토지는 해당 지자체 문의 ,국유지는 해당 지역 자산관리공사에 문의-본인 토지에만 붙어 있는경우에는 쉬우나 주택옆에 있는 토지에 국가땅이 인접해 있는경우에는주변 토지 소유자에게 국가땅이 필요없음의 확약서를 받던지, 아니면 모두 구입을 희망 하면,공매를 통하여 지정입찰을 통하여 최고가 매수인이 되는 방법- 공유자산 매수 신청서 작성- 요즘에는 감정가에 매입 해야됨. 8. 인도명령-경매만 가능-잔금 납부후 최대 6개월 이내(그 이후에는 명도소송 진행)-강제집행 비용: 약 250만원(평수 및 상황에  따라 차이남)가.수수료,여비,송달료등: 40만원나.기술자,노무자(인건비),운반비,사다리차,박스등 : 110만원다.추후 동산 보관료: 60만원(컨테이너 1개 * 2개월*30만원)라.폐기물 처리비용: 20만원