'재개발/재건축/뉴타운/도촉사업 실무해설' 업그레이드 (종합)

[김명곤]

2009.7.30 서울시 도정조례 개정부분과 2009.8.11 도정법 시행령 개정부분 및 2009.9.3 도촉법 시행령 개정부분과 교정시에 빠트렸던 내용을 종합하여 올립니다. 이후에는 요즘 항간의 관심을 끌고 있는 공공관리제도에 대해 조만간 정리하여 올리도록 하겠습니다.

참고로 길잡이님이 많은 도움을 주셔서 좀 더 빨리 정리를 할 수가 있었습니다. 길잡이님께 감사드립니다.

p 41  (2) 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 관리처분기준

도정법 시행령에서 규정하고 있는 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 관리처분기준의  중요한 내용 몇 가지만 살펴보자.   ☜ 추가 요

1).....

2)....

P44    5번째 줄

서울시 도정조례 제24조를 ⇒ 제27조

p 44  (1)

서울시 도시 및 주거환경정비조례 제24조 제1항

---> 서울시 도시 및 주거환경정비조례 제27조 제1항

P44      (1) 서울시 조례상 분양자격(박스)

현  행

2009.7.30 개정

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 건축조례 제25조제1호의 규모 이상인 자. 다만, 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조 규정에 의한 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조제3항 의 규정에 의한 공사완료고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다.

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 건축조례 제25조제1호의 규모 이상인 자. 다만, 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조에 따른 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조제3항에 따른 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다.

p 44  각주 7)

서울시 도정조례 제33조

---> 서울시 도정조례 제36조

P45    3번째 줄

기존무허가건축물 및 사실상 주거용 ⇒ 로서

P47    각주 10)

(서울시 조정조례 제2호~) ⇒ 도정조례

p 53   바)

(서울시 도정조례 제37조)

---> 서울시 도정조례 제40조

P56     2) ①  <표2-2>

현행	2009.7.30 개정
* 무주택 세대기준 : 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우	* 무주택 세대기준 : 분양신청자를 포함한 세대원(동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우

P66    (2) 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보는 경우

(박스)   서울시 도정조례 제24조 제2항 ---> 제27조

현행	2009.7.30 개정
2. 관리처분계획기준일 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우. 이 경우 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.	2. 관리처분계획기준일 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 보고, 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정한다.

 

p 67  박스 끝

(개정 2008.7.30)

--->(개정 2009.7.30)

p 68  5번째 줄

서울시 도정조례 제24조 제②항

---> 제27조 제2항

p 68 11번째 줄

(서울시 도정조례 제12조)

---> (서울시 도정조례 제13조)

p 70  네 번째 줄

(서울시 도정조례 제12조)

---> (서울시 도정조례 제13조)

 P70~71   2)  관리처분계획기준일 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우

여기서 세대의 범위는 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.

--->

여기서 세대의 범위는 ① 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며,
②1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때(이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외)도 1세대로 보고, ③ 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정한다.

이제까지는 1세대가 여러 개의 주택이나 토지를 소유하고 있더라도 관리처분계획 기준일(분양 신청기간이 만료되는 날) 이전까지만 세대를 분리하면 모두가 분양대상자가 되었다. 그러나 2009년 8월 7일 이후(동조례 부칙 제4조)에 조합설립인가를 받는 재개발구역[도시환경정비사업 포함(동조례 제36조)]에서는 20세 미만 자녀명의로 소유한 주택이나 토지는 세대분가를 하더라도 별도로 분양권이 주어지지 않으니 주의해야 한다.

이를 정리하면 아래 <표>와 같다.

<표>

예) 본인소유 주택1 + 배우자명의 주택1 + 20세 미만 자녀명의 주택1
2009.8.7 이전	2009.8.7 이후
1. 관리처분계획 기준일 이전에 자녀만 분가    ☞ 분양권 2개	1. 조합설립인가일 이후 ~ 관리처분계획    기준일 이전에 자녀만 분가    ☞ 분양권 1개
2. 관리처분계획 기준일 이전에 자녀 분가,      배우자와 이혼    ☞ 분양권 3개	2. 조합설립인가일 이후 ~ 관리처분계획    기준일 이전에 자녀 분가, 배우자와 이혼    ☞ 분양권 2개
	3. 조합설립인가일 이전에 자녀만 분가    ☞ 분양권 2개
	4. 조합설립인가일 이전에 자녀 분가,         배우자와 이혼    ☞ 분양권 3개

P71 중간 쯤      (서울시 도정조례 제23조 제4호) ⇒ 제26조

p 72   (3)

(서울시 도정조례 제24조 제3항)

---> (서울시 도정조례 제27조 제3항)

P88 밑에서 위로 8번째 줄

서울시 도정조례 제24조 제①항 제1호

⇒ 제27조

P89       Box 내

개정규정		개정규정
제24조	⇒	제27조

   부칙  제2조

제24조 제1항 제1호 ⇒ 27조

제3조

제24조 제2항 제6호 ⇒ 27조

P91 7번째 줄

(서울시 도정조례 제24조 제①항 제3호) ⇒ 27조

p 115   (4)

(서울시 도정조례 제24조의2 제1항)

---> (서울시 도정조례 제28조 제1항)

p115  (4)-1)

위 (2)-(3)

⇒ 위 (2)-3)

p 117   2)

(동조례 제24조의2 제2항)

---> (동조례 제28조 제2항)

P118(도정조례 제26조 제2항) ⇒ 30조

P119       <표2-5>

순위	최소분양단위규모 이상 여부	⇒	최소분양단위규모 추산액 이상 여부
5	미달되나 공동주택을 분양받지 않은 자		이상이며 공동주택을 분양받지 않은 자
6	공동주택을 분양받은 자		이상이며 공동주택을 분양받은 자

P133   (1) (국토해양부고시 제2009-44호, 2009.2.2 개정) ⇒ 제2009-551호, 2009.8.13 개정

p 136 ②

그러나 건설하는 주택 전체 세대수가 200세대 미만이거나, 도시관리계획상 자연경관지구 및 최고고도지구 내에서 7층 이하의 층수제한을 받게 되는 경우에는 임대주택을 건립하지 아니할 수 있다.

--->

그러나 건설하는 주택 전체 세대수가 200세대 미만이거나, 도시관리계획상 자연경관지구 및 최고고도지구 내에서 7층 이하의 층수제한을 받게 되는 경우나, 일반주거지역 안에서 자연경관․역사문화경관 보호 및 한옥 보존 등을 위하여 7층 이하로 개발계획을 수립한 경우와 「항공법」및 「군사기지 및 군사시설 보호법」의 고도제한에 따라  7층 이하의 층수제한을 받게 되는 경우에는 임대주택을 건립하지 아니할 수 있다.(정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율 3-2, 2009.8.13 개정)

p 139  나)

[서울시의 경우 100분의 50으로 예상되며, 이를 장기전세주택의 용도로 활용할 계획이다.(서울시 도정조례 개정 입법예고안 제18조의2, 제18조의3)]

--->

[서울시의 경우 100분의 50이며, 이를 임대주택 및 장기전세주택의 용도로 활용한다.(서울시 도정조례 제20조)]

p 139  ②

서울시는 2009.5.7. ｢도정조례｣ 개정안을 입법예고하면서, 위의 “수도권 과밀억제권역에서 300세대 이상의 주택을 건설하는 경우로서 ‘주택규모별 건설비율’의 범위에서 시∙도조례로 주택의 규모 및 건설비율에 관하여 따로 정하는 경우에는 그 규모 및 건설비율에 따른다.”는 규정에 근거, “주거전용면적 60㎡ 이하 규모의 주택을, 건설하는 전체 세대수의 20% 이상 건설하여야 한다.(도정조례 개정안 입법예고 제9조의2)”라고 과거의 소형 의무비율을 그대로 유지하려 하는데, 개정여부가 주목된다.

--->

서울시는 2009.7.30. ｢도정조례｣를 개정하면서, 위의 “수도권 과밀억제권역에서 300세대 이상의 주택을 건설하는 경우로서 ‘주택규모별 건설비율’의 범위에서 시∙도조례로 주택의 규모 및 건설비율에 관하여 따로 정하는 경우에는 그 규모 및 건설비율에 따른다.”는 규정에 근거, “주거전용면적 60㎡ 이하 규모의 주택을, 건설하는 전체 세대수의 20% 이상 건설하여야 한다.(서울시 도정조례 제20조)”라고 과거의 소형 의무비율을 그대로 유지하였다.

p 141  다섯 번째 줄

그러나 문제는 만약 서울시 도정조례가 입법예고된대로 개정이 이루어지면

--->

그러나 문제는 이처럼 서울시가 과거의 재건축을 규제하던 시대와 마찬가지로 60㎡ 이하의 소형평형 비율을 유지함으로써

p 141~142  ①

주거환경개선사업, 주택재개발사업 및 주택재건축사업에 대해서는 주택의 면적별 건설규모와 그 비율에 대한 규정들이 있으나, 도시환경정비사업은 주택을 건설하지 않고 상가 및 업무시설만 짓는 경우도 있기 때문에 분양용 주택에 대한 의무건설비율에 관해 규정된 것이 없다.

--->

주거환경개선사업, 주택재개발사업 및 주택재건축사업에 대해서는 주택의 면적별 건설규모와 그 비율에 대한 규정들이 있으나, 도시환경정비사업은 주택을 건설하지 않고 상가 및 업무시설만 짓는 경우도 있기 때문에 분양용 주택에 대한 의무건설비율에 관해 규정된 것이 없다.

그러나 서울시는 2009.07.30 도정조례 개정시 도시환경정비사업으로 공동주택을 건설하는 경우 국민주택규모의 주택을 전체세대수의 60% 이상 건설하되, 주택전체연면적의 50% 이상 건설하도록 하여 재건축사업과 동일하게 건설의무 비율을 적용하게 하였다.(서울시 도정조례 제9조 제2호 마목. 2009.07.30 신설) ☜ 추가

p 142  ③

서울시에서는 아직 개정된 ｢도정법령｣이 조례에 반영된 것은 아니지만, 현행조례상 도시환경정비사업의 경우에는 일반주거지역과 주택이 있는 준주거지역∙상업지역 및 준공업지역에 공동주택을 건설하는 경우에 한하여 임대주택을 건설하며(서울시 도정조례 제8조), 임대주택 및 주택의 공급 등에 관하여는 재개발에 관한 규정을 준용(동조례 제33조)하도록 하였는데 그 기준은 다음과 같다.(동조례 제9조 제5호)

가) 일반주거지역에 200세대 이상의 공동주택을 건설하는 경우의 임대주택의 건설규모 및 건설비율은 건설교통부장관이 고시한 주택재개발사업의 임대주택의 건설규모 및 건설비율을 준용한다.

나) 준주거지역 또는 상업지역에 200세대 이상의 공동주택을 건설하는 경우의 임대주택의 건설규모는 전용면적 40㎡ 이상으로 하되, 건설비율은 다음 기준에 의한다.

(ㄱ) ｢서울특별시 균형발전지원에 관한 조례｣에 의한 균형발전사업 : (해당 구역에 건설하는 주택 전체 세대수의 17% 또는 주거용 건축물연면적의 10%)x(해당 구역에 건설하는 전체 건축물연면적에 대한 주거용 건축물연면적 비율)로 산정된 비율 이상으로 할 것

(ㄴ) 그 밖에 경우의 건설비율은 희망세대수를 원칙으로 하되 희망세대수가 ｢정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율｣에 의한 주택재개발사업 임대주택의 건설비율을 초과하는 경우에는 주택 전체 세대수의 17% 이하 또는 연면적의 10% 이하로 할 것

--->

서울시 현행조례상 도시환경정비사업의 경우에는 일반주거지역과 주택이 있는 준주거지역∙상업지역 및 준공업지역에 공동주택을 건설하는 경우에 한하여 임대주택을 건설하며(서울시 도정조례 제8조), 임대주택 및 주택의 공급 등에 관하여는 재개발에 관한 규정을 준용(동조례 제36조)하도록 하였는데 그 기준은 다음과 같다.(동조례 제9조 제2호, 개정 2009.7.30)

가) 일반주거지역에 200세대 이상의 공동주택을 건설하는 경우의 임대주택의 건설규모 및 건설비율은 건설교통부장관이 고시한 주택재개발사업의 임대주택의 건설규모 및 건설비율을 준용한다.

나) 준주거지역 또는 상업지역에 200세대 이상의 공동주택을 건설하는 경우의 임대주택의 건설규모는 전용면적 40㎡ 이상으로 하되, 건설비율은 아래와 같다.

(해당 구역에 건설하는 주택 전체 세대수의 17% 또는 주거용 건축물연면적의 10%)×(해당 구역에 건설하는 전체 건축물연면적에 대한 주거용 건축물연면적 비율)로 산정된 비율 이상으로 한다.

  (ㄱ)과 (ㄴ)은 삭제

p 143  (3)  <표 3-2>(붉은 글씨 삽입)

면적∙비율 사업의 종류		면  적  별
		60㎡ 이하	85㎡ 이하	85㎡ 초과
주거환경개선		90% 이상		10% 이하
재개발사업		80% 이상		20% 이하
도시환경정비사업 (서울시)		60%  이상 (전체 연면적에서 차지하는 비율이 50% 이상)		40% 이하
재건축사업 (수도권 과밀억제권역에 적용)	300세대 이상	60%  이상		40% 이하
		전체 연면적에서 차지하는 비율이 50% 이상 (시∙도조례로 따로 정할 수 있음, 이에 따라 서울시는 60㎡ 이하를 20% 이상 건설)
	300세대 미만	60% 이상		40% 이하
		전체 연면적에서 차지하는 비율이 50% 이상
	조합원 분양주택을 기존주택면적(재건축하기 전의 주거전용면적을 말한다)의 10% 이내에서 확대하여 건설하고, 조합원 이외의 자에게 분양하는 주택을 모두 국민주택 규모 이하로 건설하는 때에는 위의 기준을 적용하지 아니한다.

P143      마지막 2번째 줄       <표3-2> ⇒ <표3-3>

p 149   1)

(서울시 도정조례 제26조 제1항)

---> (서울시 도정조례 제30조 제1항)

P153      (서울시 도정조례 제26조 제1항 제2호 나목) ⇒ 제30조

P154      (요주의!! 서울시 도정조례 제24조 제3항에~) ⇒ 27조

P158      각주 16) (서울시 도정조례 제25조 제3항) ⇒ 29조

p 189   4)

(서울시 도정조례 제25조 제3항)

---> (서울시 도정조례 제29조 제3항)

P196      ① 나) 사실상의 사도부지는 인근토지에 대한 평가액의 1/5 이내 ⇒ 1/3 이내

p231  각주 3)-2

“도시기본계획” 

⇒ “도시관리계획”

p235 

1) 정비기반시설의 규모를 확대하거나 그 면적의 10% 미만을 축소하는 경우

2) 정비사업의 계획기간을 단축하는 경우

3) 공동이용시설에 대한 설치계획의 변경인 경우

4) 사회복지시설 및 주민문화시설 등의 설치계획의 변경인 경우

5) 정비구역으로 지정할 예정인 구역의 면적을 구체적으로 명시한 경우 당해 구역 면적의  20% 미만의 변경인 경우

6) 단계별 정비사업추진계획의 변경인 경우

7) 건폐율 및 용적률의 각 20% 미만의 변경인 경우

8) 정비사업의 시행을 위하여 필요한 재원조달에 관한 사항의 변경인 경우

9) ｢국토법｣에 의한 도시기본계획의 변경에 따른 변경인 경우

---> 변경(2009.8.11 도정법 시행령 제12조 개정)

1) 정비구역면적의 10% 미만의 변경인 경우

2) 정비기반시설의 위치를 변경하는 경우와 정비기반시설 규모의 10퍼센트 미만의 변경인 경우

3) 공동이용시설 설치계획의 변경인 경우

4) 재난방지에 관한 계획의 변경인 경우

5) 정비사업 시행예정시기를 1년의 범위안에서 조정하는 경우

6) 「건축법 시행령」 별표 1 각호의 1의 용도범위안에서의 건축물의 주용도(당해 건축물중 가장 넓은 바닥면적을 차지하는 용도를 말한다. 이하 같다)의 변경인 경우

7) 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 10% 미만의 범위안에서 확대하는 경우

8) 건축물의 최고 높이를 변경하는 경우

9) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제3호 및 동조제4호의 규정에 의한 도시기본계획ㆍ도시관리계획 또는 기본계획의 변경에 따른 변경인 경우

10) 정비구역이 통합 또는 분할되는 변경인 경우

11) 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향분석ㆍ개선대책 등 관계법령에 의한 심의결과에 따른 건축계획의 변경인 경우

12) 그 밖에 위와 유사한 사항으로서 시ㆍ도 조례로 정하는 사항의 변경인 경우

p248 첫줄

<표 5-6>   ---> <표 5-8>

p251

 (2009.5.12 도정법 시행령 개정 입법예고안)

---> (도정법 시행령 제20조 제3항. 개정 2009.8.11)

p253 

2) 정비구역지정 요건

---> 정비구역의 지정

p257 

시장∙군수에게 정비계획의 입안을 제안하고자 하는 때에는 시∙도조례가 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다.(2009.5.12, 도정법 시행령 개정 입법예고안 제13조의2)

---> 시장∙군수에게 정비계획의 입안을 제안하고자 하는 때에는 시∙도조례가 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다¹⁾(도정법 시행령 제13조의2, 개정 2009.8.11).

p257  4번째 줄

(2009.5.12, 도정법 시행령 개정 입법예고안 제13조의 2)

---> (도정법 시행령 제13조의 2, 2009.8.11 개정)

p258 각주

17), 18)

2009.5.12, 도정법 시행령 개정 입법예고안

⇒ 도정법 시행령 제12조(2008.8.11 개정)

p258 이하

6) 정비구역의 분할 및 결합(도정법 제34조)

시장·군수는 정비사업을 효율적으로 추진하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 정비구역을 2 이상의 구역으로 분할할 수 있다.

정비구역이 통합 또는 분할되는 변경인 경우는 정비계획의 경미한 변경²⁾에 해당하기 때문에 정비계획의 변경절차를 거치지 않아도 되어 시장․군수에게 신고만으로도 가능하며, 분할된 구역은 토지등소유자의 동의, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분 등이 전혀 별개의 사업구역처럼 시행이 가능하다. 그러나 정비구역을 분할하는 것은 정비사업을 탄력적으로 시행할 수 있는 장점이 있지만 구역을 소규모화시키는 단점도 있다.(이에 대한 자세한 내용은 ‘제11장, 3. 주택재개발사업에서 나타난 문제점’ 참조)

그런데 2009년 2월6일 개정된 도정법에서는 여기서 한걸음 더 나아가 정비사업의 효율적인 추진 또는 도시의 경관보호를 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 정비구역을 분할할 수 있을 뿐만 아니라, 서로 떨어진 2이상의 구역을 하나의 정비구역으로 지정 신청할 수 있도록 하였다. 이는 도촉법의 결합개발 방식을 도입한 제도이다. 그래서 위에서 본 정비계획에 포함되어야 할 내용에도 이 결합개발에 관한 것이 포함되어 있다.

이 정비구역의 분할 및 결합제도의 시행 방법과 절차에 관한 세부사항을 시∙도조례로 정하도록 위임하여 향후 각 시∙도조례 개정이 뒤따르게 될 전망인데, 서울시의 경우 결합개발의 요건은, 도시재정비촉진지구에서 시행하는 결합개발제도와 유사한 형태로 구릉지와 역세권을 결합하거나 한옥밀집지역 등을 역세권과 결합하는 형태가 되리라 예상된다.

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6) 정비구역의 분할 및 결합(도정법 제34조)

① 제도의 개요

시장·군수는 정비사업을 효율적으로 추진하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 정비구역을 2 이상의 구역으로 분할할 수 있다.

정비구역이 통합 또는 분할되는 변경인 경우는 정비계획의 경미한 변경³⁾에 해당하기 때문에 정비계획의 변경절차를 거치지 않아도 되어 시장․군수에게 신고만으로도 가능하며, 분할된 구역은 토지등소유자의 동의, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분 등이 전혀 별개의 사업구역처럼 시행이 가능하다. 그러나 정비구역을 분할하는 것은 정비사업을 탄력적으로 시행할 수 있는 장점이 있지만 구역을 소규모화시키는 단점도 있다.(이에 대한 자세한 내용은 ‘제11장, 3. 주택재개발사업에서 나타난 문제점’ 참조)

그런데 2009년 2월6일 개정된 도정법에서는 여기서 한걸음 더 나아가 정비사업의 효율적인 추진 또는 도시의 경관보호를 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 정비구역을 분할할 수 있을 뿐만 아니라, 서로 떨어진 2이상의 구역을 하나의 정비구역으로 지정 신청할 수 있도록 하였다. 이는 도촉법의 결합개발 방식[이에 대해서는 제12장, 9-(6) 참조]을 도입한 제도이다. 그래서 위에서 본 정비계획에 포함되어야 할 내용에도 이 결합개발에 관한 것이 포함되어 있다.

이 정비구역의 분할 및 결합제도의 시행 방법과 절차에 관한 세부사항을 시∙도조례로 정하도록 위임하였는데, 이 위임규정에 따라 서울시의 경우 구청장은 정비사업의 효율적인 추진 또는 도시의 경관보호 등을 위하여 필요한 경우 구역을 분할하거나 결합을 추진할 수 있으며, 분할하거나 서로 떨어진 지역을 하나의 정비구역으로 결합하는 경우에도 정비구역을 변경하도록 하였다.(서울시 도정조례 제19조. 2009.07.30 신설)

 ② 서울시에서의 정비구역의 분할 및 결합⁴⁾(서울시 도정조례 제19조, 신설 2009.07.30)

가) 구청장은 정비사업의 효율적인 추진 또는 도시의 경관보호 등을 위하여 필요한 경우 구역을 분할하거나 결합을 추진할 수 있으며, 분할하는 경우는 정비구역을 변경(도정법 시행령 제12조 제9호)하고, 서로 떨어진 지역을 하나의 정비구역으로 결합하는 경우에는 정비구역을 변경(도정법 제4조 제1항)하여야 한다.

나) 서로 떨어진 지역을 하나의 정비구역(이하 “결합정비구역”)으로 결합하여 시행하는 정비사업(이하 “결합정비사업”)은 다음의 기본방향에 적합하여야 한다.

(ㄱ) 도시경관 또는 문화재 등의 보호가 필요한 낙후한 지역을 토지의 고도이용이 가능한 역세권 지역과 결합하여 정비사업을 시행할 수 있다.

(ㄴ) 결합정비사업은 도시경관 또는 문화재 등을 보호하기 위하여 토지의 이용이 제한된 지역(이하 “저밀관리구역”)의 용적률을 토지의 고도이용이 가능한 역세권 지역(이하 “고밀개발구역”)에 이전하여 개발하는 것을 말한다.

(ㄷ) 토지이용계획, 건축물의 밀도 및 높이 계획, 정비기반시설계획 등 정비계획은 지역 특성을 고려하여 수립하여야 한다.

다) 결합정비구역으로 지정하여 결합정비사업을 시행하고자 하는 경우 [별표 2]에서 정한 시행방법과 절차에 따라야 한다.

라) 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 재정비촉진사업에 대하여도 위 가)부터 다)까지를 준용한다.

각주

1) 앞에서 본대로 서울시의 경우 1년 경과, 2/3이상의 동의를 받도록 하였다(서울시 도정조례 제

    6조 제1항).

2) 도정법 시행령 제12조 제9호

3) 도정법 시행령 제12조 제9호

4) 결합개발제도는 서울시에서 제안ㆍ발표한 제도이다. 서울시가 이 제도를 발표했을 때 건설교

    통부(현, 국토해양부)가 그 내용에 대해 부정적인 견해를 나타냈는데, 이는 당시 건설교통부와

    서울시의 정책적 입장차이인 것으로 보인다.

    결합개발제도는 구릉지나 저밀도 또는 노후 주택지의 정비와 주거환경개선을 위해 도입되었

    는데, 비록 지역이 떨어져 있어 정비구역이 서로 다르더라도 역세권 등 사업성이 좋은 지역과

    묶어 이 둘을 단일 정비구역으로 지정해 사업을 추진한다.

    이 제도가 도입된 이유는 구릉지의 노후 주택지를 정비하는데 문제가 발생했기 때문이다. 재

    개발을 할 때 평지이면서 역세권 등의 사업성이 좋은 지역이면 서둘러 사업을 진행하지만, 사

    업성이 좋지 않은 지역은 개발이 필요한데도 사업이 제대로 진행할 수 없었던 것이다. 특히 구

    릉지의 경우 자연경관지구 또는 최고고도지구 등 타 지역에 비해 강력한 공법(公法)상의 규제

    를 받기 때문에 슬럼화 속도가 빨라지는 반면 재개발사업의 추진도 쉽지 않았다.

    이러한 문제를 해결하고자 구릉지(이를 “저밀관리구역”이라 한다)의 친환경적 개발을 유도하

    면서, 이 “저밀관리구역”에서 낮은 용적률 등으로 발생하는 사업성 저하에 대해 결합개발하는

    “고밀개발구역”에 용적률 등의 인센티브를 주도록 한 결합개발제도가 마련되었다.

     즉 구릉지를 저밀도 개발하거나 공원화하는 대신에 결합개발의 대상인 주변 역세권 지역 등

     의 개발밀도를 올려 주어 그 수익을 나누게 한 것이다. 이렇게 하면  구릉지 주민들은 다른 곳

     에서 그 수익을 일부 보전하고 사업도 원활하게 진행할  수 있으며, 결합되는 주변 역세권 지

     역 등도 사업 수익성이 높아지는 일석이조의 효과를 누릴 수 있다.

③ 결합정비사업의 시행방법 및 절차[별표 2]

1. 구청장은 다음 각 목의 절차에 따라 결합정비구역을 지정 신청할 수 있다.

  가. 도시 및 주거환경정비기본계획(이하 “기본계획”)의 정비예정구역을 대상으로 “기본

     계획”의 주민공람 전에 서울특별시 도시계획위원회 자문을 거쳐 신청할 수 있다.

  나. 제2호에 적합한 저밀관리구역과 고밀개발구역을 결합하여 정비구역으로 지정 신청

     하고자 하는 경우는 가목의 절차에 따라야 한다.

2. 결합정비구역의 저밀관리구역과 고밀개발구역은 다음 각 목에 적합하여야 한다.

  가. 저밀관리구역은 다음의 어느 하나에 해당하여야 한다.

   (1) 자연경관지구 또는 최고고도지구로 지정되어 있는 낙후한 지역

   (2) 문화재보호구역 주변

   (3) 제1종일반주거지역

   (4) 제2종 일반주거지역으로서 7층 이하인 지역

   (5) 한옥밀집지역

   (6) (1)부터 (5)까지와 유사하거나 도시경관 또는 문화재 등을 보호하기 위하여 도시계

      획위원회 자문을 거쳐 시장이 인정하는 지역

  나. 고밀개발구역은 다음의 어느 하나에 해당하여야 한다.

   (1) 지하철, 국철 및 경전철역의 중심(승강장 중심점)으로부터 반경 500m 이내의 역세

      권

   (2) 제2종(12층 이하)/제3종 일반주거지역 또는 준주거지역으로서 폭 20m 이상의 도

      로에 인접하여 토지의 고도이용이 가능한 지역

   (3) (1)․(2)와 유사하거나 기반시설, 주변여건 등을 고려하여 토지의 고밀개발이 가능하

      다고 도시계획위원회 자문을 거쳐 시장이 인정하는 지역

3. 결합정비구역의 정비계획은 다음 각 목에 적합하여야 한다.

  가. 이 표에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다

   (1) 기본계획용적률이란 저밀관리구역을 단독의 정비사업으로 정비하는데 필요한 용적

      률을 말하며, 정비기반시설 등을 제공하기 전 구역면적을 기준으로 산정한다.

   (2) 관리목표용적률이란 도시경관 또는 문화재 등을 보호하기 위하여 적합한 저밀관리

      구역의 새로이 정한 용적률을 말하며, 정비기반시설 등을 제공한 후 대지면적을 기

      준으로 산정한다.

   (3) 이전대상연면적이란 기본계획용적률과 관리목표용적률의 차에 해당하는 지상층 건

      축물 총면적(즉, 기본계획용적률을 적용한 지상층 건축물 총면적과 목표용적률을 적

      용한 지상층 건축물 총면적의 차)을 말한다.

   (4) 이전대상용적률이란 이전대상연면적을 고밀개발구역의 택지면적(정비기반시설을

      제외한 정비구역 면적으로서 주택과 부대시설을 건축하기 위한 대지면적을 말한다)

      으로 나눈 용적률을 말한다.

  (5) 인센티브용적률이란 결합정비사업을 시행하면서 도시경관 또는 문화재 보호 등의

     공공기여를 인정하여 완화하는 용적률을 말한다.

  나. 관리목표용적률은 저밀관리구역 입지특성에 따라 다음 표의 범위 안에서 도시계획

     위원회 자문을 거쳐 정한다.

입 지 특 성			관리목표용적률
전용주거지역에 준하는 밀도관리가 필요한 지역․ 자연경관 또는 문화재 등 보호가 필요하여 자연경관지구에 준하는 밀도관리가 필요한 지역	자연 경관지구	1종, 2종	90 % 이하
그 밖에 저밀주택지로 관리할 필요가 있는 지역	최고 고도지구	1종, 2종	120 % 이하

  다. 인센티브용적률은 다음과 같이 산정한다.

   (1) 인센티브 용적률 = 이전대상용적률 × 0.5의 산정 값과 용적률 5% 중 큰 값. 다

      만, 인센티브용적률은 최대 20% 이하로 한다.

  라. 고밀개발구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령｣ 별표 5 제1호 및 제2

     호에 따른 층수제한 규정¹⁾에도 불구하고 용적률 완화에 반영되지 않은 정비기반시

     설 등 제공 면적에 비례하여「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령｣ 제46조²⁾의

     범위 내에서 도시계획위원회의 심의를 거쳐 완화할 수 있다.

4. 결합정비구역의 추진위원회 및 조합 설립 절차 등

  가. 「정비사업조합설립추진위원회 운영규정」에 따라 운영하되, 결합정비구역의 추진위

      원회는 다음의 사항에 따라 추진할 수 있다.

   (1) 구역별 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 조합설립을 위한 하나의 추진위원회

      를 구성하며, 국토해양부령으로 정하는 방법과 절차에 따라 구청장의 승인을 얻어

      야 한다.

   (2) 저밀관리구역과 고밀개발구역을 대표하는 대표위원을 선임하고, 대표위원 중에서

      위원장 및 부위원장을 선임한다.

   (3) 저밀관리구역과 고밀개발구역의 토지등소유자 수에 비례하여 추진위원회 위원을

      선임하며, 각 구역에 같은 수의 감사를 선임한다.

  나. 주택재개발 및 주택재건축사업 표준정관에 지역여건을 고려한 정관을 작성 및 운영

     하되, 결합정비구역의 조합은 다음 사항을 따라 추진할 수 있다.

   (1) 조합을 설립하고자 하는 경우에는 구역별로 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적

      의 1/2 이상의 토지등소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를

      첨부하여 구청장의 인가를 받아야 한다.

   (2) 저밀관리구역과 고밀개발구역을 대표하는 이사를 선임하고, 대표이사 중에서 조합

      장을 선임한다.

   (3) 저밀관리구역과 고밀개발구역의 조합원수에 비례하여 조합 이사를 선임하며, 각 구

      역에 같은 수의 감사를 선임한다.

5. 결합정비사업 시행 및 관리처분 등

  가. 저밀관리구역의 조합원은 저밀관리구역에 건립되는 건축물에 대하여 우선 분양신청

     을 하거나 고밀개발구역에 건립되는 건축물의 분양을 신청할 수 있다. 고밀개발구역

     의 조합원도 또한 같다.

  나. 관리처분계획은 해당 사업에 따른 개발이익을 저밀관리구역의 조합원과 고밀개발구

     역의 조합원 간에 공정하고 합리적으로 배분할 수 있도록 수립되어야 한다.

  다. 관리처분계획인가 후 저밀관리구역과 고밀개발구역을 분리하여 각각 착공 할 수 있

     다.

각주 

1) ‘제2종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물은 18층 이하(2개 이상의 건축 물을 함께 건

    축하는 경우에는 그 건축물의 평균 층수가 18층 이하인 경우)의 건축물로 한정한다. 다만, 도

    시계획조례로 18층 이하의 범위에서 따로 층수를 정하거나 구역별로 층수를 세분하여 정하는

    경우에는 그 층수 이하의 건축물로 한정한다.’는 내용임.

2) ‘제1종지구단위계획구역 안에서 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부를 공공시설 또는

    기반시설중 학교와 해당 시ㆍ도의 도시계획조례가 정하는 기반시설("공공시설등"이라 한다)의

    부지로 제공하는 경우에는 건축법과 주차장법의 규정에 불구하고,  그 건축물에 대하여 제1종

    지구단위계획으로 일정비율까지 건폐율ㆍ용적률 및 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다.’는

    내용임.

④ 결합개발제도의 문제점

서로 떨어진 두 지역 간의 이해관계가 복잡해지면 오히려 두 사업장 모두 사업이 진행되지 않는 상황이 일어날 수 있다. 게다가 떨어져 있는  두 지역 간 범위를 구체적으로 정하고 있지 않아 현실성이 떨어질 수도 있다.

가장 큰 문제는 '결합개발구역에 주어질 인센티브 용적률을 어떻게 산정할 것인가"이다. 인센티브 용적률이 너무 크면 고밀개발구역인 역세권 등은 과밀 개발되어 이에 따른 부작용이 일어날 것이며, 반대로 인센티브 용적률이 너무 작으면 수익성 악화로 조합원간 이해관계 조정이 쉽지 않아 결합개발 자체가 무산될 수도 있을 것이다. 이렇게 되면 저밀관리구역의 사업지연으로 구릉지가 계속 노후화되고, 이를 유지하기 위해 사회 전체가 부담해야 하는 비용은 증가할 것이다.

현재 재정비촉진계획이 수립 중인 용산구 한남뉴타운 지역의 동빙고동(고밀개발구역)과 보광동4블럭(구릉지, 저밀관리구역)과의 결합개발에 동빙고동 주민들이 반대하며 마찰이 일어나고 있다.

p266 4) 맨 아랫줄에 추가

⑤ 역세권 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 「주택법」 제38조의6⁵⁾에 따라 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발을 통한 주택 건설ㆍ공급이 필요한 지역(2009.8.11 신설)

각주

5) 주택법 제38조의6 (주택건설사업 등에 의한 임대주택의 건설 등) ① 사업주체가 다음  각 호의 사항을 포함한 사업계획승인신청서(「건축법」 제11조제3항의 허가신청서를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)를 제출하는 경우 사업계획승인권자(건축허가권자를 포함한다)는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조의 용도지역별 용적률 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정하는 기준에 따라 용적률을 완화하여 적용할 수 있다.

 1. 20호 이상의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물(주상복합건축물을 말한다)로 건축하는 계획

 2. 임대주택의 건설ㆍ공급에 관한 사항

② 제1항에 따라 용적률을 완화하여 적용하는 경우 사업주체는 완화된 용적률의 100분의 60 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율 이상에 해당하는 면적을 임대주택으로 공급하여야 한다. 이 경우 사업주체는 임대주택을 국토해양부장관, 시ㆍ도지사, 대한주택공사 또는 지방공사(이하 "인수자"라 한다)에 공급하여야 하며 시ㆍ도지사가 우선 인수할 수 있다. 다만, 시ㆍ도지사가 임대주택을 인수하지 아니하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제1항의 사업계획승인(「건축법」 제11조의 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)신청 사실을 시ㆍ도지사에게 통보한 후 국토해양부장관에게 인수자 지정을 요청하여야 한다.

③ 제2항에 따라 공급되는 임대주택의 공급가격은 「임대주택법」 제16조제3항에 따라 임대주택의 매각 시 적용하는 공공건설임대주택의 분양전환가격에 산정기준에서 정하는 건축비로 하고, 그 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다.

④ 사업주체는 제16조에 따른 사업계획승인을 신청하기 전에 미리 용적률의 완화로 건설되는 임대주택의 규모 등에 관하여 인수자와 협의하여 사업계획승인신청서에 반영하여야 한다.

⑤ 사업주체는 공급되는 주택의 전부(제32조의 주택조합이 설립된 경우에는 조합원에게 공급하고 남은 주택을 말한다)를 대상으로 공개추첨의 방법에 의하여 인수자에게 공급하는 임대주택을 선정하여야 하며, 그 선정 결과를 지체 없이 인수자에게 통보하여야 한다.

⑥ 사업주체는 임대주택의 준공인가(「건축법」 제22조의 사용승인을 포함한다)를 받은 후 지체 없이 인수자에게 등기를 촉탁 또는 신청하여야 한다. 이 경우 사업주체가 거부 또는 지체하는 경우에는 인수자가 등기를 촉탁 또는 신청할 수 있다.[본조신설 2009.2.3]

p268  2) (서울시 건축위원회가 공동으로 심의하여 인정하는 경우에는 5,000㎡ 이상)

---> (서울시 도시계획위원회가 심의하여 인정하는 경우에는 5,000㎡ 이상)

p269 ⑤ 아래

그러나 위의 규정에 불구하고, 기존의 단독주택을 재건축하는 경우를 포함하여 도시∙건축공동위원회에서 심의하여 ...

---> 그러나 위의 규정에 불구하고, 기존의 단독주택을 재건축하는 경우를 포함하여 도시계획위원회에서 심의하여 ...

p269 마지막 줄에 추가

그리고 앞[3)-②]에서 단독주택 재건축구역은 부지 면적이 10,000㎡가 되지 않더라도 5,000 ㎡ 이상인 지역으로서 시ㆍ도조례로 따로 정하는 지역은 정비구역 대상으로 정비계획을 수립할 수 있다고 하였다. 이에 따라 서울시 조례에서는 단독주택재건축 정비사업을 위하여 광역단위로 기본계획 또는 지구단위계획이 수립되어 가구단위(6m 이상 도로로 구획)로 중·저층 규모의 사업을 시행하는 지역으로서 노후·불량 건축물이 해당 지역안에 있는 건축물수의 60% 이상이거나, 노후·불량 건축물이 해당 지역 안에 있는 건축물수의 50% 이상인 지역으로서 준공 후 15년 이상 경과한 다세대 주택 및 다가구 주택이 30% 이상인 경우에는 정비구역 지정이 가능하다.(서울시 도정조례 제4조 제3항, 신설 2009.07.30)

p273 (2009.5.12 도정법 시행령 개정 입법예고안 제2조 제1항)

---> (도정법 시행령 제2조 제1항. 개정 2009.8.11)

p273 

③ 다) 준공된 후 20년 이상이 지난 건축물(2009.5.12, 도정법 시행령 개정 입법예고안 제2조 제2항)

--->

준공된 후 20년 이상의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물(도정법 시행령 제2조 제2항. 개정 2009.8.11)

p304 (1)-1)

(조합원이 100인 이하인 경우, 2009.5.12, 도정법 시행령 개정 입법예고안)

--->

(조합원이 100인 이하인 경우, 도정법 시행령 제19조의2, 2009.8.11 개정)

p305 각주 9)

(2009.5.12, 도정법 시행령 개정 입법예고안 제54조의2)

--->

(도정법 시행령 제54조의2, 2009.8.11 개정)

p306 <표 6-3>

주택재건축사업    사업시행인가를 받은 후

---> 조합설립인가를 받은 후

p306 각주 10)

일반경쟁입찰∙제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰방법으로서, 1회 이상 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 입찰공고를 하고, 주민대표회의가 정하는 바에 따라 토지등소유자 전원으로 구성된 주민총회의 의결을 거쳐 시공자를 추천한다.(2009.5.12, 도정법 시행령 개정 입법예고안)

--->

일반경쟁입찰∙제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰방법으로서, 1회 이상 일간신문에 입찰공고를 하고, 입찰자로부터 제출받은 입찰제안서에 대하여 토지등소유자를 대상으로 투표를 실시하여 시공자를 추천한다.(도정법 시행령 제19조의2 제2항, 2009.8.11 개정)

p318 각주 25)

창립총회는 조합설립추진위원회 위원장의 직권 또는 토지등소유자 10분의 1 이상의 요구로 추진위원회 위원장이 소집하며, 토지등소유자 10분의 1 이상의 소집요구에도 불구하고 2주간 이상 소집요구에 응하지 아니하는 경우 소집요구한 자의 대표가 소집할 수 있다.

. 

. 

. 

임원 및 대의원의 선임은 정관이 정하는 바에 따라 선출하며, 그 밖의 사항은 토지등소유자 과반수 출석과 출석한 토지등소유자 과반수 찬성으로 의결한다.(2009.5.12, 도정법 시행령 개정 입법예고안 제22조의2)

--->

창립총회는 추진위원회 위원장의 직권 또는 토지등소유자 5분의 1 이상의 요구로 추진위원회 위원장이 소집하며, 토지등소유자 5분의 1 이상의 소집요구에도 불구하고 추진위원회 위원장이 2주 이상 소집요구에 응하지 아니하는 경우 소집요구한 자의 대표가 소집할 수 있다.

. 

. 

. 

창립총회의 의사결정은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우 조합설립에 동의한 토지등소유자로 한정한다)의 과반수 출석과 출석한 토지등소유자 과반수 찬성으로 결의한다. 다만, 조합임원 및 대의원의 선임은 확정된 정관에서 정하는 바에 따라 선출한다.(도정법 시행령 제22조의2, 2009.8.11 개정)

p319 각주 26)

추진위원회는 정비사업의 시행범위를 확대 또는 축소(경미한 사항을 변경하는 경우에는 토지등소유자의 동의에 갈음하여 주민총회의 의결을 얻어야 한다)하고자 하는 때에는 토지등소유자의 과반수 또는 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자의 3분의 2 이상의 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다.(2009.5.12, 도정법 시행령 개정 입법예고안 제23조)

--->

추진위원회는 정비사업의 시행범위를 확대 또는 축소하려는 때에는 토지등소유자의 과반수 또는 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자의 3분의 2 이상의 토지등소유자의 동의를 받아야 한다.(도정법 시행령 제23조, 2009.8.11 개정)

p320 각주 27)

(2009.5.12, 도정법 시행령 개정 입법예고안 제21조의2)

--->

(도정법 시행령 제21조의2, 2009.8.11 개정)

p320 

“본인은, 000이란 사람을 추진위원장,(부위원장), 감사 및 추진위원으로 하여 000주택재건축/주택재개발/도시환경정비사업조합설립추진위원회를 구성하고 동추진위원회가 운영규정에 따라 위 추진위원회의 업무를 추진하는데 동의합니다.”

--->

“본인은 제3호 동의사항(추진위원회 명칭, 구성, 업무, 운영규정)이 빠짐없이 기재되어 있음을 확인하고 충분히 숙지하였으며, 기재된 바와 같이 추진위원장, (부위원장), 감사 및 추진위원으로 하여 000 주택재건축/주택재개발/도시환경정비사업조합설립추진위원회를 구성하고 동 추진위원회가 제3호다목의 업무를 추진하는데 동의함.”

각주 29)

건설교통부 고시 제2006-330호, 2006. 8.25 개정, <별지 1 : 조합설립추진위원회설립동의서>(2009.8.13 삭제)

--->

도정법 시행규칙 제6조 및 [별지 제2호의2서식](2009.8.13 개정)

p321  10째 줄

그러나 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자라 하더라도 조합설립인가 신청 전에 시장∙군수 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 한 추진위원회 동의자의 경우에는 조합의 설립에 동의한 것으로 보지 아니하다.

--->

삭제 

각주 31)

--->

삭제 

(삭제 이유 : 입법예고된 개정안에는 포함되었으나, 확정과정에서 삭제되었음)

p324  세번째 줄

토지등소유자는 추진위원회 설립동의 여부와 관계없이 모든 비용을 부담한다 (도정법 제15조 제3항),

---> 추진위원회는 조합설립을 추진하기 위한 비용을 충당하기 위하여 토지등소유자에게 운영경비를 부과․징수 할 수 있으며, 납부기한내에 운영경비를 납부하지 아니한 토지등소유자(추진위원회 구성에 찬성한 자에 한한다)에 대하여는 금융기관에서 적용하는 연체금리의 범위내에서 연체료를 부과할 수 있다. (도정법 제15조 제3항, 정비사업 조합설립추진위원회 운영규정 제33조)

p 325   각주 36)

서울시 도정조례 제12조 제3호

---> 서울시 도정조례 제13조 제3호

p326  4)-⑧

(⑦, ⑧은 2009.5.12, 도정법 시행령 개정 입법예고안)

--->

(⑦, ⑧은 2009.8.11, 도정법 시행령 개정시 신설됨)

p345 ⑤ 동의의 철회

토지등소유자는 다음의 기준에 따라 동의를 철회할 수 있다.[도정법 시행령 개정 입법예고안(2009.5.12 제28조 제2항]

가) 동의를 철회하고자 하는 토지등소유자는 동의의 상대방 및 시장∙군수에게 내용증명의 방법으로 철회서를 발송하여야 하며, 이 경우 인감증명서를 첨부하여야 한다.

나) 동의에 따른 인∙허가 등의 신청 전에 철회서가 동의의 상대방에게 도달한 경우 동의는 철회된 것으로 본다.

다) 위의 가)에 따라 철회서가 시장∙군수에게 도달한 경우 시장∙군수가 지체없이 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지하여야 하며, 위 나)에 따른 인∙허가 등의 신청 전에 통지된 경우 동의는 철회된 것으로 본다.(반대로 해석하면 인∙허가 등의 신청 후에는 철회할 수 없다.) 이렇게 철회시기를 제한한 것은 시행자가 안정적인 사업을 할 수 있도록 하기 위함이다.

라) 조합설립의 인가에 대한 동의 후, 조합설립동의서에 포함되어야 하는 사항이 변경되지 않은 경우에는 조합설립의 인가신청 전이라 하더라도 철회할 수 없다.

--->

토지등소유자는 다음의 기준에 따라 동의를 철회할 수 있다.(도정법 시행령 제28조 제4항 내지 제6항, 개정 2009.8.11)

가) 토지등소유자는 동의(동의가 의제되는 경우를 포함한다)에 따른 인ㆍ허가 등의 신청 전에 동의를 철회하거나 반대의 의사표시를 할 수 있다. 다만, 조합설립의 인가에 대한 동의 후 조합설립동의서에 포함되어야 하는 사항이 변경되지 않은 경우에는 조합설립의 인가신청 전이라 하더라도 철회할 수 없다.

나) 위 가)에 따라 동의를 철회하거나 반대의 의사표시를 하려는 토지등소유자는 동의의 상대방 및 시장ㆍ군수에게 철회서에 인감증명서를 첨부하여 내용증명의 방법으로 발송하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수가 철회서를 받은 때에는 지체 없이 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지하여야 한다.

다) 위 가)에 따른 동의의 철회나 반대의 의사표시는 철회서가 동의의 상대방에게 도달한 때 또는 시장ㆍ군수가 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지한 때 중 빠른 때에 효력이 발생한다.

p346 

이 경우 인감증명서를 종전에 제출한 경우에는 이를 첨부하지 아니할 수 있으나, 인감도장의 변경 등으로 인하여 인감증명서의 첨부가 필요하다고 인정하는 경우에는 새로이 인감증명서를 제출해야 한다.

--->

삭제 

p346  각주 48)

--->

삭제 

(삭제 이유 : 입법예고된 개정안에는 포함되었으나, 확정과정에서 삭제되었음)

p354 마지막 줄에 추가

이 대의원회는 총회의 의결사항 중 아래에 열거하는 사항을 제외하고는 총회의 권한을 대행할 수 있다(도정법 시행령 제35조).

1. 정관의 변경(경미한 사항의 변경의 경우 도정법 또는 조합정관에서 총회의결사항으로 정하지 않은 경우에는 대의원회에서 의결할 수 있다)

2. 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법

3. 예산으로 정한 사항외에 조합원의 부담이 될 계약

4. 철거업자·시공자·설계자 또는 감정평가업자(주택재개발사업은 제외한다)의 선정⁶⁾ 및 변경. 다만, 감정평가업자 선정 및 변경은 총회 의결을 거쳐 시장·군수에게 위탁할 수 있다.

5. 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경

6. 조합임원의 선임 및 해임과 대의원의 선임 및 해임에 관한 사항

7. 관리처분계획의 수립 및 변경(관리처분계획의 경미한 변경⁷⁾은 대의원회에서 의결할 수 있다). 이 경우에는 조합원 총수의 과반수 이상 찬성으로 의결한다.

8. 조합임원의 선임 및 해임 및 대의원의 선임 및 해임에 관한 사항. 다만, 정관이 정하는 바에 따라 임기 중 궐위된 자를 보궐선임하는 것은 대의원회에서 할 수 있다.

9. 총회의 의결사항(도정법 시행령 제34조)으로 정해진 사항. 다만, 사업완료로 인한 해산의 경우는 대의원회에서 의결할 수 있다.

10. 총회에 상정하여야 하는 사항(도정법 제24조제4항)

p362  라) 이하

건축사업이 지지부진하여 너무 장기간동안 재산권행사가 지연되는 경우에는 재산권행사를 할 수 있도록 하기 위하여, 양도자가 다음의 어느 하나에 해당할 때에는 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자에게는 양도․양수를 인정하였다.(2009.5.12, 도정법 시행령 개정 입법예고안 제30조제3항)

(ㄱ) 조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축사업의 조합원

(ㄴ) 사업시행인가일부터 2년 이내에 착공하지 못한 주택재건축사업의 조합원

(ㄷ) 착공일부터 3년 이내에 준공되지 아니한 주택재건축사업의 조합원

(ㄹ) 도정법 개정법률(법률 제7056호) 부칙 제2항의 규정에 의한 토지등소유자로부터 상속․이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자

(ㅁ) 토지등소유자가 국가∙지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우

--->

재건축사업이 지지부진하여 너무 장기간동안 재산권행사가 지연되는 경우에는 재산권행사를 할 수 있도록 하기 위하여, 양도자가 다음의 어느 하나에 해당할 때에는 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자에게는 양도․양수를 인정하였다.(도정법 시행령 제30조제3항, 2009.8.11 개정)

(ㄱ) 조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축사업의 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

(ㄴ) 사업시행인가일부터 2년 이내에 착공하지 못한 주택재건축사업의 토지 또는 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

(ㄷ) 착공일부터 3년 이내에 준공되지 아니한 주택재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

p363 각주 58)

2009.5.12, 도정법 시행령 개정 입법예고안 제30조 제3항 제5호 신설예정

--->

(도정법 시행령 제30조 제3항 제5호, 2009.8.11 신설)

p371 ⑯ 아래 마지막 줄

(위의 ⑯, 2009.5.12, 도정법 시행령 개정 입법예고안 제41조 제2항 제16호)

--->

(위의 ⑯, 도정법 시행령 제41조 제2항 제16호, 2009.8.11 개정)

p401 <표 7-1>

1. 사업시행인가고시
2. 분양신청기간 통지	1) 사업시행인가고시로부터 60일 이내 2) 분양신청기간 : 30일이상 ~ 60일 이내 3) 조합 ➡ 토지등소유자 4) 일간신문 공고
3. 분양신청	1) 토지등소유자 ➡ 조합 2) 권리신고                             3) 소유권외 권리자 ➡ 조합 4) 분양미신청자 : 현금청산(150일 이내)
4. 권리신고	소유권 이외의 권리자 ➡ 조합
5. 종전의 토지∙건축물(종전자산) 평가 와 분양예정대지∙건축시설 (종후자산) 및 기타자산의 평가	조합
6. 관리처분계획 수립	조합
7. 조합총회 결의
8. 관리처분계획안 공람(조합)	30일 이상
9. 관리처분계획인가 신청	조합 ➡ 시장∙군수
10. 관리처분계획인가	30일 이내, 시장∙군수
11. 관리처분계획인가 고시	인가내용 통보(시장∙군수 ➡ 조합)
12. 인가내용 통지	조합 ➡ 조합원(분양신청자)

--->

1. 사업시행인가고시
2. 분양신청기간 통지	5) 사업시행인가고시로부터 60일 이내 6) 분양신청기간 : 30일이상 ~ 60일 이내 7) 조합 ➡ 토지등소유자 8) 일간신문 공고
3. 분양신청	5) 토지등소유자 ➡ 조합 6) 권리신고                             7) 소유권외 권리자 ➡ 조합 8) 분양미신청자 : 현금청산(150일 이내)
4. 권리신고	소유권 이외의 권리자 ➡ 조합
5. 종전의 토지∙건축물(종전자산) 평가 와 분양예정대지∙건축시설 (종후자산) 및 기타자산의 평가	조합
6. 관리처분계획 수립	조합
7. 주요내용을 각 조합원에게 문서로 통지	총회의 개최일부터 1개월 전
8. 조합총회 결의
9. 관리처분계획안 공람(조합)	30일 이상
10. 관리처분계획인가 신청	조합 ➡ 시장∙군수
11. 관리처분계획인가	30일 이내, 시장∙군수
12. 관리처분계획인가 고시	인가내용 통보(시장∙군수 ➡ 조합)
13. 인가내용 통지	조합 ➡ 조합원(분양신청자)

p404  ⑤ 

(2009.5.12, 도정법 시행령 개정 입법예고안 제50조 제5호)

--->

(도정법 시행령 제50조 제5호, 2009.8.11 개정)

p405 네 번째 줄

(2009.5.12, 도정법 시행령 개정 입법예고안 제52조의2)

--->

(도정법 시행령 제52조의2, 2009.8.11 개정)

p407  각주 1)

(2009.5.12, 도정법 시행령 개정 입법예고안 제53조)

---> (도정법 시행령 제53조, 2009.8.11 개정)

p 418   각주 9)

서울시 도정조례 제27조.

---> 서울시 도정조례 제31조.

p 419   각주 12)

서울시 도정조례 제31조.

---> 서울시 도정조례 제34조.

p 420 각주 12)

서울시 도정조례 제31조.

---> 서울시 도정조례 제34조(2009.7.30 개정).

p 420

가) 체비시설 중 공동주택은 ｢주택공급에 관한 규칙｣이 정하는 바에 따라 일반에게 분양한

    다.

나) 체비시설 중 분양대상 부대복리시설은 ｢주택공급에 관한 규칙｣이 정하는 바에 따라 분

    양한다.

다) 위 1) 및 2)의 규정에 불구하고 구청장은 뉴타운지구 안에서 도시계획사업으로 철거되

    는 주택을 소유한 자(철거되는 주택이외의 다른 주택을 소유하지 않은 자에 한한다)가

    인근 정비구역안의 주택분양을 희망하는 경우에는 주택공급에 관한 규칙 제19조제2

    항⁸⁾에 따라 특별공급하도록 한다.

--->

가) 체비시설 중 공동주택은 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따라 일반에게 분양한다. 이 경우 공급가격은 도정법 시행령 제57조⁹⁾에 따라 산정된 가격을 참작하여 시행자가 따로 정할 수 있다.

나) 체비시설 중 분양대상 부대복리시설은 영 제57조에 따라 산정된 가격을 기준으로 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따라 분양한다. 다만, 세입자(정비구역의 지정을 위한 공람공고일 3개월 이전부터 사업시행인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 영업하고 있는 세입자를 말한다)가 분양을 희망하는 경우에는 다음의 순위에 따라 우선 분양한다.

(ㄱ) 제1순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 세입자로서 사업자등록을 필하고 영업한 자

(ㄴ) 제2순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 세입자로서 영업한 자

다)  위의 가) 및 나)에 불구하고 구청장은 뉴타운지구 안에서 도시계획사업으로 철거되는 주택을 소유한 자(철거되는 주택 이외의 다른 주택을 소유하지 않은 자에 한한다)가 인근 정비구역 안의 주택분양을 희망하는 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」제19조제2항¹⁰⁾에 따라 특별공급하도록 한다.

p437 

(2009.5.12, 도정법 시행령 개정 입법예고안 제60조 제4항)

--->

(도정법 시행령 제60조 제4항, 2009.8.11 개정)

p448  2) 이주비의 지급

만약 주택공사등이 보유한 공공임대주택이 부족할 경우에는 민간조합은 순환용주택 등 임시수용시설보다는, 소유자에게는 주택자금의 융자를 알선하거나, 주거이전비 지급 등으로 임시수용에 상응하는 조치를 취할 수밖에 없다.

만약 주택공사등이 보유한 공공임대주택이 부족할 경우에는 민간조합은 순환용주택 등 임시수용시설보다는, 소유자에게는 주택자금의 융자를 알선하는 등 이주비지급으로 임시수용에 상응하는 조치를 취할 수밖에 없다.

p450 가) 소유자에 대한 주거이전비

공익사업인 정비사업 시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 당해 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 그러나 건축물의 소유자가 당해 건축물에 실제 거주하고 있지 아니하거나 당해 건축물이 무허가건축물 등인 경우에는 보상하지 아니하다.

⇒ 붉은 글씨

공익사업인 정비사업 시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자(수용되는 자에 한함) 또는 도시개발사업이나 택지개발사업처럼 공취법의 적용을 받는 공익사업 시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 당해 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2월분의 주거이전비를 보상하여야 하며, 건축물의 소유자가 당해 건축물에 실제 거주하고 있지 아니하거나 당해 건축물이 무허가건축물 등인 경우에는 보상하지 아니한다.

그리고 이전하여야 하는 동산(이사비의 보상대상인 동산을 제외한다)에 대하여는 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액을 보상하여야 하며, 이사비(가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용)를 보상하여야 한다.

그러나 재개발사업이나 도시환경정비사업처럼 조합이나 토지등소유자가 시행하는 공익사업의 경우 주거용 건축물의 소유자에 대해서는 주거이전비를 지급하지 않고 공사기간동안 다른 곳에서 거주할 수 있도록 앞에서 본 이주비만 지급한다. 자기가 살 집을 짓는 사업에 대해서는 타의에 의해 주거를 빼앗기는 경우와 같을 수는 없기 때문이다.

p450  각주 5)

 여기서의 무허가건축물은 기존무허가건축물이 아닌 신발생무허가건축물을 말하며[보상대상이 되는 기존무허가건축물에 대해서는 제2장 분양자격, 3-(1)-1)-②-나)-(ㅁ) 및 <표 2-1> 참조], 이 기존무허가건축물등에 입주한 세입자는 그 사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대해서만 지급한다.

p 454   밑에서 위로 5번째 줄

서울시 도정조례 제32조 제1항 제1호

---> 서울시 도정조례 제35조 제1항 제1호

p456  

대통령령에서는 “공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날”은 “정비계획을 주민에게 공람하는 공람공고일”로 하여(2009.5.12, 도정법 시행령 개정 입법예고안 제44조의2 제2항) 정비사업의 특성을 반영한 보상이 이루어질 수 있도록 하였다.

--->

대통령령에서 위임받은 도정법 시행규칙에서는 “「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제54조제2항에 따른 주거이전비의 보상은  “정비계획을 주민에게 공람하는 공람공고일 현재 당해 정비구역에 거주하고 있는 세입자를 대상으로”로 하여(도정법 시행규칙 제9조의2, 2009.8.13 개정 [시행일 : 2009.11.28]) 정비사업의 특성을 반영한 보상이 이루어질 수 있도록 하였다.

p 459   (3)-1)

(서울시 도정조례 제32조)

---> (서울시 도정조례 제35조)

p 460   마지막 줄

(서울시 도정조례 제33조)

---> (서울시 도정조례 제36조)

p462  2)

(2009.5.12, 도정법 시행령 개정 입법예고안 제44조의 2)

---> (도정법 시행령 제44조의 2, 2009.8.11 개정)

p467  맨 아랫줄

(2009.5.12, 도정법 시행령 개정 입법예고안 제41조 제2항 제16호)

--->

(도정법 시행령 제41조 제2항 제16호, 2009.8.11 개정)

p 467  마지막에 추가

이에 따라 서울시는 도시환경정비사업의 시행을 위하여 필요한 경우 세입자대책은 다음의 기준에 따르도록 하였다.(서울시 도정조례 제21조 제2항, 2009.07.30 개정)

(1) 해당 정비사업으로 신축되는 건축물의 상가 또는 공동주택의 분양을 원하는 세입자가 있는 정비구역 또는 지구에 대하여 구청장이 사업시행인가를 하는 때에는 보류지를 제3자에 우선하여 "적격세입자"¹¹⁾에게 분양하도록 권장할 수 있다.

(2) 위 (1)에 따른 우선 분양대상 세입자가 있는 경우 세입자의 자격요건은 주택재개발사업의 임대주택 공급대상자 규정(동조례 제35조)을 준용한다.

(3) 사업시행자는 사업시행인가내용에 위 (1)에 따른 보류지를 제3자에 우선하여 세입자에게 분양처분하도록 한 경우에는 분양신청공고 내용에 이를 포함하여야 한다.

p 506 <표 10-3>

일반주거지역과 주택이 있는 준주거지역∙상업지역 및 준공업지역에 공동주택을 건설하는 경우에 한하여 임대주택을 건설¹²⁾하도록 하였으나, 2009년 4월 29일 개정된 도정법에서 세입자 이주대책에 대한 내용을 작성하도록 의무화함¹³⁾

---> 일반주거지역과 주택이 있는 준주거지역∙상업지역 및 준공업지역에 공동주택을 건설하는 경우에 한하여 임대주택을 건설¹⁴⁾하도록 함

토지등소유자 3/4 이상    --->  토지등소유자 3/4 이상

  (조합방식의 경우)

P520      2)    Box 내 서울시((조례 제29조) ⇒ (조례 제32조)

p571 

제11장 

9 사업시행방식의 비교

<표 11-9>

정비사업                           재정비촉진사업

(조정법) ⇒ (도정법)                (독촉법 2조) ⇒ (도촉법 제2조)

p579 밑에서 위로 7번째 줄

푸른색으로 표시된 곳은 주택재개발 예정구역이고 노란색으로 표시된 곳은 주택재건축사업 예정구역이며,

--->

진하게 표시된 블록은 주택재개발 예정구역이고 옅은 색으로 표시된 블록(아라비아 숫자 9~17까지 표시된 곳)은 주택재건축사업 예정구역이며,

p580  각주 2)

현행법령은 노후도를 완화하지 않고 있지만, 2009.6.11 도촉법 시행령 개정안 입법예고안에서는 노후․불량건축물의 수(노후도)도 포함하는 것으로 하였다. 이 개정 입법예고안이 확정되면, 서울시의 경우 노후도가 48% 이상, 경기도는 40% 이상(현행 50%), 인천시도 40% 이상(현행 50%)이면 재정비촉진사업지구에 포함될 수 있어 재정비촉진지구의 지정이 용이하게 된다. 그뿐만 아니라 재정비촉진계획이 확정되었으나 노후도가 부족하여 촉진구역으로 지정되지 못하고 존치지역으로 지정된 많은 곳이 촉진구역으로의 지정이 가능하여 재정비촉진사업이 좀 더 활성화될 수 있으리라 사료된다.

--->

2009.9.3 도촉법 시행령 개정으로 노후․불량건축물의 수(노후도)도 포함하는 것으로 하였다. 이에 따라 서울시의 경우 노후도가 48%(현행 60%) 이상, 경기도는 40% 이상(현행 50%), 인천시도 40% 이상(현행 50%)이면 재정비촉진사업지구에 포함될 수 있어 재정비촉진지구의 지정이 용이하게 된다(추후 각 시・도의 도촉조례 개정이 예상됨). 그뿐만 아니라 재정비촉진계획이 확정되었으나 노후도가 부족하여 촉진구역으로 지정되지 못하고 존치지역으로 지정된 많은 곳이 촉진구역으로의 지정이 가능하여 재정비촉진사업이 좀 더 활성화될 수 있으리라 사료된다.

p581 밑에서 위로 9번째 줄

요건[호수밀도, 세장형(細長形)이거나 부정형(불정형)인 토지 및 과소토지의 비율과 주택접도율(재정비촉진구역의 건축물 중 너비 4m 이상인 도로에 접한 건축물의 비율)]을 20% 범위 이내에서 시․도 조례로 완화가 가능하도록 하였다.

--->

요건[노후도, 호수밀도, 세장형(細長形)이거나 부정형(不定形)인 토지 및 과소토지의 비율과 주택접도율(재정비촉진구역의 건축물 중 너비 4m 이상인 도로에 접한 건축물의 비율)]을 20% 범위 이내에서 시․도 조례로 완화가 가능하도록 하였다.

P 582     <표12-1>

2.접도율(30% 이하) ⇒ (40% 이하)                  2.접도율(36% 이하) ⇒ (48% 이하)

P 587

2) 제4장 재개발사업의 수익성 분석 ⇒ 제3장 몇평의 아파트를 얼마나 지어서 어떻게 분양하나?

P590     각주 12) 열공급설비과 ⇒ 열공급설비,

P595     <표12-4>

도촉법		도촉법
50세대	⇒	48세대

       <표12-5>

「도촉법」상 건립 세대수		「도촉법」상 건립 세대수
27세대	⇒	26세대
354세대		349세대
343세대		349세대
50세대		48세대
1077세대		1072세대

P606     6번째줄

10.사업시행방식의 비교 참조) ⇒ 9.

P608     3) ① 나) 도시기본계획 ⇒ 도시관리계획

P668     밑에서 6번째줄      규정한 면적 이상의 ⇒ 초과의

p638 (4)-1)

1) ｢도정법｣에 따른 주택재개발사업을 시행하는 재정비촉진구역의 경우, 호수밀도, 세장형(細長形)∙부정형(不定形)인 토지 및 과소토지의 비율과 주택접도율(재정비촉진구역 안의 건축물 중 도로에 접한 건축물의 비율을 말한다)을 20% 범위 안에서 완화하여 시∙도의 조례로 정한 범위 안에서 재정비촉진구역으로 지정할 수 있으며, 또한 노후도도 포함시키는 도촉법 시행령 개정안이 입법예고되어 있는 것도 이미 보았다.[2-(1)-1) 이하] 이에 따라 서울시와 경기도 및 인천시에서 도촉조례로 재개발사업 구역지정요건을 20%를 완화하는 것으로 정해진 것도 앞에서 서술한 바 있다.

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1) ｢도정법｣에 따른 주택재개발사업을 시행하는 재정비촉진구역의 경우 노후도, 호수밀도, 세장형(細長形)∙부정형(不定形)인 토지 및 과소토지의 비율과 주택접도율(재정비촉진구역 안의 건축물 중 도로에 접한 건축물의 비율을 말한다)을 20% 범위 안에서 완화하여 시∙도의 조례로 정한 범위 안에서 재정비촉진구역으로 지정할 수 있으며, 또한 노후도도 포함시키도록 도촉법 시행령이 개정된 것도 이미 보았다.[2-(1)-1) 이하] 이에 따라 서울시와 경기도 및 인천시에서 도촉조례로 재개발사업 구역지정요건을 20%를 완화하는 것으로 정해진 것도 앞에서 서술한 바 있다.

각주

6) 2009.5.27 개정된 도정법 제48조 제5항에서 “주택재개발사업 또는 도시환경정비사업에서 재

   산 또는 권리를 평가할 때에는 「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가업

   자 중 시장·군수가 선정·계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한  금액을 산술평균하여 산정한

   다.”고 하였다.

7) 관리처분계획의 경미한 변경이란 다음의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다(도정법 제48조 제

    1항 단서 및 동법 시행령 제49조).

1. 계산착오∙오기∙누락 등에 따른 조서의 단순정정인 때(불이익을 받는 자가 없는 경우에 한한

    다)

2. 사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 "권리자"라 한다)의 변동이 있은

    때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로이 사업시행자와 권리자로 된 자가

    이를 승계하는데, 이렇게 권리∙의무의 변동이 있는 경우로서 분양설계의 변경을 수반하지

    아니하는 때

3. 관리처분계획의 변경에 대하여 이해관계가 있는 토지등소유자 전원의 동의를 얻어 변경하

    는 때

4. 정관 및 사업시행인가의 변경에 따라 관리처분계획을 변경하는 때

5. 주택재건축사업의 경우 매도청구에 대한 판결에 따라 관리처분계획을 변경하는 때

6. 주택분양에 관한 권리를 포기하는 토지등소유자에 대한 임대주택의 공급에 따라 관리처분

    계획을 변경하는 때

8) 사업주체는 민영주택을 건설하여 공급하는 경우 입주자모집공고일 현재 무주택세대주인 자로

    서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 85㎡이하의 주택을 관련기관의 장이 정하는 우

    선순위 기준에 따라 1회(제1호에 해당하는 경우는 제외한다)에 한정하여 그 건설량의 10%의

    범위 안에서 특별공급할 수 있다. 다만, 투기 및 공급질서문란이 예상되는 경우등 특별시장∙광

    역시장∙시장 또는 군수가 필요하다고 인정하는 때에는 그 공급대상자 및 공급세대수를 제한하

    게 할 수 있다.

  1. 당해 주택을 건설하는 지역에서 철거되는 주택을 관계법령에 의하여 당해 사업시행을   위한

      고시등이 있은 날이전부터 소유 및 거주한 자(대지와 건물의 소유자가 같은 경   우에 한하

      며, 1세대 1주택에 한한다). 이하 생략

9) 도정법 시행령 제57조 (청산기준가격의 평가)

① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 기존에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격은 다음 각호의 방법에 의하여 평가한다.

1. 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우에는 법 제48조제5항제2호의 규정(조합원의 종전의 토지 또는 건축물의 가격산정 시 조합원이 둔 세입자로 인하여 손실보상이 필요한 경우 조합의 정관으로 정하는 바에 따라 해당 조합원이 둔 세입자에 대한 손실보상액을 뺀 나머지 가격을 종전의 토지 또는 건축물의 가격으로 산정할 수 있다)을 준용하여 평가할 것

2. 주택재건축사업의 경우에는 사업시행자가 정하는 바에 따라 평가할 것. 다만, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 위 1.의 규정을 준용할 수 있다.

② 분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 다음 각호의 방법에 의하여 평가한다.

1. 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우에는 법 제48조제5항제1호의 규정(「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 중 시장·군수가 선정·계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정)을 준용하여 평가할 것

2. 주택재건축사업의 경우에는 사업시행자가 정하는 바에 따라 평가할 것. 다만, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 법 제48조제5항제1호의 규정을 준용할 수 있다.

③ 제2항 각호의 규정에 의한 평가에 있어 다음 각호의 비용은 가산하여야 하며, 법 제63조의 규정에 의한 보조금(국가 또는 지방자치단체는 시장·군수가 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업에 소요되는 비용의 일부를 보조 또는 융자하거나 융자를 알선할 수 있는 규정에 따른 보조금을 말함)은 이를 공제하여야 한다.

1. 정비사업의 조사ㆍ측량ㆍ설계 및 감리에 소요된 비용

2. 공사비

3. 정비사업의 관리에 소요된 등기비용ㆍ인건비ㆍ통신비ㆍ사무용품비ㆍ이자 그 밖에 필요한 경비

4. 법 제63조의 규정에 의한 융자금이 있는 경우에는 그 이자에 해당하는 금액

5. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치에 소요된 비용(법 제63조제1항의 규정에 의하여 시장ㆍ군수가 부담한 비용을 제외한다)

6. 안전진단의 실시, 정비사업전문관리업자의 선정, 회계감사, 감정평가 그 밖에 정비사업추진과 관련하여 지출한 비용으로서 정관등에서 정한 비용

④ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 건축물의 가격평가에 있어서는 층별ㆍ위치별 가중치를 참작할 수 있다.

10) 사업주체는 민영주택을 건설하여 공급하는 경우 입주자모집공고일 현재 무주택세대주인 자

     로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 85㎡이하의 주택을 관련기관의 장이 정하는

     우선순위 기준에 따라 1회(제1호에 해당하는 경우는 제외한다)에 한정하여 그 건설량의 10%

     의 범위 안에서 특별공급할 수 있다. 다만, 투기 및 공급질서문란이 예상되는 경우등 특별시

     장∙광역시장∙시장 또는 군수가 필요하다고 인정하는 때에는 그 공급대상자 및 공급세대수를

     제한하게 할 수 있다.

   1. 당해 주택을 건설하는 지역에서 철거되는 주택을 관계법령에 의하여 당해 사업시행을 위한

       고시등이 있은 날이전부터 소유 및 거주한 자(대지와 건물의 소유자가 같은   경우에 한하

       며, 1세대 1주택에 한한다). 이하 생략

11) "적격세입자"란, 해당 정비구역 안에 거주하는 세입자로서 세대별 주민등록표에 등재된 날을

      기준으로 정비구역의 지정을 위한 공람공고일(사업시행방식전환의 경우에는 전환을 위한 공

      람공고일) 3개월 이전부터 사업시행인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 거주하고 있는

      무주택세대주를 말한다. 그러나 신발생 무허가건축물에 거주하는 세입자는 제외한다.

12) 서울시 도정조례 제8조 제2호

13) 이에 대한 자세한 내용은 ‘제8장 거주자에 대한 이주대책’에서 상술하였다.

14) 서울시 도정조례 제8조 제2호. 따라서 서울시에만 해당됨

[길잡이]

업그레이드(종합) 정리하시는데 수고 많으셨습니다. 잘 보았습니다. 몇가지 확인 후 정정 요망 : P235 (시행령 개정 조문 변경), P262 ⇒ P462로, P421 ⇒ P420로, P551 ⇒ P581로 수정, P420 각주 12)~와 서울시 도정조례 제24조 제①항 제1호 ⇒ 제27조(오류 아님)는 삭제 ** 정정부분 종합을 <"도시재정비촉진사업 실무해설" 정정부분 종합>에 추가부분과 함께 정리하여 올려 놓았습니다. 참고하세요.**

[김명곤]

감사합니다. 혼자서 차치고 포치고 하다보니 자꾸 오류가 나오네요~ 수정하였습니다.

[신천지]

오탈자와 누락된 부분을 포함해서 업그레이드된 책이 언제 출간계획이 있으신지요? 좋은책 이라 생각이 되서 다시 출간 된다면 또 구입하고 싶읍니다

[김명곤]

감사합니다! 출판사 측과 협의를 해봐야겠는데, 아마 초판이 거의 매진될 때 쯤이면 가능하겠죠?

[나야]

책을 읽을때 초판을 빨간 글씨로 정정해서 읽으란거죠?