은행주공의 비례율은 100%인가, 아니면 78.4%인가?

[늘푸른나무]

은행주공의 비례율은 100%인가, 아니면 78.4%인가?
 
 
드디어 은행주공재건축도 조합원 분양을 시작하게 되었습니다.
오늘은 우리 조합원들이 분양 신청시 유의해야 할 한 가지 점을 말씀드리겠습니다.
바로 우리가 납부해야 할 분담금에 관한 내용입니다.
 
이번에 분양신청 안내책자와 함께 “조합원 분담금” 내역도 함께 안내 받으셨을 것입니다.
분담금 내역을 보면,
26평에서 비슷한 25평(59㎡)으로 신청할 경우, 분담금이 -7,000만원 정도입니다.
7000만원을 환급받는다는 것이죠.

이렇게 비슷한 평수로 신청할 경우, 환급 받을 수 있어서 다행이라는 생각이 들지 모릅니다.
하지만 여기서 우리 조합원들이 잊고 있는 것이 있습니다.
바로 이주비이자 입니다.
 
많은 재건축 조합에서는 이주비 이자를 조합이 납부하고 있습니다.
그런 다음 조합원 “분담금”에 포함시켜 회수 합니다.
 
하지만 은행주공재건축은 조합원 개개인들이 이주비 이자를 납부해야 합니다.
조합원 “분담금”에 포함되어 있지 않다는 이야기죠.
따라서 조합에서 통지한 “분담금”외에도 이주비이자를 별도로 더 납부해야 합니다.
새아파트에 입주할 때에는 이번에 통지받은 분담금을 내고, 이주비이자를 더 내야 하는 것입니다.
이번 조합원 분양신청 안내 책자에서는 이 부분이 누락되어 있습니다.
 
 
입주시 내야 할 이주비 이자는 얼마나 되는가?
 
26평(88㎡)을 소유한 조합원은 최대 4억 2,000만원까지 이주비 대출을 받을 수 있습니다.
(감정가액 7억 × LTV 60% = 4억 2,000만원)
 
그러면 총 이주비이자는 얼마나 될까요?
이주 시작부터 입주까지 대략 6년의 기간이 필요합니다.
따라서 입주시에 납부해야 하는 이주비이자는 총 1억 5,100만 원입니다.
(4.2억 × 6% × 6년 = 1억 5,100만 원, 분양안내 책자 기준)
 
 
실제적인 분담금은?
 
조합원 분양신청 안내 책자에 있는 분담금만 내면 된다고 생각하고 있던 조합원들은 깜짝 놀랄지 모르겠습니다.
마치 숨어있던 분담금이 톡하고 튀어 나온 느낌일 수 있습니다.
그러면 실제적인 분담금은 얼마나 될까요?
 
위에서 말씀드린 26평(88㎡) 조합원이 최대한 이주비 대출을 받고,
25평을 신청하면 약 7,000만원을 환급받을 것으로 생각했으나,
실제는 오히려 8,100만원을 토해내야 합니다.
(이주비 이자 1억 5,100만원 - 환급금 7,000만원 = 실제 분담금 8,100만원)
 
지금 26평에서 1평 더 작은 25평을 분양 신청 하더라도 추가 분담금을 8,100만 원 더 내야 한다는 것입니다.
 
이주비 이자까지 포함하여 자기 분담금이 발생하지 않아야, 조합원들 입장에서는 본전인 것입니다.
그런 관점에서 볼 때, 현재 은행주공 재건축의 사업성은 매우 좋지 못한 상황인 것입니다
 
이처럼 중요한 내용이 이번 분양신청 안내 책자에서는 누락되어 있습니다.
이처럼 중요한 내용을 왜 누락시킨 것이죠???
분양 신청하실 때, 이 점 꼭 참고하시기 바랍니다.
 
 
비례율은 정말로 100%인가요?
 
지금부터 말씀드릴 내용은 좀 어려운 내용인데요,
조합원 분양신청 안내 책자에서는 조합 비례율을 100%라고 제시하고 있습니다.
즉 비례율을 100%로 추산해서, 추가 부담금이 계산된 것입니다.
 
하지만 이 비례율 100%에는 입주시 내야 할 “이주비 이자”가 포함되어 있지 않습니다.
만일 이주비 이자까지 포함하여 비례율을 계산한다면 얼마가 나올까요?
 
바로 78.4%입니다.

대부분의 재건축 조합은 이주비 이자까지 포함하여 조합에서 사업비로 부담하고 있습니다.
따라서 조합에서 제시한 비례율에는 이주비 이자까지 포함되어 있는 것이죠.
 
하지만 은행주공은 이주비 이자를 조합원들이 각자 부담해야 합니다.
만일 다른 조합처럼 은행주공 조합도 이주비 이자를 포함하여 비례율을 계산한다면, 그 수치는 100%가 아니라 78.4%가 되는 것입니다.
 
22년도 8월 정기 총회에서, 조합과 정비업체(IMGC)는 이주비 이자를 조합 부담이 아닌, 조합원 개별 부담으로 전환하는 안건을 가결시켰습니다.
그 과정에서 이전 글에서도 말씀드린 것처럼, 은행주공 조합원들을 우롱하는 여러 가지 일들이 자행되었습니다.
그 당시에는 왜 이렇게까지 하면서 이 안건을 통과시키려고 하는 것일까 의문이었습니다.
 
이제는 어느 정도 보이지 않습니까?
조합은 분양신청 안내 책자에서 차마 비례율이 78.4%라고는 제시하기 어려웠을 것입니다.
그래서 이주비이자를 조합원들이 납부하도록 하고, 그 대신 조합은 비례율을 올려서 100%로 맞춘 것입니다.
 
지금 비례율 100%는 한 마디로 빛 좋은 개살구와 같습니다.
현재 은행주공 재건축의 실제적인 비례율은 바로 78.4%입니다.(분양신청 안내 책자 기준)
 
과연 대한민국 어느 재건축 조합에서 관리처분 단계에서부터 비례율 78.4%로 사업을 시작할 수 있을까요?
저는 지금까지 이러한 조합을 한 번도 본적이 없습니다.
공사비와 사업비는 시간이 갈수록 늘어나게 되어있지, 줄어들지는 않습니다.
“조합 사업비가 남았으니까, 조합원들에게 나누어 줄게요” 라는 곳은 거의 없다는 것입니다.
 
앞으로 공사비와 사업비는 계속 오를 텐데...
조합원 분양신청 안내서를 받아 보고서, 한 숨만 나오는 것은 저만 그러는 것일까요!!
오늘도 많은 조합원들이 밤 잠 설치겠네요.

[웈키키키]

맞습니다.
또한 고금리 환경에서 자신들의 자산이 사업에 묶여있는 것은 그만큼 기회비용이 날아가는것을 의미하기도 합니다

결국 사업을 해서 수익이 없다면 기회비용의 손실로 끝나는것이지요

즉, 이자비 + 기회비용을 감안하면 사업성이 매우 아쉬운 상황입니다

[이루자!]

저도.. 거의 밤을 샜네요 ㅠ

[A121동 주민]

조합장은 누굴대표하는건가요
이꼴이될때까지 월급만꼬박꼬박
싫은소리하면 강퇴

[에어컨빵빵]

문제는 공사비는 얼마나 더 오를지 모르며, 너무 높은 일반분양가 잡고 비례율 100프로인데, 미분양시 손해까지도 조합원이 끌어안아야하죠. 추가분담금이 여기서 끝이 아니라는거죠. 저도 비례율 이렇게 낮은 곳 처음봅니다.

[늘푸른나무]

분양책자에서 금리를 알려주지 않아서 제 나름 조합에서 제시한 숫자들을 가지고 금리를 계산했습니다.
어제 조합측 자료로 확인한 내용입니다.
금리6%, 이주기간 6년입니다.
본문도 수정했습니다.^^

[리터니]

위에 말씀하신것들처럼
제대로 이해하고 인지한 상태에서 추후
내가 부담해야 할 돈이 얼마인지 알고 분양신청하는 분들이 얼마나 될까 걱정입니다
저도 올 6월쯤 조합에 전화한적이 있었을때
이주비는 건설사에서 대여해준다라고 들어서
어느정도 이자부담은 생각했었지만 이럴줄은...


대부분들 막연히 좀 부담하겠지 ..안이한 생각으로(약간의 의도된 조합의 유도대로)
분양신청으로 이어질거 같습니다
그게 큰일이지요...

[kmhong]

문제의 심각성이 확연한데
이대로 사업을 진행하는것이 맞을까요??
한숨만 나오네요

일목요연하게 정리해주시고 꼼꼼하게 짚어주시니 감사하고
조합원들의 든든한 버팀목이 되어주시니 감사합니다

[웈키키키]

롯데케미칼에서 롯데건설이 차입할당시 이율이 6.3프로대입니다.
현재 7프로 이율은 현재 유동성 상황상 자금 조달이 어렵다는것을 방증합니다

[leemoon1]

역시 푸른나무님 최고입니다. 아주 일목요연하게 정리해 주시어 감사합니다.
얼마나 많은 조합원들이 이 내용을 알고 있을까요. 모두가 피눈물 나는 재산일텐데 말입니다.

조합은 조합원의 합리적인 지적에는 대꾸도 안 하고 숨기기에 급급한것 같습니다.
조합은 누구의 이익을 대변하고 있습니까?

성가신 조합원들은 아예 초반부터 입을 틀어막고 카톡에서 잘라냈습니다.

저를 포함하여 여기까지 끌려온(?) 조합원들이 애쳐로울 따름입니다.

푸른나무님 같으신 분이 이끌어 주셨어야하는데 하는 아쉬움도 크고요.

다시한번 감사 드립니다.

[에어컨빵빵]

좋은 글 감사합니다.

[104동 신정환]

저금리 시대에는 이 눈속임으로 인한 차이가 크지 않았을것 같은데 워낙 고금리라 크게 다가오네요.

조합의 눈속임과 엉성한 일처리도 문제이지만 거시경제 상황으로 인한 어려움도 큰 것 같습니다. 다음 저금리 싸이클을 기다려야 할지...

[늘푸른나무]

시장 상황은 어쩔 수 없다고 하더라도, 조합이 조합원들을 위해서 할 수 있는 일들은 최선을 다해야지요.
현정비업체(IMGC)의 과다한 사업비 배정, 그것을 파악하고 억제하려는 조합의 의지 및 능력부족, 시공사에 대한 조합의 저자세, 조합원들과의 소통포기 등등...
이러한 것들이 개선되지 않는다면 앞으로가 더 큰 어려움들이 있을 것으로 예상됩니다.

[104동 신정환]

네 주시는 말씀에 모두 동의합니다.

개선에 대한 지속적 요구와 함께 기회를 제공했는데 바뀌지 않았다는 점도 시사하는 바가 있을 것 같습니다.

[레몬트리]

늘푸른나무님의 견해를 널리 알려주셔서 대단히 감사드립니다. 선두에 나서주시길 머리 숙여 감히 요청드립니다.

[늘푸른나무]

책자 40쪽에 이주비금융비용상환 이라고 조합 수입으로 잡혀있습니다.(이주비 대여금)

조합은 이주비 빌려주고 받는 것으로 모두 계산 끝냈습니다.
남은 것은 입주때 조합원들이 이주비이자 납부하는 것만 남은 것이죠.

[부꾸미]

이주비금융상환과 관련해서 저도 여쭙니다. 이주비 받을수없거나 받지않아도 되는 다양한 상황이있을텐데 전체 조합원수N으로 납부인가요?

[늘푸른나무]

1/N이 아닙니다.
위의 본문에서 말씀드린것처럼 이주비는 조합원 각자가 대출받으신 금액에따라 이자를 부담하도록 되어 있습니다.