오피스텔 보증보험(전세대출) 관련 주요 변경사항 안내드립니다.

[쇼하우스 한정아 대리]

요즘 유난히 더운 날씨가 계속되고 있는데, 우리 회원님들께서는 잘 지내고 계신가요?
무더위에 지치지 않으셨을까 걱정도 되는데요, 오늘은 다행히 더위를 조금 식혀줄 비가 내려서 한결 나은 것 같습니다~^^

오피스텔 및 아파트 관련 보증보험과 전세대출에 대한 중요한 안내를 드리고자 글을 남깁니다.

저희가 진행하는 아파트의 경우, 주택가격 자체가 높기 때문에 보증보험이나 전세대출 심사에서 거절되는 경우가 거의 없습니다.

반면, 오피스텔은 상대적으로 주택가격이 낮고, 최근 전세사기 사건들이 사회적으로 크게 이슈화되면서 거래량이 줄고, 거래가 감소함에 따라 시세가 내려간곳도 있습니다.

오피스텔을 소유하고 계신 회원님들께서는 이미 전세계약서 특약 사항에 **‘보증보험 가입이 가능한 조건’**이라는 문구를 자주 보셨을 겁니다.
그만큼 지금은 신규 세입자뿐 아니라 기존 세입자에게도 전세보증보험 가입이 필수적인 조건이 되었습니다.

2023년부터 **주택도시보증공사(HUG)**는 전세보증보험 가입 가능 기준을 KB매매시세의 100% → 90%로 하향 조정했습니다.

단, 이전에 임대사업자로 등록된 분들에 한해서는 2026년 6월까지는 기존처럼 시세 100%까지 가입이 가능하도록 예외를 두고 있습니다. 2023년도 당시 임대사업자로 등록이 안되어있거나, 예외조건을 발표하기전에 계약을 맺었던 분들은 보증금을 수백만 원에서 많게는 천만 원 이상 낮추어야 하는 상황이 발생했고, 그당시에 진상 임차인분들과의 조율보다는 하락되는 금액때문에 말씀드릴때마다 죄송스러운 마음에 괴로웠던 기억이 납니다..ㅠ 

💰 전세대출과 보증보험의 관계

보통 세입자들이 전세대출을 받을 때는,대출 승인과 동시에 보증보험 가입을 위해 보증기관인 HUG(주택도시보증공사) 또는

HF(한국주택금융공사)  를 이용하게 됩니다.기존에는 HUG 기준 (KB시세 90%) 이 더 까다로웠기 때문에,
전세보증금이 KB시세 100% 수준인 경우에는 HF를 통해 대출을 유도했고,
기존 임대사업자라면 보증금이 KB시세의 100%여도 임대보증보험 가입 조건이 충족되기때문에 계약을 진행할 수 있었습니다.

🚨 그러나,2025년  8월 28일 한국주택금융공사 (HF) 에서 보증보험과 전세대출규제를 강화한다는 대책을 발표했습니다.

HUG 와 동일하게 KB시세 90%로 주택가격을 산정하겠다는 내용있였습니다.이에 따라, 기존처럼 보증금이 KB 하한가 기준 100%로 계약을 진행했던 매물도 90% 수준으로 보증금을 낮춰야 하는 상황이 되었습니다.

기존 하한가 100%로 진행하던 전세금을 이제는 임차인의 전세대출 강화로 인해 KB 하한가 시세의 90%로 보증금을 낮춰야합니다. 물론 전세대출을 받지않거나 전세대출 대신 신용대출로 들어오시는분은 관계가 없지만 보통 10명의 임차인중 9명정도는 대부분 전세대출을 이용합니다.

대표님께서도 세미나에서 꾸준히 오피스텔은 월세화 방향으로 가야 한다고 강조해오셨고, 저희 역시 주택도시보증공사(HUG)의 정책에 따라 내년 하반기쯤부터는 모든 주택이 시세의 90% 기준으로 조정되면서 본격적인 월세 전환이 시작될 것으로 예상하고 있었습니다. 그런데 이번 한국주택금융공사(HF)의 대출 및 보증기준 강화 발표로 인해, 오피스텔의 월세화 시점이 다소 앞당겨진 것으로 보입니다.

최근 오피스텔 계약을 진행하면서, 보증금을 KB시세의 90%로 조정해야 하는 경우 월세를 추가해 무리 없이 계약이 된 곳도 있었지만, 여전히 어려움을 겪는 매물도 있었습니다. 특히 동탄 반송동 일대는 임차인의 대부분이 삼성 신입직원들인데, 올해는 채용 규모가 크게 줄면서 매물이 증가하고 공실도 많아져 계약이 쉽지 않은 상황입니다. 대표님 말씀처럼, 저희도 최대한 월세를 붙여 계약을 성사시킬 수 있도록 노력하고 있습니다!

글을 읽으시고 궁금하신 점이 있으시면 언제든지 댓글로 남겨주세요^^ 최대한 빠르게 답변드리겠습니다!

[심웅섭]

중요한 내용 미리 안내해주셔서 감사합니다^^

[정인호]

알찬 정보공유 감사합니다 ^^ 늘 수고해주셔서 고맙습니다!

[안세윤]

소중한 정보감사합니다

[마선미1]

좋은정보 감사합니다
반복해서 들어야 좀 더 신경쓰게되는것 같습니다..
감사합니다 😃