매매계약시 지켜야할 7가지수칙

[대성부동산]

매매시 지켜야 할 7가지 수칙  (알고있으시지만 다시한번 생각 해봅시다)

■ 계약전 등기부 꼭 확인

주택을 사고 팔때 관할 등기소에서 등기부등본을 떼어보는 것이 주택매 매를 위한 첫 단추다.

우선 등기부등본에 기재돼 있는 주민번호와 이름이 파는 사람과 동일한지 반드시 확인하고 소유권 이외 권리관계를 파악한다.

또 가압류와 가처분, 가등기, 예고등기, 근저당권 설정 등 민사상 권리관계가 복잡하게 얽혀 있다면 계약 전에 해결하거나 아무리 마음에 들더라도 계약을 재검토하는 게 좋다.

만약 아파트가 아닌 단독주택이라면 토지대장과 가옥대장, 도시계획 확인도 열람해보는 것이 좋다.

토지대장과 가옥대장, 도시계획 확인원 등에서는 무허가 건물, 철거대상 여부, 과세완납 여부, 물리적 문제 여부 등을 확인할 수 있다.

본인이 등기부등본을 떼지 않았을 때는 등본 발급일을 살펴야 한다.(인터넷으로 직접발급받자)

발급 날짜와 계약 날짜 사이에 다른 저당권이 설정될 수도 있기 때문이다.

■ 소유자와 직접 계약을

등기부등본상 소유자와 계약하는 것이 가장 안전하다.

소유자 자녀나 친인척 등이 위임장을 위조하거나 인감을 훔쳐 집을 파는 사례가 종종 발생한다.

대리계약으로 인한 분쟁이 부동산 거래 다툼중 상당부분을 차지하고 있기 때문에 더욱 주의가 요구된다. 피치 못할 사정으로 대리인과 계약하게 됐다면 주민등록증, 인감증명 첨부를 확인해 적절한 대리인인지를 확인하고 계약을 체결한다.

또 계약하기 전에 집주인에게 전화해 계약 위임 여부를 확인해 보는 것이 안전하다.
(위임받은 자가 있는자리에서 위임자와 통화한후 통화기록을 6하원치어 의거 작성뒤 확인하면좋다)

■ 계약서 작성은 꼼꼼하게

계약서에는 등기부등본상과 토지대장상 목적물 표시와 대금 액수, 지불시기, 매수ㆍ매도인 성명, 주소, 주민등록번호, 부동산 명도시기, 부동산 소유권 이전ㆍ매매 물건 멸실ㆍ훼손 등 매도인 책임사항을 기재한다.

등기부상 면적과 실제 면적에서 차이가 발생했을 때 매매금액 정산방법 등도 별도로 약정한다.

계약 후 저당권 등이 설정됐을 때는 해약하거나 위약금을 얼마나 배상할지에 대해서도 특약사항에 명시하는 것이좋다.

소유권에 제한이 되는 가등기, 예고등기, 근저당, 저당권, 압류, 가압류 등을 확인하고 향후 처리방법에 대한 약정을 분명하게 한다.

계약서 작성은 조작 위험이 있으므로 아라비아숫자보다는 한자나 한글로 로 표기하고 내용은 알기 쉽게 쓴다.

특약란에는 차후 분쟁 소지가 있는 것은 다 적어도 좋다.

계약서 작성 후 이상이 없으면 기명ㆍ날인한 후 계약금을 건네주고 영수증을 받고 매도인, 매수인, 입회인이 한 부씩 보관한다.

■ 반드시 현장에 가봐야  

매매 계약 전에는 반드시 현장에 가서 △토지 위치 △지목 △면적 △ 인접 토지와 경계 △도로 근접과 교통관계 등을 살펴야 한다.

아파트 구조가 같다고 옆집을 보고 계약을 체결하면 나중에 발견된 문제 때문에 분쟁이 생길 수도 있다.

 "임차인이 있는데 본인이 살고 있는 것처럼 속여 집을 넘기는 사례도 허다하다""임대차 관계가 있을 때 새 주인이 계약을 그대로 승계해야 하는 만큼 집주인이 정말 거주하고 있는지 반드시 확인할 필요가 있다"고 말했다.

■ 잔금 때도 등기부 확인  

계약 전 등기부등본을 확인했더라도 잔금을 치르는 시점에 다시 살펴봐야 한다.

당사자간에 계약을 체결한 후 중도금과 잔금을 치르는 사이에 새로 저당권이 설정되거나 이중계약으로 다른 사람에게 소유권 이전 등기가 되어 있을 수도 있기 때문이다.

잔금 지급시에는 매도자에게서 등기 이전에 필요한 서류를 함께 받아 소유권 이전 등기를 하는 데 불편이 없도록 한다.

되도록이면 법무사가 동참해 소유권 이전 등기를 확실히 할 수 있도록 하고 신속히 이전 등기를 하는 것이 좋다.

■ 융자금 승계는 신중히  

만약 매수인이 융자금을 승계받을 때는 매도인이 잔금일까지 이자를 정산했는지 확인하는 것이 중요하다. 이와 함께 해당 구청에 전화를 걸어 제세공과금이 완납됐는지 알아보는 것도 필수다..

■   가능한한 공휴일에 계약하지마라

모든 관공서가 쉬기 때문에 소유권외 권리 (가압류 등 확인과) 공부서류 를 전자민원으로  확인작업이 불가능할시 .욕심에 계약체결을 한뒤 문제가 발생되는 사례가 종종 있음