은행주공 비례율에 담긴 진실은?

[늘푸른나무]

은행주공 비례율에 담긴 진실은?
 
 
현재 은행주공 재건축의 비례율은 100%입니다.
하지만 은행주공의 비례율은 다른 재건축 단지의 비례율과는 조금 다릅니다.
왜냐하면 은행주공 조합은 조합원들이 이주비 이자를 부담하는 방식으로 비례율을 산출하고 있기 때문입니다.
편의상 이 방법을 1안이라고 부르겠습니다.
 
하지만 그동안 거의 모든 재건축 조합은 조합에서 이주비 이자를 부담하는 방식으로 비례율을 산출해 왔으며, 지금도 대부분의 조합은 이 방식을 사용하고 있습니다.
어떤 분들은 조합에서 이주비 이자를 내주는 것으로 오해하는데, 이것 역시도 결국은 조합원들이 이주비 이자를 부담하는 것입니다.
이 방법을 2안이라고 부르겠습니다.
 
1안은 이주비 이자 따로, 분담금 따로 이렇게 부담하고,
2안은 분담금으로 한꺼번에 부담합니다.
결국 1안과 2안 모두 이주비 이자는 조합원들이 부담하는 것이고, 최종 분담금도 동일합니다.
 
 
비례율은 100%를 유지합니다.
 
1안과 2안의 비례율 산출 방식은 조금 다르지만 결국에 비례율은 100%를 유지하게 됩니다.
왜냐하면 조합의 특성상 비례율을 높게 상승시키지 않으려는 경향이 있기 때문입니다.
조합은 가능하다면 비례율을 100%로 맞추려고 합니다.
실제로 은행주공 조합도 비례율을 100%로 맞추어 놓았습니다.
 
그 이유는 무엇일까요?
비례율 100% 초과 시 감정가액이 높은 조합원들이 유리하며, 100%이하 시에는 반대로 손해입니다.
 따라서 일반적으로 비례율 100%가 가장 공평한 조건으로 인식되고 있습니다.
 
 
어떻게 100%로 만드는가?
 
1. 사업비가 줄었을 때.
첫 번째 방법은, 조합원 분양가를 내리는 것입니다.(조합원 선호)
  이것은 조합원들에게 혜택을 주는 것입니다.
두 번째 방법은, 다른 사업비를 증액하는 것입니다.(시공사, 정비업체 및 협력업체 선호)
  시공사와 정비업체 및 협력 업체에게 혜택을 주는 것입니다.
 
2. 사업비가 올랐을 때.
첫 번째 방법은, 조합원 분양가를 올리는 것입니다.(시공사, 정비업체 및 협력업체 선호)
  조합원들에게 모든 비용을 전가시키는 것입니다.
두 번째 방법은, 다른 사업비를 감액하는 것입니다.(조합원 선호)
  조합원들의 부담이 줄어들게 됩니다.
 
 
현재 은행 주공은 어떻게 100%를 만들었는가?
 
지난 총회에서 은행주공 조합원들은 제8호 안건의 1안으로 이주비 이자를 부담하기로 결정하였습니다.
이 결정에 따라 조합원 각자가 개별적으로 이주비 이자를 부담하기 때문에 조합 입장에서는 사업비가 줄어드는 효과가 있습니다.
이주비 이자 3,072억의 사업비 절감 효과가 있는 것입니다.
 
이렇게 사업비가 줄었을 때, 어떻게 비례율을 100%로 맞춘다고 했지요?
두 가지 방법이 있다고 말씀드렸습니다.
첫 번째 방법은, 조합원 분양가를 내리는 것입니다.(조합원 선호)
  이것은 조합원들에게 혜택을 주는 것입니다.
두 번째 방법은, 다른 사업비를 증액하는 것입니다.(시공사, 정비업체 및 협력업체 선호)
  시공사와 정비업체 및 협력 업체에게 혜택을 주는 것입니다.
 
은행주공 조합은 위의 두 가지 방법 중에서 두 번째 방법 즉 사업비를 증액하여 비례율을 100%로 만든 것으로 보입니다.
 
관련 자료)
사업시행인가시 총예산: 1조 1,524억원.
분양 시청 기준  총예산: 1조 6,784억원.
총 증가된 예산: 5,260억원.
**하단의 사업비 비교표 참조.
 
증가된 예산 중에서 이주비 이자 상승분 2,015억을 제외하더라도, 3,245억 원이 증액되었습니다.
22년도 8월 정기총회로부터 단 3개월 만에 거의 3,245억 원이 증액된 것입니다.

※ 증액된 사업비 사항: 공사비 921억 증액. 기타 사업비: 2,324억 증액)
 
이로 볼 때, 이주비 이자 3,072억 원이 사업비에서 빠졌지만, 그것을 또 다른 사업비에 투입한 것입니다.
결국 조합원들은 이주비 이자는 이자대로 내고, 다시 증가된 사업비를 부담하게 된 것입니다.
 
이렇게 해서 비례율이 100%가 된 것입니다.
즉 비례율이 100%가 될 때까지 사업비를 인상한 것이죠.
 
이주비 이자를 조합원들이 부담하면, 조합원 분양가를 인하하여 그에 대한 혜택을 조합원들에게 돌려주어야 합니다.
 
하지만 조합은 이주비 이자(3,072억)가 줄어든 만큼, 사업비를 증액하여 오히려 조합원들의 분담금을 상승시키고 말았습다.
 

호시탐탐.（忽视谈谈）
 
이 말은 범이 눈을 부릅뜨고 먹이를 노려본다는 말입니다.
남의 것을 빼앗기 위해 기회를 노리고 형세를 살핀다는 의미로 사용되고 있습니다.
 
지난 8월말 사업시행인가 총회에서 조합원들은 배당 소득세라도 아끼기 위하여 제8호 안건의 1안을 선택했습니다.
그러나 누군가는 호시탐탐, 그 기회를 이용하여 사업비를 증액하여 조합원들의 분담금을 크게 상승시키고 말았습니다.
 
비례율을 100%로 맞추는 과정에서 조합원 분양가는 전혀 인하하지 않았고, 그 모든 금액을 사업비에만 투입한 결과인 것입니다.
 
조합원들의 이익은 철저하게 무시당한 것입니다.
 
지난 총회에서 이러한 목적을 달성하기 위하여 허위 사실을 유포하면서까지 조합원들의 선택을 제8호 안건의 1안으로 유도한 것인가요?

관련 글 참조)
은행주공의 비례율은 100%인가, 아니면 78.4%인가?
https://cafe.daum.net/eunhaengjugong/ZCSH/12

[솔향기]

늘푸른나무님 수고하셨습니다 !!!
고양이에게 생선을 맡긴꼴이 돼버린 이상황을 어떻게 바로 잡아야 할까요? 조합은 철저하게 시공사와 협력업체를 위해 존재하는거네요.

[늘푸른나무]

조합은 조합원 분양가가 높은 것이 감정가가 높아졌기 때문이라고 하는데요, 반면에 이주비 이자 조합원들에게 부담시켜서 사업비가 3,072억 줄었습니다.
조합은 이 부분은 설명하지 않고 있어요.
조합원 분양가 오른 요소만 이야기 하고, 내린 요소는 숨기고 있어요.

조합 사업비 증액분 2,300억을 조분가 하향에 사용한다면, 조합원 분양가는 2,400만원까지 떨어뜨릴 수 있습니다.

[태평천하]

우리 재산을 지켜주고 잘운영해서 이익을 극대화 시켜 달라고, 조합 임원을 선출해서 많은 급여를 조합원들이 주고 있는데 ,조합원들이 아닌 제3자의 ,이익을 극대화 시켜주는 느낌을 주는바 ,이것이 배임 행위가 아닌가 생각합니다

[늘푸른나무]

불과 몇 개월 사이에 공사비도 아니고 조합의 사업비가 2,300억 이상이 증액되었다는 것은 대한민국 전체가 철렁할 정도의 대박 사건이 발생한 것입니다.

조합장님을 비롯한 이사님들도 막대한 증액 내용에 대한 제대로된 검증 과정도 없었습니다.
IMGC 직원 고이사 한 명이 작성한 예산안이 그대로 조합원들에게 통지된 것입니다.

지금의 상황은 사업비 몇 백억 감소시켜서 조합원들의 불만을 무마할 수 있는 상황이 아니라고 생각합니다.

IMGC는 조합원들을 상대로 허위사실을 유포하여 막대한 피해를 준만큼 퇴출되어야 합니다.
그래야 전체적인 정비사업비 예산을 새로 책정할 수 있습니다.

다시 말씀드리지만 IMGC 퇴출만이 해결책입니다.

[태평천하]

제대로 된 검증도 없이 정비업체의 말만 듣고 사업비.분양신청 및분담금을 조합원들에게 전가 했다면 조합 임원들도 책임에서 자유롭지 못할거 같습니다

[멋쟁이 프로도]

아이엠지씨를 퇴출할 수 있는 방법은

조합원 총회를 통해 계약해지를 하거나

법 위반 벌칙 등 등록해지 사유로 계약해지 가 가능할 것입니다!

무엇이 더 현실적인 방법일지는 좀 더 살펴보아야갰지만,

가장 중요한 것은 재신추 중심으로 발의서를 낸 조합원들은 언제든 필요한 발의서를 가장 빠른 시간내 제출하고, 참여하지 않는 조합원들에게 발의서의 필요성을 얘기해줄 준비가 되어 있어야 합니다!

혹여 조합의 재신추 분열 활동에 대해 혼란스러워 하거나 두려움을 느껴선 안 될 것입니다!

그러기 위해선, 정비사업의 구조와 관련법률에 대한 학습도 최소한도는 필요합니다!
조합원 카페나 단톡방에서 논의되는 정도….

재신추에서 그때그때 관련 정보를 적시에 올려주는 일 또한 중요한 일이 될 것으로 여겨집니다!

이번엔 꼭 이겨봐요!

조합원 모두가 최소한 자신의 기존 평수 이상을, 스스로 책임질 수 있는 정도의 부담금으로 재입주할 수 있는 재건축 사업이 불가능한 것이 아닙니다!
스스로 사업비를 책정 검토할 서 있는 구조가 된다면 말입니다!

정관변경이 그 첫걸음이 될 것이며, 우리가 꿈꾸는 재건축사업을 할 수 있습니다!

[멋쟁이 프로도]

https://m.blog.naver.com/junohwg/222667716111

[헬리]

저는 IMGC뿐만 아니라 조합장 및 임원들도 퇴출되어야한다고 생각합니다
IMGC가 허위사실을 유포했어도 바로 잡았어야 하는데 조합장과 임원들이 그러지 못하고 오히려 편드는것 같거나 눈치보고 아무말도 못하는 허수아비 같아보여요ㅜㅠ
어제 발의서 내러 가서 느낀점 입니다

[은행112동]

설명을 너무 잘해주셔서 이해가 잘 되었습니다. 감사합니다. 정말 분통 터집니다. 반드시 총회를 열어서 조합원한데 유리하게 바뀌였으면 좋겠습니다

[늘푸른나무]

관리처분인가는 조합원 2/3 이상의 동의가 필요합니다.
현재 조합원수 2094명중 1,396명이 동의해야합니다.
700명만 동의하지 않아도 통과되기 어렵습니다.
지금의 상황이 크게 개선되지 않는다면 통과가 어려울 것으로 보입니다.

지난 총회 8호 안건은 이미 시청에 민원이 제기된 상태이며, 지난 조합 방문(1/10일)에서 다시 안건을 올려서 조합원들의 결정에 따르겠다는 조합장님의 개인적인 답변이 있었습니다.
하지만 이미 증액된 사업비를 정상화 시키지 않는다면 그것도 별다른 의미가 없게 될 것입니다.

[태평천하]

재신추에서 여차하면 그 700명의 역활을 해야겠네요..

[은행112동]

많은 분들이 폭탄분담금에 대하여 납득하지 않기에 관리처분인가가 통과되지 않을 듯 싶습니다.

[수선화]

안타까운건 이걸 선택하기전에는 몰랐다는게 아쉬운것 같아요! 그리고 대출이 거의 필요 없는 분들에게는 심적으로 얼마나 와 닿을지도 궁금합니다!

[푸른하늘]

대출 안받는 조합원이 얼마나 될지는 모르겠지만 늘어난 사업비로 조합원 분양가가 너무 비싸 시작부터 같은평수로 가도 추가분담금이 발생하는것이 문제이고 아직 평당건축비 문제는 반영 안된것이 더 문제지요.
이제까지 조합집행부 말만듣고 안일하게 대처하다 이지경까지 온거구요.
아무것도 하지않으면 내재산 지키지 못합니다.

[웈키키키]

이정도로 악의적일줄 몰랐습니다...

[늘푸른나무]

한 가지 더 말씀드릴까요.
이주 기간을 기존 5년에서 이번에 6년으로 늘렸습니다.
1년 더 늘리면 그로인해 약500억 정도 이주비 이자가 늘어납니다.
어짜피 이주비 이자는 조합원 개별부담이라 조합과는 별개지만, 이주비 이자의 규모가 클 수록 비례율100% 맞출때에 더 많은 사업비를 올릴 수 있거든요.

그래서 이번에 이주 기간 1년 더 연장해서 이주비 이자를 500억 늘리고, 비례율을 100% 맞추면서 사업비 500억을 더 늘린 것으로 보입니다.

이것은 저의 개인적인 생각이지만, 만일 그러한 의도로 이주기간을 1년 더 늘렸다면, 정말로 우리 조합원들의 속옷까지 벗기려고 한 것으로 보아야 합니다.

[가렌]

조합원을 위한 조합이 아닌 시공사의 충견이 되어버린 조합. 누구를 위한 재건축인가? 은주의 주인은 조합원인데 주인을 물어죽이는 개가 되었다.

[늘푸른나무]

우리 같은 비전문가들도 조합 사업비가 적정한지를 알 수 있는 방법이 있습니다
재건축 사업비는 공사비와 조합 사업비로 구분되는데요, 그 비율이 80:20입니다.
조합 사업비가 아무리 더 들어가도 75:25 정도거든요.
조합 사업가 많이 필요한 재개발도 65:35수준입니다.
이건 마치 수학법칙 같은 것입니다.
그동안 재건축 사업을 시행하면서 축적된 데이터입니다.

은행주공의 사업비 비율을 보면, 사업시행인가 총회때는 76:24 였거든요.
그런데 지금은 57:43입니다.
분양신청시기에 조합 사업비가 굉장히 부풀려졌다는 것을 알 수 있습니다.
이번 조분가가 높게 산출된 주된 이유이기도 합니다.

[멋쟁이 프로도]

우리조합이 시공사와 채결한 계약서 역시

공사비를 지급하는 방식이 분양불로서

공사비와 사업비를 8:2로 지급하도록 했습니다!

통계적으로 유의미할 것으로 보입니다!

[늘푸른나무]

정확한 지적이십니다.^^
공사비와 조합사업비 비율로 분양대금을 나누어서 쓰기로 되어 있습니다.
80:20 비율이죠.

공사비가 9,600억원인데, 조합사업비가 7,100억 이라는 것은 누가 보아도 기형적인 사업비 구조입니다.