토지보상시 알아두어야할 세제

[행정사임덕신]

최근 하남 교산지구, 인천계양지구, 남양주 왕숙지구, 성남 낙생 공공주택지구 등에서 토지 보상이 이루어지고 있으며, 올해에도 공양창릉, 용인플랫폼시티 등에서 토지보상이 이루어질 예정이다. 해당 지역의 지주분들은 보유 토지가 수용되는 대신 보상금을 수령하게 되며, 보상금 수령시 해당 토지의 양도로 보아 양도소득세를 과세하고 있다.

실제 지주분들과 상담을 하면 양도소득세가 너무 많아 놀라는 경우를 종종 본다. 토지 보상시에는 공익사업에 따라 토지를 수용하는 경우로써 일반 양도와는 달리 세액감면을 적용하고 있으며, 보상시기에 따라 양도소득세가 차이가 있을 수 있다.

현행 조세특례제한법에 따르면, 공익사업의 원활한 수행지원 목적 및 공익 사업용으로 수용되는 부득이한 점을 감안하여 양도소득세 부담을 일부 완화해주고 있다. 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지에 대해선 다음과 같은 감면율이 적용된다.

ㆍ현금으로 보상받는 경우 10%
(1년간 감면한도 1억원, 5년간 감면한도 2억원)

ㆍ채권으로 보상받는 경우는 15%
(1년간 감면한도 1억원, 5년간 감면한도 2억원)

ㆍ위 채권을 만기까지 보유하는 경우 30%
(5년 이상 만기 채권은 40%)

ㆍ취득 후 개발제한 구역에 묶인 토지의 경우 40%

ㆍ취득 후 20년이 경과한 개발제한 구역의 토지 25%

ㆍ8년 이상 자경 농지 100%
(1년간 자경감면한도가 1억원, 5년간 감면한도가 2억원)

과세관청에서는 8년 이상 자경한 농민에 대해 조세부담을 경감시켜주기 위해 감면 혜택을 높게 주고 있는 만큼 판단기준을 매우 까다롭게 적용하고 있어, 과세관청과 납세자간에 분쟁이 많이 발생하고 있다. 8년 자경시 주요 감면요건은 다음과 같다.

① 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 자로서 농지 양도일 현재 거주자이어야 한다. 농지소재지라 함은 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역 또는 위의 지역과 연접해 있는 시ㆍ군ㆍ구 또는 해당 농지로부터 30km 이내에 있는 지역을 의미한다.

② 취득일로부터 양도일까지 8년 이상 대리경작을 하지 않고 자기의 책임하에 경작을 하여야 한다. 부인 소유의 농지를 동일 세대원인 남편이 자경한 경우에도 감면을 받을 수 없다. 자경농민이 다른 직업이 있는 경우로서 사업소득금액(부동산임대업 및 농가부업소득 제외)과 총 급여액의 합계액이 3천7백만원 이상이거나 수입금액이 1.5억 이상인 과세기간(제조업기준, 부동산임대업 및 농가부업소득 제외)은 경작한 기간에서 제외하므로, 주의를 요한다.

③ 양도일 현재 농지이어야 하며, 과수원은 농지에 포함된다.

④ 양도일 현재 주거, 상업, 공업지역 안에 편입된지 3년이내의 농지 (사업시행지역 안의 토지소유자가 1천명 이상이거나 사업시행면적이 1,000,000 제곱미터 이상인 개발사업지역 안에서 대규모개발사업의 시행으로 인하여 주거, 상업, 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우에는 예외적으로 인정됨.)

그리고, 거주한 사실을 입증하려면 주민등록초본을 통해 확인 가능하며, 실제 농지소재지에 거주하였으나, 주민등록상 다른 지역에 거주한 것으로 되어있는 경우 관리비, 전기세 납부영수증 등을 통해 농지소재지에 거주한 사실을 적극적으로 입증하여야 한다. 또 농지원부, 농약 및 비료 등 구입영수증, 농작물 판매영수증, 자경농지 증명원, 인우보증서 등을 통해 8년 자경했음을 구체적으로 입증해야 한다.

토지 보상 협의 시 협의기간 내에 협의에 응할 경우 소유권이 이전되며, 보상금이 지급됨으로써 협의보상 절차가 종결된다. 다만, 협의가 성립되지 않을 경우 수용재결 심의 절차를 거쳐 재결 보상이 시행된다. 또한, 수용재결 심의 절차가 약 5~7개월 정도 소요되므로, 하반기에 보상금 통보 시 일부 필지에 대해서 수용재결 절차를 거치는 경우 해(年)를 달리하여 보상금을 받을 수 있다.

세법에서 정한 양도 시기는 등기 이전일 및 잔금 수령일, 수용개시일 중 빠른날이므로, 일부 필지에 대해서 해를 달리하여 수용재결 절차를 거치는 경우 보상금 수령 시마다 각각 양도소득세를 신고하여야 한다. 해를 달리하여 양도소득세를 신고할 경우 매년 양도소득세율이 누진세율(6.6~49.5%, 지방소득세 포함)로 적용되며, 감면한도가 매년 각각 적용되어 양도소득세 절세가 가능할 것으로 사료된다.

특히 8년 이상 자경한 경우 해를 달리하여 보상금 수령 및 등기이전시 경우에 따라서 1억원 이상도 절세가 가능하다. 그리고, 1세대 2주택인 경우로서 모두 수용되는 경우 양도차익이 큰 주택에 대한 보상금을 나중에 받아야 비과세 혜택을 극대화 할 수 있을 것으로 판단된다.

위와 같이 일부 필지에 대해 해를 달리하여 보상금을 받는 경우 양도소득세가 크게 절감되므로, 보상 협의 전에 세무 전문가와 충분한 상담을 거쳐 최적의 의사결정을 하는 것이 바람직할 것으로 판단된다.