□ 민법 제219조(주위토지통행권) ① 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다. ② 전항의 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다. |
⑴ 민법 제219조의 '주위토지통행권'은 민법 제211조의 토지소유자의 배타적 사용 · 수익권에 대한 제약을 두는
법정지역권으로, 민법 제215조부터 244조까지 30개의 법률 조문이 있는데 이런 규정을 상린관계라고 합니다.
건축허가의 접도의무 및 개발행위허가의 기반시설인 진입로 확보의무 등의 관련 조문은 민법 제219조 ~ 220조
의 주위토지통행권이고, 개발행위허가의 상하수도 확보의무 등의 관련 조문은 민법 제218조 등과 여러 용수와
배수 관련 조문입니다.
이런 규정은 관습을 명문화한 규정도 있고, 관습이 민법보다 우선하는 것도 있습니다.
※ 상린관계 상린관계는 인접한 부동산 소유자 또는 용익권자 사이의 이용을 조절하기 위한 법률관계로 소유자에게 사용 · 수익의 권능을 일부 유보하여 서로 협력할 것을 요구하는 것으로서, 소유권을 제한 또는 확장하는 효과가 있다. 물권인 지역권과 유사하지만 그 발생원인, 성질, 대상, 내용, 등기, 시효의 적용 등에서 크게 다르다. |
⑵ 민법 제219조를 (맹지를 탈출하여야 하는) 맹지 소유자의 입장에서 하나씩 살펴보면,
'어느 토지'란 맹지를 말하는 것이고, '공로(公路)'란 (소유자의 동의 없이 사용할 수 있는) 일반 공중의 통행로
이며, 그 '토지의 용도'란 맹지인 토지의 지목 및 도시관리계획, 이용상황 등을 말하고, '통로(通路)'는 보행과
자동차 통행이 가능하여 곧바로 건축허가 및 개발행위허가기준에 맞는 도로는 아닙니다.
다만, 법원의 결정으로 그 토지의 용도에 맞는 건축허가 기준의 진입로를 만들 수 있습니다.
그리고 '공로에 출입할 수 없는 경우'란 (여러가지 사유로) 맹지가 된 상황을 말하고, '비용이 과다하게 소요되는
경우'란 맹지인 토지를 공로까지 통행 또는 통로로 이용하기 위한 진입로를 개설 · 연결하는데 비용이 많이 들어
간다는 것입니다.
'주위의 토지를 통행할 수 있고'란 현재 통행이 가능한 현황도로 또는 공간이 있다면 그 소유자가 맹지 소유자의
통행을 막을 수 없다는 것이고, 만약 담장 등으로 막는다면 소송을 통하여 막지 못하게 할 수 있다는 것입니다.
그러므로 개발행위허가 등으로 개설된 현황도로는 그 배타적 사용 · 수익권이 보장된 경우를 제외하고 (일반
공중의 통행로라면) 소유자도 그 통행을 막을 수 없게 됩니다.
그리고 '통로를 개설할 수 있다'란 맹지 소유자가 자기의 비용으로 통로를 만들면서 시멘트 포장도 가능하고
(개발행위허가를 받아서 포장하는 경우 제외), 그 지하도 이용권이 있습니다. 이 경우 20년이 지나면 '통행
지역권'이 성립할 수 있습니다 (대법원 94다 42525)
⑶ 주위토지통행권은 타인 토지의 배타적 사용 · 수익권의 일부를 내가 사용할 수 있는 권리로 (소송을 통해서)
확인받아 오는 것이지만, 판결문이 곧바로 건축법 도로가 되는 것은 아닙니다.
즉, 판결문에는 주위토지통행권으로 얻어지는 통로의 너비가 나올 수 있는데, 그 너비가 건축법 기준에 맞지
않으면 건축허가가 되지 않을 수 있습니다.
건축법 도로 | 너비 / 접도 | 막다른 도로 길이 | 도로너비 (시행령 제3조) |
기본 (통과도로) | 4m / 2m | 10m 미만 | 2m / 2m |
지형적 곤란 | 3m / 2m | 10 ~ 35m 미만 | 3m / 2m |
건물연면적 2,000㎡ 이상 | 6m / 4m | 35m 이상 | 6m / 2m (비도시, 읍 · 면 4m) |
예를 들어, 양보받은 통로의 길이가 (막다른 도로에서) 10m 미만이면 그 도로에 2m 이상이 도로에 접하면 건축
허가기준에 적합하나, 10m 이상이면 3 ~ 6m 너비[10 ~ 35m 미만은 3m, 35m 이상이면 6m (비도시 · 읍 ·
면지역 4m)]가 필요합니다.
다만, 대지가 비도시 · 면지역이면, 건축법 제3조 2항에 의하여 건축허가에서 접도의무가 없으므로 판결문의
통로너비가 자동차 통행이 가능한 2 ~ 3m 이상이 되면 건축허가 조건에 맞는 통로가 되어서 건축허가가 가능한
것입니다.
□ 대법원 2013다 11669 - 판결요지 ⑴ 주위토지통행권은 법정의 요건을 충족하면 당연히 성립하고, 요건이 없어지게 되면 당연히 소멸한다. 따라서, 포위된 토지가 사정변경에 의하여 공로에 접하게 되거나, 포위된 토지의 소유자가 토지를 취득 함으로써 주위토지통행권을 인정할 필요성이 없어지게 된 경우에는 통행권은 소멸한다. |
⑷ 주위토지통행권은 법정요건을 갖추면 당연히 성립하는 권리입니다. 법정요건이란, 유일한 통행로이어야 하고
상대방의 피해가 최소화 되는 등 여러사례가 존재하는 만큼 부동산 공법 전문변호사를 이용하는 것이 안전할 것
입니다.
만약 주위토지통행권은 성립요건이 없어지면 당연히 소멸됩니다. 즉, 맹지인 대지 소유자가 주변 토지소유자로
부터 양보받아 건축물 진입로로 사용해 왔는데, 그 대지가 추후 본인이 개설한 도로, 도시계획시설인 도로 등
으로 공로에 연결되어 맹지를 벗어나게 되면, 이웃에게 양보받았던 주위토지통행권은 (저절로) 없어지게 되는
것입니다.
⑸ 그리고 토지소유자의 양보로 인한 손해에 대해서는 통로를 이용하거나 개설하는 자가 보상하여야 합니다.
민법 제219조의 1항 뒷부분에 의하면 '그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다'에
해당되는지를 판단하는 사람도 판사이고, 손해배상액의 적정수준을 결정하는 사람도 판사입니다.
□ 대법원 2014.12.24, 선고 2013다11669 - 판결요지 ⑵ 주위토지통행권자가 통행지 소유자에게 보상해야 할 손해액은 주위토지통행권이 인정되는 당시의 현실적 이용 상태에 따른 통행지의 임료 상당액을 기준으로 하여, 구체적인 사안에서 사회통념에 따라 쌍방 토지의 토지소유권 취득 시기와 가격, 통행지에 부과되는 재산세, 본래 용도에의 사용 가능성, 통행지를 공동으로 이용하는 사람이 있는지를 비롯하여 통행 횟수 · 방법 등의 이용태양, 쌍방 토지의 지형적 · 위치적 형상과 이용관계, 부근의 환경, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 고려하여 이를 감경할 수 있고.... |
(양보받은 통로를) 도로로 평가하여 임료를 결정하는 것은 부당하고, 그 토지의 현실적 이용상태에 따른 임료
상댕액을 기준으로 하여, 구체적 사안에 따라 소유권자 취득 시기 및 가격, 재산세, 본래 용도로 사용가능성,
통행자수 · 횟수 · 방법, 지형적 · 위치적 형상, 부근 환경, 이해득실 등으로 결정하여야 한다고 판결하고
있습니다.
□ 대법원 91다 19623 - 판결요지 민법 제219조 제2항의 소정의 주위토지통행권자가 통행지 소유자게에 보상해야 할 손해의 수액을 정함 에 있어 통행지 소유자가 이미 조성된 도로임을 알면서 시가보다 저렴한 가격으로 취득한 사실 및 사도 로서의 이용상황을 함께 고려한 원심의 조치를 수긍한 사례 |
유의할 점은, 주위토지통행권자가 그 소유자가 보상해야 할 손해액 산정에 있어, 소유자가 통행지를 저렴한 가격
으로 취득한 사실 및 사도로서의 이용상황을 알고 경매 등으로 취득하였으면 많은 임료를 요구하기 어렵다고
판결하고 있습니다.
주위토지통행권 확인 판결을 받았다고 하더라도 토지통행권은 부동산등기법 제2조에서 정하는 등기할 사항이 아니므로 등기할 수 없다 (1996.11.27. 등기 3402-899 질의회답) [등기선례 제5-4호] |
⑹ 참고로, 주위토지통행권 확인소송으로 얻은 통행권은 등기할 수 없습니다.
[출처] 주위토지통행권 (민법 제219조)|작성자 수안리더스