재건축·재개발 아파트 양도소득세 실무

[뮬란]

제목	재건축·재개발 아파트 양도소득세 실무

세법 세법 이것이 궁금하다- 재건축·재개발 아파트 양도소득세 실무 ①
재건축·재개발 아파트입주권 비과세 여부 확인해야

재건축·재개발 아파트의 경우 종전주택을 멸실하고 신축한 주택으로서 종전주택의 법적 성질을 그대로 유 지하고 있다고 보아야 하므로 세법에서는 이와 관련된 양도소득세 과세여부를 판정할 때 종전주택의 보유기 간, 거주기간 등을 신축주택 양도시 합산하도록 함으로 써 1세대 1주택 비과세 범위를 확대시켜주고 있다.

이와 관련하여 재건축·재개발 아파트입주권에 대해서도 일 정요건에 해당하면‘부동산을 취득할 수 있는 권리’임 에도 불구하고 종전주택의 연장으로 보아 비과세해주는 특례를 두고 있으므로 절세수단으로 잘 활용해 볼 필요 가 있다

Q= 재개발시행 중인 지역에 소재하는 공 인중개사 사 무실을 운영하고 있는데 최 근 재개발 아파트 분양권과 관련된 중개업무를 많이 다 루다 보니 아래와 같은 사 항이 궁금합니다.

재건축·재개발 아파트 분양권이‘부동산을 취득할 수 있는 권리’임에도 불구하 고 1세대 1주택 비과세처럼 비과세해주는 특례가 있다 고 하는데 구체적인 요건이 어떻게 되는지요?

A= 1세대 1주 택 비과세는 원 칙 적 으 로 주택에 한해 서 적용하는 것으로‘부동산을 취득할 수 있는 권리’인 분양 권의 경우 해당사항이 없습니다. 다만, 재건축·재개발 아파 트 분양권의 경우 구주택의 단순한 성질의 변경으로 보아 아 래 두 요건을 모두 충족하면 1세대 1주택 비과세 특례의 적 용을 받을 수 있습니다.

첫째. 사업시행인가일 또는 철거일 현재 1세대 1주택 비과세 요건 충족하는 경우.

도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주 택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 주 택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분 계획의 인가일, 주택재건축 사업의 경우 동법 제28조의 규정 에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 1세대 1주택 비과세 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자가

둘째. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우

당해 조합을 통해 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수 되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주 택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 1세대 1주택 비과세 규정에 의한 1세대 1주택 으로 봅니다.

관련 쟁점사항 및 예규

(1) 철거일 등 현재 해외이주, 근무상의 형편, 상속받은 경우 등의 부득이한 사유로 3년이상 보유되지 않은 경우도 적용 가능한지 여부

기존주택의 철거일 등 현재 비과세 요건을 갖춘 자가 입주권 을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세함으로써 1세대 1주택의 비과세적용시 납세자간의 과세형평을 도모함에 당해 법령의 취지가 있으므로 기존주택의 철거일 등 현재 1세대 1주 택 비과세판정시 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 범 위에는 ① 해외이주 후 비거주자인 상태에서 재건축에 포함되 어 입주권으로 양도하는 경우와 ② 직장이전 등의 부득이한 사 유가 발생한 상태에서 재건축에 포함되어 입주권으로 양도하 는 경우이므로 위의 사유로 철거일 등 현재 3년이상 보유 및 2 년이상 거주되지 않았어도 양도일 현재 다른 주택의 취득사실 이 없는 경우라면 양도소득세가 비과세 되는 것이다.

(관련예규 : 서면4팀-1967,2004.12.2)

도시및주거환경정비법에 의한 주택재건축사업 조합의 조합 원(도시및주거환경정비법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가 일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거 일 현재 소득 세법시행령 제154조제1항의 규정에 해당하는 기 존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도 하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취 득할 수 있는 권리임에 불구하고 이를 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 보는 것임.

상기 규정에서「기존주택의 철거일 등 현재 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존 주택을 소유하는 자」 에는 기존주택의 철거일 등 현재 소득세법시행령 제155조 제2 항(2002.12.30개정전)의 1세대 1주택 비과세특례가 적용되는 상속주택으로 2004.12.31이전에 양도하는 경우를 포함하는 것임.

(2) 양도일 현재 대체취득, 동거봉양, 혼인, 상속, 이농, 귀농 등의 사유로 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우에 도 적용 가능한지 여부

상기 (1)의 경우와 같이 1세대1주택의 비과세의 취지 및 1세 대 1주택의 비과세 적용시 납세자간의 과세형평을 도모함에 당 해 법령의 취지가 있으므로 기존주택을 취득한 자가 보유기간 중에 입주권으로 그 성질이 변경되었다고 해도 기존주택의 철 거일 현재 이미 비과세 보유기간 요건을 충족한다면 주택으로 보아‘양도일 현재 부득이하게 1세대 2주택이지만 1세대1주택 으로 보아 비과세를 적용하는 특례사항’인 대체취득, 동거봉양, 혼인, 상속, 이농, 귀농 등의 사유로 일시적으로 2주택을 보유하 게 되더라도 1주택으로 보아 비과세하는 것이 합리적일 것으로 보일 수 있으나 1세대1주택 비과세 특례에 다시 특례를 폭넓게 적용하기는 타당하지 못하다하여 사례에 따라 비과세적용을 달리하고 있으니 사전에 법률적 검토를 충분히 해야한다.

예를 들면 양도일 현재 대체취득에 의한 일시적인 2주택이 된 경우에는 위의 비과세특례를 적용하지 않으나 동거봉양을 위해 일시적인 2주택이 된 경우에는 비과세특례를 적용하는 사 례가 있다.

(국심2002중3160,2003.04.10)

父가 1주택을 소유한 子와 세대를 합가한 상태에서 1세대 1 주택 비과세 특례대상인 재건축아파트 분양권을 양도한 경우, 일시적인 세대 합가로 보아 비과세 적용한다.

(국심2003서784,2003.05.02)

1세대 1주택 양도세 비과세 특례대상인‘재건축(재개발) 아 파트 입주권’양도시, 그‘잔금청산일’현재 다른 주택 보유시 는 실지거래가액에 의해 양도세 과세되고 일시적인 1세대 2주 택 비과세 특례를 인정하지 않는다.

(3) 철거일 현재는 비과세 요건을 충족하였으나 양도일 현재에는 1세대1주택 비과세 요건에 거주요건이 추가되어 비과세요건에 해당하지 않게 되는 경우 철거일 현재 비과세 요건만으로 비과세 적용을 받을 수 있는지 여부(서울 및 5 대신도시 등에 소재하는 경우로 거주요건이 신설되기전인 2003.10.1 전에 철거된 경우 철거일 등 현재 3년이상 보유는 하였으나 거주한 사실은 없는 경우)

양도일 현재 시행되고 있는 1세대1주택 비과세요건을 충족 한 조합원이어야 하는 것으로 비록 철거일 현재 시행된 1세대1 주택 비과세요건을 충족한 경우 즉 기존주택의 철거일 현재 1 세대1주택 비과세요건이 3년 이상 보유조건 뿐인 경우이었고 철거되어 거주하고 싶어도 거주할 수 없는 사항이라 하더라도 2003.10.1이후 양도하는 경우이면 2003.10.1이후 시행되는 개 정된 소득세법시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세요 건에 의하여 서울, 과천, 5대신도시에 소재하는 경우 3년이상 보유 및 2년이상 거주의 요건을 충족한 조합원이어야 비과세를 받을 수가 있다.