은행 주택담보대출 달라지는 심사기준 및 상황방법 등 대출 조건과 규제 사항 총정리

[따라와봐]

2017년 은행 주택담보대출 달라지는 심사기준 및 상황방법 등 대출 조건과 규제 사항 총정리, 대출 금리 변동 추이

●기본적인 주택담보대출 규제

- 맞춤형 여신심사 가이드라인 전체 적용 :  집단대출(잔금대출) 및 상호금융 등 2금융권 주택담보대출에도 적용

- 총부채 원리금 상환비율(DSR) 도입

- 차주의 소득 심사

- 대출 상환방식 변경 : 거치제를 없애고 처음부터 원리금 분할상환

 

●맞춤형 여신가이드라인

- 2015년 7월 ‘가계부채 종합 관리 방안’을 발표한 이후 그 후속대책으로 전국은행연합회가 2016년 2월 1일

(수도권을 제외한 지방은 5월 1일)부터 ‘여신심사 선진화 가이드라인’ 시행

- 보험회사는 7월부터 적용

- 2016년 11.3 부동산대책에 따라 아파트 집단대출 및 2금융권을 포괄하는 맞춤형여신가이드라인 적용

- 2017년부터 집단대출(잔금대출)과 농협 등 상호금융권 주택담보대출에도 확대 적용

은행 여신심사를 기존의 담보 위주에서 차주의 상환등력 중심으로 전환하여 '여신심사 관행 선진화' 및

부채리스크 최소화'를 도모하기 위해 정부가 제시하는 가이드라인.  

상환능력을 정확히 평가하기 위한 소득증빙자료 객관성 확보   

대출시 [증빙소득 - 인정소득 - 신고소득] 순으로 우선 적용하여 객관적인 소득증빙자료를 확보, 활용하여 대출.
- 증빙소득 : 원천징수영수증, 소득금액증명원 등 객관성 있는 자료로 입증된 소득

- 인정소득 : 공공기관 등이 발급한 국민연금, 건강보험료 등을 바탕으로 추정한 소득 
- 신고소득 : 신용카드, 체크카드 사용액 매출액, 임대소득, 최저생계비 등으로 추정한 소득

신규 주택구입자금, 고부담대출 등은 비거치식 분할상환 유도

 - 신규 주책구입용 대출이며 LTV 또는 DTI 60%를 초과하는 '고부담대출'의 경우(단 DTI가 30%이하인 경우 제외),

    주택담보대출 담보물건이 해당 건 포함 3건 이상인 경우 "비거치식(거치기간 1년 이내), 분할상환 대출"

* LTV(loan-to-value ratio) : 주택담보대출비율(주택담보인정비율). 2000년 도입

* DTI(Debt To Income) : 총부채상환비율. 미국에서 장기주택담보대출(모기지론)에 대한 리스크 관리방안의

  하나로 도입된 후 한국에서는 2006년 부동산 투기 과열을 억제하고자 도입.

  도입 당시에는 6억원 초과 아파트 서울50%, 강남3구 40%, 인천과 경기 60% 적용함.  

변동금리 주택담보대출은 금리상승 가능성을 고려해서 대출한도 산정

- DTI가 80%를 초과하는 경우 고정금리 대출로 유도하거나 DTI 80%이하로 대출규모 감축 유도

총체적 상환부담을 산출하고 이를 은행 자율로 사후관리에 활용

 - 기존 DTI는 '주택담보대출(주담대)원리금상환액 + 기타부채 이자상환액'의 소득대비 비율을 보았는데,

    새로 제시된 DSR의 경우 '주담대 원리금상환액 + 기타부채 원리금상환액'으로 기준이 엄격해짐.

예외사항 있고 은행 자율에 맞게 운영.

●총부채 원리금 상환비율 DSR

Debt Service Ratio.

차주의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율.

연간 총소득과 금융부채 원리금이 얼마인지를 따져 상환능력을 판단하는 심사.

총부채 상환비율(DTI)과 차이

- DTI는 신규 대출 원리금과 기존 대출의 이자만 고려. DSR은 기존 대출의 원리금까지 고려

- DTI는 은행이나 보험사에서 주택담보대출을 받을 때만 적용. DSR은 은행, 보험, 캐피털 등의 주택담보대출은

   물론 신용대출에도 모두 적용.

DSR 산출을 위한 정보제공 : 한국신용정보원

- 대출잔액, 만기일자, 약정 개월 수, 대출금리, 상환방식, 거치기간, 만기지정액 등의 정보를 수렴해

  금융기관에 계좌별, 차주별(대출자별) 연간 원리금 상환 예정액을 산정해 제공

DSR도입 기대효과

- 차주의 상환능력 정확한 평가.

- 선제적 채무조정에 활용함으로써 한계차주 지원 가능

- 다중채무자 사실상 대출 불가

DSR 적용

- 은행 적정 DSR 70∼80%

- 참고지표로 활용, 필요할 경우 자율규제 전환

- 금융당국이 금융회사의 여신 건전성을 평가할 때 관리 지표로 활용

●집단대출

2017년 1월 1일부터 공고되는 아파트 사업장의 집단대출 중 잔금대출에 대해서는 현행 주택담보대출과 같은

가이드라인 적용.

- 그동안 내지 않아도 됐던 소득증빙자료 제출

* 기존 주택담보대출과 마찬가지로 실직 등의 이유로 소득자료 제출이 어려울 경우 별도의 상환재원 등을 확인

* 3000만 원 이하 소액대출에 대해 최저생계비를 신고소득으로 사용.

2017년 1월 1일 이후 분양을 받는 사람은 2~3년 뒤 잔금대출을 받을 때 가이드라인 적용

- 비거치식 분할상환 적용

2017년 1월 1일 이전에 이미 중도금 대출을 받아 이용하는 경우엔 입주 시점에 잔금대출로 전환하더라도

가이드라인 적용하지 않음.

거치식. 만기 일시상환 예외 적용

- 자금 수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우(증빙 요함)

* 예시 : 만기 금융상품 만기 도래. 다른 주택 매각으로 목돈 마련 조건..등

●상호금융권 가이드라인

2017년부터 신협, 새마을금고 등 상호금융권에도 은행권과 똑같은 여신심사 가이드라인 적용.

은행권 주택담보대출은 만기가 최장 30년으로 길지만 상호금융권은 3~5년으로 짧으므로

만기에 상관없이 매년 전체 원금의 30분의 1 이상을 분할상환하도록 하는 방식 채택

( 만기연장 등을 통해 실제 상환 만기를 늦추는 것 고려)

*예시 : 상호신용금고에서 1억 원 대출

-매년 원금의 30분의 1인 약 333만 원과 이자 상환

농·어민과 영세 자영업자 등이 주를 이루고 있는 상호신용금고 고객의 특성을 감안해

소득 증빙이 어려운 농·어민의 소득인정 범위 확대

- 심사 과정에서 신용평가사의 소득추정모델 활용 인정

- 농축수산물소득자료(농촌진흥청)와 어가경제 통계자료(통계청) 반영

●변동금리 선택-스트레스 DTI

2017년부터 잔금대출과 상호금융권 주택담보대출을 받을 때 변동금리를 선택하면 스트레스 DTI를 산출해 평가.

※스트레스 DTI

금리 상승 가능성을 고려한 소득 대비 부채 비율.

내년 ‘상승가능금리(stress rate)’인 2.7%포인트 가산해 계산.

DTI가 높아져 대출 한도 낮아짐.

스트레스 DTI가 80% 초과 => 고정금리 대출로 유도하거나 80% 이하로 대출 권유

●LTV · DTI

현행 유지

- 완화 조치 1년 연장되어 2017년 7월까지 현행대로 적용

- 2014년 8월 주택담보대출 취급분부터 적용하고 수도권 기준

   LTV : 종래 50~70% => 70% 
   DTI : 차등 적용 =>60%

●대출금리 변동 추이

미국의 금리 인상으로 국내 은행권 주택담보대출 금리도 오름세

대출 잔액중 350조원이 변동금리. 금리 1%포인트 인상시 추가 이자부담 연 3조 5000억원 증가 .

고정금리로 분류되는 대출도 대부분은 3∼5년이 지나면 변동금리로 전환되는 ‘혼합형’이어서 이자부담 가중.

※한국은행 통계

10월 기준 은행권 주택담보대출 잔액 523조4000억

- 고정금리 34.6%, 변동금리 65.4%(약 350조 원)

주택담보대출 기준 역할을 하는 11월 신규취급액 기준 코픽스(COFIX) 금리 3개월 연속 상승=>1.51%

은행별 대출이자 금리

신한은행 3.26∼4.56%, 우리은행 3.01∼4.01%, KB국민은행 2.96∼4.27%, KEB하나은행 3.06∼3.84%

고정형 주택담보대출 금리 5년 만기 금융채 금리

최저 금리 기준으로 지난 10월 말 연 2.9∼3.1% => 현재 3.4∼3.5%

신한은행 3.54∼4.65%, 우리은행 3.44∼4.44%, KB국민은행 3.50∼4.80%, KEB하나은행 3.51∼4.62%

*고정금리-변동금리 차이 : 평균 0.5%포인트

단기자금 변동금리, 3년 이상 중장기자금 고정글리 유리.