스크랩 귀농시에는 보전임지를..

[차칸보이]

 

                          귀농시에는 보전임지도 방법이다..!!!

전원주택이나 펜션을 짓고자 하는 분들 중에 마땅한 농지(전.답)를 찾지 못했을 때

임야를 권하는 경우가 있는데.. 그때 많은 분들이 임야에 건축행위를 할 수 있는지?

아주 까다롭지는 않는지? 등에 대해서 물어오신 분들이 많기에 간단히 적어 봅니다

사실 전원주택이나 펜션을 짓는데는 농지보다 임야가 훨씬 더 좋은 점도 있다.

우선 구입에 있어서도 농지취득자격증명 등의 절차가 없고..

농지전용과 같이 허가를 받은 후 2년 이내에 집을 지어야 하는 규정도 없으며

토목 준공 후 바로 대지가 되기도 한다.

또 임야의 형질변경허가를 받는데 드는 비용도 농지에 비해 훨씬 적다.

다만 농지보다 개발이 쉽고 평당 가격이 저렴한 장점에 비해 평수가 크다는 단점이..

따라서 대규모로 전원주택단지개발을 하는 경우에는 적당하지만 일반인들에게는 다소 무리함이 있다.

또한 임야는 가격은 싸지만 도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용 등을 감안하면 전체 개발비가 많이 들 수도 있으므로 구입하기 전에 충분한 검토가 필요하다.

이러한 여러 가지 요인으로 인해서 사실 개인이 전원주택 한 채 짓기에 적당한 작은 평수의 임야를 찾기는 상당히 어렵다.

따라서 기획부동산이나 컨설팅업체 등.. 여러개발업체에서 작은 평형으로 분할해서 파는 경우가 있는데.. 이때 꼭 알아야 할 점은 임야의 분양평수는 일반 농지의 평수개념과는 다르다는 사실을 유념해야 한다.

바닥이 편평한 농지는 토지대장상의 평수와 가용면적이 크게 다르지 않지만 경사가 있는 임야는 경사도만큼 평탄작업시 평지의 면적이 줄어든다는 사실을 간과해서는 안된다

실제로 임야의 분할면적이 300평일 경우의 가용면적이 실은 200평이 조금 넘을 정도에 그치는 경우가 많다.

그럼 임야의 각 용도지역별로 개발가능한 행위에 대하여 살펴 본다 

◇ 준보전임지(보통 관리지역이라고 한다)

준보전임지는.. 농업이나 임업에 종사하지 않으면 전용이 불가능한 보전임지에 비해 외지인도 자유로이 형질변경을 통해 주택을 지을 수 있다. 그렇다고 막무가내식으로 집을 지어서는 안되며 일정한 절차를 거쳐야 하는데..

우선 산림훼손허가를 받아 형질변경을 해야 한다.

이때 산림훼손허가가 났다 하여 무조건 산림을 훼손할 수 있는 것은 아니며

산림훼손허가를 받은 후 허가증 교부 전까지 산림훼손복구비를 예치해야 한다.

산림훼손허가를 신청할 때는 ▲사업계획서 ▲훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도 (6,000분의 1이나 3,000분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는 벌채구역도를 생략한다.) ▲산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 된다.

시장 군수는 도로상황, 묘지와의 거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 되는데 산림훼손허가 기간은 보통 1년이며, 사업규모에 따라 2~5년까지이며 기간연장도 가능하다.

● 산림형질변경허가의 기준

1.경사도: 임야의 평균 경사도가 45도 이하라야 한다.

2.입목축적: 산림 형질변경 임야의 ㏊당 평균입목축적이 관할 시군 또는 자치구의 ㏊당 평균 입목축적의 150% 이하라야 한다.

3.입목구성: 임야 안에 평균 나이가 50년 이상인 활엽수림의 점유면적이 75% 이하라야 한다.

4.절개면의 높이: 형질변경을 완료한 후 형성된 절개면의 높이가 10m이상인 경우에는 그 절개면의 매 10m 내외마다 단을 설치해야 한다. 단 1,500㎡ 미만 임야의 형질변경에는 적용받지 않는다.

◇ 보전임지

보전임지는 생산임지와 공익임지로 구별되는데

생산임지는 산림자원의 조성과 임업생산 및 산림업을 촉진시키기 위해 국유림, 채종림, 시험림 등에 적합한 산림을 말하며

공익임지는 임업생산 및 자연환경의 보전, 국민보건휴양 및 산사태나 재해방지 등 공익에 필요한 보안림, 천연보호림, 휴양림, 사방지, 조수보호구역, 사찰림, 상수원보호구역, 개발제한구역, 보전녹지지역, 자연생태계보전지역 등으로서 타용도로의 전용이 극히 제한되는 임야를 말한다.

이처럼 보전임지는 원칙적으로 조림을 목적으로 이용할 수 있다.

그러나 전혀 개발이 안 되는 것은 아니고 수목갱신을 위해 벌목을 할 수도 있고 현지에 거주하는 농업인은 보전임지에서도 전용을 받아 농업인주택을 지을 수도 있으며 1만㎡(3,025평)까지 버섯재배사나 과수원 등을 만들 수도 있다.

농업인이나 임업에 종사하는 사람이 농막이나 축사, 버섯재배사, 잠사, 저장시설 등을 지을 경우에는 신고만으로도 산림을 훼손해 사용할 수 있다.

이때 가능한 규모는 주택만 짓고자 할 때 600㎡(181.5평) 미만, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우에는 1,500㎡(453.7평) 이내의 범위에서 전용이 허용된다.

또 농임업 기계를 보관하기 위한 시설이나 농막, 농로도 신고로만 가능하다.

그 외에 경사도 30도 미만이며 면적이 1만㎡ 미만의 임지는 입목의 벌채 없이 형질변경해서 산채, 약초, 특용작물, 야생화, 관상수를 재배하고자 하는 경우에도 신고로만 가능하며, 조림 후 15년이 경과한 조림지에서 가축을 방목하는 경우 등도 적용된다

신고를 할 때 구비서류는 훼손 실측구역도(6,000분의 1 또는 3,000분의 1), 임도시설의 경우 설계도서 1부, 임야소유권·사용수익권을 증명할 수 있는 서류 등이다.

현지 농민이 아닌 경우 버섯재배사 등을 먼저 지은 후 농장을 만든 후 관리사를 짓는 경우도 있다.

이처럼 보전임지도 꼭 조림목적이 아닌 여러 가지 용도로 활용가능하기 때문에 귀농을 하고자 하는 경우에는 상대적으로 비싼 준보전임지보다는 보전임지를 이용하는 것이 훨씬 실용적이다.(실제 보전임지의 시세는 보전임지의 60% 정도에 불과하다)

물론 일부에서는 편법으로 현지민의 토지사용승낙서를 이용해 농가주택을 짓는 경우도 종종 있지만 보전임지에 대한 규제와 단속이 강화되고 있으므로 앞으로 위장 전입이나 토지사용승낙서를 이용한 보전임지에서의 농가주택 건축은 사실상 어려워질 것으로 보인다.

또 이와는 별도로 종교시설의 신축이나 개축도 가능하다.

참고로 지역별 이용제한규정을 살펴 보면은..

● 생산임지의 전용

생산임지는 농업인, 임업인, 어업인 또는 농림수산물의 생산자단체가 아래 항목의 행위를 할 경우에는 가능하다.

1. 농림어업용 시설로서 부지면적 1만㎡ 미만의 시설(단 농림어업용 시설 중 축산업용 시설의 경우는 부지면적 3만㎡ 미만의 시설)

2. 농림어업용 시설의 부대시설(진입로 등)

3. 농어임업인 등이 부지면적 1,500㎡ 미만의 주택 및 그 부대시설을 건축하는 경우

4. 산림소유자가 산림경영을 위해 필요한 부지면적 3,000㎡ 미만의 관리사나 기타 유사 시설을 설치하는 경우

5. 부지면적 1만㎡ 미만의 목재를 가공하는 시설 및 그 부대시설을 설치하는 경우

6. 기존 공장 부지면적의 100% 이하의 범위 안에서 특정 유해물질을 배출하지 않는 공장을 증설하는 경우

● 공익임지의 전용

공익임지는 농업인, 임업인, 어업인 또는 농림수산물의 생산자단체가 아래 항목의 행위를 할 경우에는 가능하다.

1. 농업인 등이 부지면적 1만㎡ 미만의 농림어업용 시설 및 진입로 등 부대시설을 설치하는 경우

2. 농업인 등이 부지면적 1,500㎡ 미만의 주택 및 그 부대시설을 건축하는 경우

3. 종교시설을 신축, 개축 또는 증축하는 경우

4. 폐기물처리시설을 설치하는 경우

5. 국토이용관리법 시행령에서 정한 수산자원보전지구에서의 시설 및 건축물, 기타공작물을 설치하는 경우

6. 국가과학기술위원회에서 의결한 연구개발사업 중 우주항공기술개발과 관련된 시설을 설치하는 경우

7. 농림부령이 정하는 경미한 시설을 설치하는 경우

◇ 임야의 대체조림비

농지전용을 할 경우에 대체농지조성비를 납부해야 하는 것 처럼

임야도 마찬가지로 대체조림비를 납부해야 하는데 산림이 다른 용도로 전용됨에 따라 감소되는 산림자원을 대체 조성하는 비용을 대체조림비라 한다.

(물론 국가 또는 지방자치단체의 공용 또는 공공용시설사업 및 건축 등 대통령령이 정하는 경우에는 감면받을 수 있다.)

대체조림비는 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여 매년 산림청장이 고시한다.

대체조림비 납부기간은 금액에 따라 다른데 납입할 금액이 ▲500만원 미만일 때는 20일 이상 30일 이내 ▲500만원 이상 5,000만원 미만일 때는 30일 초과 60일 이내 ▲납입할 금액이 5,000만원 이상일 때는 60일 초과 90일 이내입니다.

납입고지 전에 신고해 납입하고자 하는 경우는 농림부령이 정하는 바에 따라 신고납입 할 수도 있다.

신고납입기간은 신고한 날부터 30일 이내이다.

납입기간은 보통 납입고지서 발행일로부터 20일 이상 90일 이내로 정하여 고지하는데 부득이한 사유로 기간연장을 신청한 경우 1차에 한해 당초 납입고지한 기간의 범위 내에서 기간을 연장할 수 있다.

대체조림비를 일시 납부하기 어려운 상황일 때는 이행보증금을 예치한 후 농림부령이 정하는 바에 따라 3년 이내의 기간동안 분할납부할 수도 있다.

분할납부의 사유가 타당하다고 인정될 때는 대체조림비의 납부의무가 결정되는 시점에 산정한 대체조림비의 납부의무가 결정되는 시점에 산정한 대체조림비의 100분의 30은 당해 전용목적사업의 착수 전에 납부하고 그 잔액은 이행보증금을 예치한 후 3년 이내에 납부할 수 있다.

산림이 형질변경 되지 않은 상태에서 허가취소 된 경우 납부한 대체조림비를 전액 환급받을 수도 있으며 산림이 일부 형질변경 된 상태에서 허가취소 등이 된 경우에는 형질변경 되지 않은 면적에 대해서만 환급받을 수 있다.

산림의 형질변경허가를 받고 복구를 완료했을 때는 복구준공검사를 받아야 한다.

또 준공검사 후에 발생하는 하자를 보수하기 위해 농림부령이 정하는 바에 따라 미리 하자보수보증금을 예치해야한다.

그러나 면적이 660㎡ 미만인 경우와 기타 대통령이 정하는 경우에는 복구비를 예치하지 않아도 된다.

   * 형질변경에 대하여는 - http://blog.daum.net/moja435/16222939  참조