양도세감면과 비과세의 차이

정부는 주택경기 활성화를 위해 1세대 1주택자에 대해 두 가지 양도세 혜택을 줬다. 하나는 98년 5월22일부터 99년 말까지 분양계약을 체결, 취득한 신축 및 미분양 아파트는 5년동안 양도세를 전액 감면해주는 것. 또 하나는 99년 중 계약을 맺어 취득한 주택을 1년이상 보유할 경우 양도세 비과세 혜택을 주는 것이다. H씨는 두 가지 조치를 모두 적용받을 수 있다. 즉 입주후 곧바로 팔아도 양도세를 100% 감면받을 수도 있고, 1년이상 살다 양도해도 세금을 내지 않는다. 같은 혜택이라면 곧바로 팔아버리는 것이 유리한 듯 보인다. 그러나 첫 번째는 ‘감면’, 나중 조치는 ‘비과세’라는 점에 주목해야 한다. 감면은 정상적으로 내야 할 세금을 특별히 줄여주는 것이고, 비과세란 소득을 과세대상으로 보지 않는다는 뜻이다. 구체적인 차이는 농어촌특별세가 부과되는지 여부로 나타난다. 감면의 경우 줄어드는 양도세액의 20%를 농어촌특별세로 내야 하지만, 비과세는 이마저 없다. 예컨대 H씨소유 아파트의 양도세가 원래 1000만원이라고 하면 이 아파트를 바로 팔 경우 양도세 1000만원은 전액 감면되지만 생각지도 않던 농어촌특별세 200만원은 내야 한다. 그러나 1년 뒤 양도하면 양도세는 물론 농어촌특별세도 전혀 없다. 부동산을 취득한 지 1년이내에 양도하는 경우 양도세는 기준시가가 아니라 실제 거래가액으로 계산된다는 점에도 주의해야 한다. 따라서 형편이 허락한다면 H씨는 1년 더 살다 아파트를 파는 것이 여러모로 유리하다. 　　 　　 1세대 1주택자 양도세 혜택내용 분양 계약일:98.5.22∼98.12.31 5년간 양도세 면제(단 면제된 양도세의 20%는 농어촌특별세 별도과세) *농어촌특별세도 면제받기 위해서는 최소한 3년이상 보유 분양계약일:99.1.1∼99.12.31 1년이내 양도시 양도세 면제(단 면제된 양도세의 20%는 농어촌특별세 별도과세)*1년이상 보유 후 양도시 양도세 및 농어촌특별세 모두 비과세 * 주택건설업자와의 최초 분양계약 체결일 기준. ----------그런데 특히 유의해야 할 사항이 있다. 지난 98.5.22∼99.12.31일 사이 및 2001.5.23(비수도권은 2000.11.1)∼2003.6.30일 사이에 ① 사용승인 또는 사용검사를 받아 취득한 신축 자기건설주택(재개발,재건축,조합주택 등)과 ② 주택건설업자와 최초로 분양(미분양주택 포함)계약을 체결하여 취득한 신축주택에 대해서는 1세대 1주택 판정에 있어서 소유자의 주택으로 보지 아니하며, 몇 채를 취득하더라도 5년 이내 양도시 양도세를 100% 면제한다.(단 면제된 양도세의 20%를 농어촌특별세로 별도 과세) ※ 고급주택은 제외, 99.7.1∼12.31일 및 2000.11.1∼2001.5.22 까지는 국민주택규모 (전용 25.7평) 이하만 감면 따라서 현재 어떤 재건축 아파트를 보유하고 있는 사람이 지금 양도할 때 과연 내가 위의 양도세 감면혜택을 받을 수 있을 지가 궁금해 진다. 이하 재건축 아파트에 대한 양도세 감면조치가 양도자에 따라 어떻게 달리 적용되는지에 대해 설명하고자 한다. 1) 양도자가 당초 재건축조합의 조합원인 경우 당초 재건축아파트의 사업계획승인일 현재 조합원인 경우로서 98.5.22∼99.12.31일 및 2001.5.23(비수도권은 2000.11.1) ∼2003.6.30일 사이에 사용승인 또는 사용검사를 받아 취득(입주)했던 재건축아파트라면 양도세를 100% 감면 받는다. 재건축, 재개발, 조합아파트 등 자기가 건설하는 주택인 경우에는 사용승인 또는 사용검사를 받은 날자를 기준으로 면제여부를 판단한다는 얘기다. 한편 양도자가 이 재건축아파트 1채만 보유한 1세대 1주택자라면 입주 후 바로 양도해도 양도세가 비과세될 가능성이 높다. 왜냐하면 재개발, 재건축아파트의 경우 1세대 1주택 3년 보유여부를 따질 때 종전주택 보유기간과 공사기간을 합산하여 3년 여부를 따지므로 공사기간 감안시 왠만 하면 3년을 넘어서기 때문이다. 2) 양도자가 당초 조합원의 입주권을 중도 취득한 경우 관리처분계획인가일 또는 사업계획승인일 당시에는 조합원이 아니였다가 추후 당초 조합원으로부터 조합원의 지위(입주권)을 승계취득한 경우에는 입주권 취득일자에 따라 감면여부가 달라진다. 즉 입주권 취득시기가 2001.12.31일 이전인 경우에는 당초 조합원과 동일한 감면혜택을 받지만 2002.1.1일 이후에 입주권을 취득한 조합원은 감면대상에 해당되지 않는다. 그 이유는 2002년도 세법개정시 2002.1.1이후 입주권 등을 중도에 승계취득한 경우에는 감면대상에서 제외되도록 세법에 명문화했기 때문이다. 3) 양도자가 조합으로부터 일반 분양분을 최초로 분양 받은 경우 재건축조합에서 일반 분양하는 재건축아파트를 98.5.22∼99.12.31일 및 2001.5.23(비수도권은 2000.11.1) ∼2003.6.30일 사이에 조합과 최초로 계약을 체결하여 취득한 경우에는 양도세 감면혜택을 받을 수 있다. 즉 주택건설업자(주택조합 포함)로부터 분양 받는 경우에는 최초 분양계약 체결일자를 기준으로 면제여부를 판단한다는 얘기다. 따라서 같은 재건축아파트라 하더라도 당초 조합원으로서 취득한 아파트가 아니라 일반 분양 받아 취득한 아파트라면 일반 주택건설업자로부터 분양 받는 경우와 마찬가지로 최초 분양계약 체결일자를 기준으로 감면여부를 판단한다. 4) 양도자가 일반 분양분에 대한 분양권을 중도에 취득한 경우 주택조합과 최초로 분양계약을 체결한 자로부터 중도에 분양권 형태로 취득한 사람은 양도세 감면혜택이 없다. 왜냐하면 신축주택에 대한 양도세 감면혜택은 신축주택의 경기 활성화를 위한 조치 인만큼 최초로 분양 받는 자에게만 감면혜택을 주기 때문이다. 따라서 최초로 분양 받은 자가 중도에 분양권을 양도했을 경우 최초 분양자 및 중도에 분양권을 취득한 자 모두에게 감면혜택이 주어지지 않는다.