▣ 중개대상물의 확인 설명
○ 계약서 및 중개대상물 확인ㆍ설명서 작성, 교부는 당사자가 성의를 가지고
준수해야 할 계약상 신의성실의 의무를 정해 둠으로써 문제가 발생하였을 때
유효한 해결책을 주고 또한 손해배상청구 소송의 경우 증거자료가 되기 때문
에 반드시 필요하다.
○ 중개대상물에 관하여 확인ㆍ설명을 성실히 하고 설명서를 작성할 때 사소한
사항이라도 구체적으로 기재하고 다툼의 여지가 있는 사항은 거래 당사자의
합의로 향후 공인중개사의 책임을 최소화 한다.
⇒ 매도인 및 임차인 이주로 잔금지급 후 하자보수 책임관계 및 중도계약 파기
목적으로 민원을 많이 다수 발생되고 있음.
▣ 공법에 대한 설명
○ 각종허가(건축허가 또는 건축물 용도 기재사항 변경, 토지거래허가 등)가 필
요로 하는 중개대상물의 중개 시에는 사전에 면밀하게 파악하여야 하며 실제
불허가 처분으로 인하여 중개의뢰인의 손해가 발생하면 중개업자는 손해배
상 책임에서 자유롭지 않으므로 허가를 필요로 하는 대상물의 경우에는 해당
허가 기관에 사전에 직접 문의 하여 손해발생을 방지한다.
⇒ 최근 주택가격 하락 등으로 다가구 주택을 거래완료하고 등기가 종료된
건물임에도 공인중개사가 중개물건 확인 및 건물 내 불법사항(용도변경
또는 무허가건물)등 주요사항을 설명하지 않아 잘못판단하게 하였다며 처
벌을 요구하는 사례가 발생되고 있음.
⇒ 또한, 임차인이 호프집 운영을 위하여 건물을 임차하였으나 계약 체결 후
잔금지급 전 건물 소유자가 불법건축물을 건립하여 임차인이 1종 근린생
활시설로 변경하고자 관련부서에 기재사항 변경을 신쳥하였으나 무허가
건물이 발견되어 영업을 하지 못하게 되어 민원발생되었으며, 임차인은 건
물 인테리어비용 8,000만원에 대한 손해배상도 요구하고 있는 상태임.
이러한 문제는 계약체결 시 건축물대장 확인, 건물 임대인에게 불법건축물
이 있는지 여부를 확인하여 계약서상에 기재하고, 목적이행 불가능시를 대
비한 사항을 기재하였다면 손해배상을 방지할 수 있을것이다.
※ 계약체결 후 인테리어 비용 등이 지출될 경우 건축물에 공법상 하자가
발생될 경우 임대인ㆍ공인중개사ㆍ임차인간 손해배상공방이 자주발생.
▣ 임대차 계약 시 주의사항
○ 임대차 계약 시 등기부 등본의 권리사항 뿐만 아니라 선순위 임대차금액의
최우선변제금액 등을 판단하여 임대차 계약을 중개하여야 한다.
⇒ 불법용도변경(근린생활시설→불법 주거용도로 변경)된 중개물건 계약 시 임
차인이 받을 수 있는 모든 사항을 파악하여 계약서상에 기재를 하여야 할 것.
▣ 대리인과 계약 시 주의사항
○ 중개 계약 시 공인중개사는 소유자를 대리하여 대리인이 중개물건을 의뢰할
경우 위임장과 인감증명서를 요구하고 소유자의 부모나 자식은 물론 배우자
가 소유자를 대신하여 나오는 경우가 많은데 이 경우에도 위임장과 인감증명
서 이외에 관련서류 등을 확인하고 소유자에게 직접 위임여부 및 재산권 행
사에 관한 위임사실을 확인하여야 한다.
▣ 중개보조원의 중개행위
○ 요즘 중개보조원의 행위로 인하여 중개사고가 발생되고 있는데 중개보조원
의 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 간주하므로 중개업소의 대표자는
중개보조원의 관리를 철저히 하고 등록된 인장은 본인이 직접 관리하고 계약
과 관련된 서류를 직접 작성하도록 한다.
⇒ 위 사항은 중개의뢰인과 공인중개사간 분쟁 발생 시 위법사항이 반드시 확인
되며, 중개보조원은 중개물건을 설명 및 계약서를 작성하는 행위를 할수없다
▣ 타인에게 사무소 제공
○ 공인중개사 사무소를 타인에게 장소 제공한 경우에도 손해배상책임이 있기
때문에 타인에게 사무소를 제공하면 손해를 볼 수 있다.
⇒ 최근 수원시 0000 공인중개사 사무소에서 공인중개사가 출장 중 사무실에 찾
아온 지인이 중개의뢰인과 중개물건에 관하여 대화 중 욕설이 오가는 상황발
생 등 위법사항 적발로 행정처분 받음.