경매 절차

[타이밍]

◈ 입찰시 준비사항 ◈

_____[입찰시 지참물]

________가. 개인 응찰시

____________ 입찰보증금(현금 또는 금융기관발행 자기앞수표)

____________ 도장

____________ 주민등록증 또는 운전면허증

____________ 대리인 응찰시에는 위임장과 인감증명, 대리인 신분증, 대리인 도장

________나. 법인 응찰시

____________ 입찰보증금 (현금 또는 금융기관 발행 자기앞수표)

____________ 법인등기부등본 또는 초본1통

____________ 법인 인감도장

____________ 법인 대표의 주민등록증 또는 운전면허증

____________ 대리인 응찰시에는 위임장 및 법인 인감증명, 대리인 신분증, 대리인 도장

◈ 낙찰 절차 ◈

1. 낙찰의 허부 결정

__1) 낙찰의 허부 결정

____ 담당판사는 집행관이 실시한 경매가 적절한지를 검토하고 이해관계인의 진술을

______들은 후 낙찰의 허가나 불허가 재판을 한다. 낙찰기일은 입찰일로부터 7일 이내로 정해진다.

______낙찰 허가 및 불허가 결정의 공고는 법원 게시판에 공고되며 낙찰자와 이해관계인에게 별도로

______통지하지는 않으므로 법원 게시판의 공고를 보거나 담당경매계에 전화로 문의하여 확인할 수 있다.

__2) 이해관계인의 의견 진술

____ 낙찰일에는 최고가 입찰자와 이해관계인이 낙찰 허가 및 불허가에 대한 의견 진술을

______할 수 있다. 낙찰일에 하게 되는 진술 내용은 경매 절차에 대한 하자 여부와 최고가 입찰자의

______자격에 관한 것 등이다.

______입찰자가 권리분석을 잘못하여 채권을 인수하게 된 경우나 소유권을 이전해도 명도받기가

______힘들다는 것을 입찰일 후에 알게 되었을 때는 '낙찰 불허 신청서'를 낙찰기일에 제출할 수 있다.

______그러나 실무에 있어서 이해관계인이 진술에 참석하는 경우는 드물고 대부분 허가 결정에

______대한 이의가 있는 경우에는 즉시항고를 한다.

__3) 낙찰일에 낙찰자가 할 일

___ _ 특별한 사유가 없으면 낙찰기일에 낙찰자가 출석할 필요는 없다. 낙찰허가가 결정되면

_______낙찰자는 7일간의 즉시항고 기간 동안 기다리면 된다.

2. 낙찰 허가 결정에 대한 이의

___낙찰 허가에 대한 이의는 낙찰기일에 구두나 서면으로 할 수 있다. 낙찰 허가에 대한

___이의에 대해 법원이 정당하다고 받아들일 경우 낙찰 불허가 결정 하고,

___이를 기각할 경우에는 낙찰 허가 결정을 선고한다.

__1) 낙찰 허가에 대한 이의 사유

______ 최고가 입찰 신청인이 매수 능력이 없는 경우

______ 최고가 입찰 신청인이 타인의 매수 신청을 방해한 경우

______ 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 속행할 수 없는경우

______ 경매기일 공고가 법률 규정에 위반된 경우

______ 법률상 매각조건에 위반하여 매수하거나 이해관계인의 합의 없이 법률상 매각조건을 변경한 경우

______ 최저 경매가의 결정, 물건명세서 작성의 중대한 하자가 있는 경우

______ 매수 가격의 신고를 독촉한 후 1시간을 경과하지 않고 경매를 종결하거나 최고가 매수 신고인과

________차순위 입찰 신고인 선정에 문제가 있는 경우

______ 감정가의 1/10에 해당하는 매수 신청 보증금을 받지 않고 최고가 입찰 신고인을 정한 경우

__2) 낙찰허부에 대한 재판

______ 이해관계인의 이의신청이 정당하다고 인정되거나 경매조서 등을 직권으로 조사하여

________위와 같은 이의신청 사유가 인정된다면 낙찰을 허가하지 않을 수 있다.

3. 낙찰허부 결정에 대한 항고

__1) 항고권자 및 효력

______ 낙찰 허가일 이후 7일 이내에 낙찰 허가 또는 불허가 결정으로 손해를 보았다고 주장하는

________이해관계인이나 낙찰자는 법원에 항고장을 제출할 수있다.

________즉시항고는 확정차단의 효력은 있지만 집행정지 효력은 없다. 항고가 이유 있다고

________판단될 때는 낙찰 허가 결정이 확정되지 않으므로 즉시항고에 대한 확정이 있을 때까지

________대금납부나 배당 등 경매 절차가 정지되고 항고에 따른 재판이 진행된다.

__2) 항고의 사유

______ 불허가 결정에 대한항고는 민사소송법에 규정한 모든 불허가 원인 없음을 이유로

________하는 때에 한 하여 할 수 있다.

________허가 결정에 대한 항고는 민사소송에 규정한 낙찰 허가에 대한 이의원인이 있음을

________이유로 하거나 허가 결정이 낙찰조서의 취지에 저촉된 것을 이유로 하는 때에 환하여 할 수 있다.

__3) 항고보증금의 공탁

______ 채무자나 소유자가 낙찰허가 결정에 대한 항고를 할 때에는 낙찰 대금의 1/10에 해당하는

________현금 또는 법원이 인정한 유가증권을 보증금으로 공탁해야 한다, 기각되었을 경우는

________공탁금을 반환받지 않는다.

________낙찰자가 허부 결정에 대해 항고할 때는 낙찰 대금의 1/10에 해당하는 항고보증금을

________공탁하여야 하는데, 이는 낙찰자가 경매 절차를 지연시키는 것을 방지하기 위해 시행되고 있다.

________임차인은 보증금의 공탁 없이 항고할 수 있다.

________채무자나 소유자 또는 경매를 지연함으로써 이익을 보는 사람 (이해관계인)들이

________보증금 없이 항고할 수 있는 임차인의 지위를 악용하는 경우도 있을 수 있다.

________이러한 항고의 남발을 방지하기 위해 새 민사집행법에서는 매각허가 결정에 항고를 하고자 하는

________모든 사람은 매각대금의 1/10에 해당하는 보증금을 공탁하도록 하였다. 그리고 항고가 기각되는

________경우 채무자 또는 소유자의 경우는 보증금을 몰수하고 그 밖의 사람의 경우는 보증금 중 항고한

________날로부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 연 25%의 비율에 의한 금액을 몰수

________하도록 규정하였다.

__4) 항고와 채무변제

______ 채무변제 능력이 있는 채무자 또는 부동산 소유자는 10%의 보증금을 납부하고

________항고를 하는 경우가 있다.항고를 진행하면서 후일 신청채권액을 변재하면 이때에는 법원

________낙찰 허가가 취소됨과 동시에 경매 절차도 종료된다.

________이 경우에 낙찰자는 입찰보증금으로 납부한 보증금을 돌려받으며, 항고인도

________항고보증금을 돌려받을 수 있다.

__5) 항고의 판결

______ 항고장에 접수되면 경매를 실시한 원심법원 판사가 이를 심사한다.

________항고의 이유가 충분하다고 판단되면 낙찰허가 취소나 변경을 결정하고, 이를 항고인 및 그

________상대방에게 고지하고 집행법원의 게시판에 공고하여야 한다. 그러나 항고의 이유가 없는

________경우에는 "이유없다"

4. 낙찰허부 결정의 확정

___낙찰불허가 결정이 확정된 때에는 낙찰인은 매수 관한 책임을 면하고 경매 신청 보증금을

___회수할 수 있다. 만일 경매 신청 자체가 부적합하여 낙찰 불허가 결정을 한 경우에는

___경매 신청 절차는 종결되고 법원은 등기소에 경매신청 등기 말소를 촉탁한다.낙찰 허가

___결정이 확장된 때에는 낙찰 지급기일을 정하는 등 다음 절차를 계속 진행한다.

◈ 인도명령 및 명도소송 ◈

_인도 및 명도는 낙찰받은 부동산을 현실적으로 사용, 소유하기 위한 최종의 목표이다._

1. 인도 명령

__1) 정의

______인도명령이란 낙찰자가 대금을 대금을 납입한 후에 경매 부동산의 인도를 거부한 경매 사건의

______소유자, 채무자, 경매 개시 결정 기입등기 이후의 점유자를 대상으로 법원에 명도소송을 제기하지

______않고 경매법원의 명령에 따라 낙찰 부동산을 인도할 수 있도록 강제집행할 수 있는 명령을 말한다.

__2) 인도명령 신청 및 진행 절차

____가. 인도명령 신청

_______ 인도 명령 대상자

__________ 채무자와 소유자

____________경매개시결정에 표시된 채무자와 경매개시결정 당시의 소유명의자를 말한다. 채무자나

____________소유자와 동일하게 취급하여 인도명령의 상대방이 된다.

__________ 부동산 점유자

____________구 민사소송법은 압류의 효력발생 이후에 점유를 시작한 자에 대해서만 인도명령의 대상자로
____________하였으나 민사집행법은 단순히 부동산 점유자로 규정하고 있어 압류의 효력발생 이전부터
____________점유한 자도 인도명령의 대상자로 하였다. 이는 경매 부동산에 대한 명도를 쉽게 받기 위해
____________그 인도명령의 대상자를 확대한 것이다.

____________다만, 점유자가 매수인에게 대상할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는
____________경우에는 상대방이 될 수 없다. 이에 해당하는 점유자로는 저당권이나 가압류보다 우선하는
____________대항력 있는 임차인 ( 주택, 상가건물 ), 유치권자, 법정지상권자 등이다. 이들에 대하여는
____________별도의 명도소송을 통하여 해결하여야 한다.

_______ 인도명령 신청자

__________ 낙찰자

__________ 차순위 매수 신고에 의해 결정된 낙찰자

__________ 잉여의 가망이 없는 경우의 매수 신청한 채권자인 낙찰자

__________ 낙찰자의 상속자

__________ 법인의 낙찰자(일반 낙찰 승계자)

_______ 인도명령 신청 요건

__________ 낙찰 대금 완납 후 6개월 이내 신청할 것

__________ 인도명령은 낙찰인이나 그 승계인이 낙찰 대금을 완납하였음을 증명하면 되기

___________ 때문에 낙찰인 명의의 소유권 이전등기가 경료되는 것과는 무관하다.

_______ 인도명령 신청서류

__________ 낙찰인의 인도명령의 신청의 기초가 되는 사실이나 그 장애 및 소명사유 여부로 낙찰 허가

____________결정 등본, 인도명령의 정본 및 인도명령 결정문, 신청일이 낙찰 대금 납부 6개월 내인가

____________등의 사유

__________ 인도명령 발령 절차상의 법령 적용의 오류

__________ 인도명령 자체의 형식적 하자, 즉 인도 목적물의 불특정, 상대방의 불특정 등.

2. 명도소송

__1) 정의

______명도소송이란 경매 개시 결정등기 이전에 점유한 대항력 없는 점유자로서 인도명령 대상이 아닌

______경우나 인도명령 대상 기간 6개월을 넘긴 경우의 점유자가 자진하여 건물을 인도해 주지 않는

______경우에 명도소송 제기 후 승소를 통해 강제집행을 실행하는 방법이다.

__2) 명도소송 접수 및 재판 절차

____가. 명도소송의 접수

_______ 명도소송의 대상

__________ 확정일자를 갖춘 임대차이지만 선순위 권리가 설정되어 있고 자신의 과실로 인하여 법원에

____________배당요구 신청을 하지 못하여 배당 절차에 참여하지 못한 임차인.

__________ 확정일자를 갖춘 임대차이면서 법원에 배당요구 신청을 하였으나 선순위 채권액이 너무

____________많아 배당 절차에서 배당을 받지 못한 자.

__________ 경매 개시 등기일 이전에 전입한 임대차이나 이미 임대차의 전입일전에 타 채권자에 의한

____________가압류 혹은 근저당 등의 채권액이 낙찰 대금보다 과다하게 설정되어 있고 소액 임대차에도

____________해당되지 않아 배당 절차에서 배당 받지 못한 임차인.

__________ 상가건물의 세입자로서 전세권을 설정해놓고도 선순위 채권이 과다하여 배당을 받지못한 자

__________ 상가건물의 세입자로서 경매 개시 결정등기일 이전에 주민등록증을 전입한 자.

__________ 기타 정당한 사유 없이 점유를 계속하고 있는 자.

_______ 명도소송 접수권자

__________ 낙찰자

__________ 차순위 매수신고에 의해 결정된 낙찰자

__________ 잉여 가망이 없는 경우의 경매 물건에 대한 매수를 신청한 채권자인 낙찰자

__________ 낙찰자의 상속자

__________ 법인의 낙찰자(일반 낙찰 승계자)

[잎새]

상당히 애쓰셨네요. 좋은 자료 감사합니다. 퍼다가 옮겨도 될까요?

[richway]

물론입니다!!

[잎새]

스크랩이 금지되어 있네요

[richway]

스크랩허용되었습니다^^

[잎새]

감사합니다.

[곰돌이]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.