npl시장형성과정 및 매입에 있어서 생각해볼것들

부동산 시장은 수요와 공급에 의하여 가격결정이 되지만 실제 거래는 신뢰의 문제입니다. 요즘 반복되는  CASE가 있어 알려드립니다.   NPL계약의 과정   1.물건선정과 현장확인 물건이 결정되면 현장확인은 필수입니다. 미리 체크리스트를 가지고 가서 확인합니다. 부동산중개사무소에 가서 확인하는것이 최고입니다. 이때도 최대한 공손하고 예의바르게 행동하여야 진짜 정보를 받을 수 있습니다, 그리고 정직이 최선이듯이 사실에 입각하여 상담하면 미처알지못하는정보 과거 입점업종까지 파악할수있으며, 이는 재매각과 재임대의 중요한 자료가 됩니다.   전에 말씀드렸다시피 물건은 아침부터 밤늦게 까지 시간대별 방문이 중요합니다.  유동인구의 동선파악은 흐름과 머뭄의 관점으로 파악합니다.   2.거래희망조건의 확정 공급자(은행)와의 매입협상은 매입의사를 전제로합니다. 물론 모든조건중 가격조건이 중요합니다. 해댱부동산에 관한 제한사항은 향후 계약해지의 원인이 되므로 공급자는 사소한 제한사항이라할지라도 계약서에 꼼꼼히 기록합니다. 물론 협의 단계에서도 고지를 합니다.  물건에 대한 이해가 완료되면 가격을 결정하고 협의에 응합니다. 가격결정은 합리적인 로직(LOGIC)에의하여 결정되는것이지 공급자의 의지에 의하여 결정되는것은 아닙니다.   3.협의의 개시와 진행 상호 조건의 근접으로 협의가 개시되면 공급자는 담당자 - 내부결재 - 승인 이란 절차를 취하게되고, 매수자 조건이 복잡할경우 약 7일정도 소요됩니다. 이때 의사결정시기를 해제조건부로 제시합니다.(언제까지 승인이 없으면 계약진행이 곤란하다 정도_)   4.거래승인과 계약 거래가 승인되면 게약이 이루어집니다. 그러나 매수자의 사정에의하여 계약이 이루어지지 못할경우, 해당금융회사와의 신뢰가 깨지기 쉽습니다. 차후 매입하려고 해도 가격등 좋은조건을 기대하기 어렵고, 소위 AAA급을 추천받기가 곤란해집니다.   5.시장의 형성과정 최근 대형AMC로부터 한통의 전화가 왔습니다. "신상품"정보입니다 . 새로운 상품이 입고되면 제일먼저 분류작업을 하고 투자회사들과 미팅을 합니다 예> 000 제00차 유동화 증권발행 프리젠테이션  - 유동화증권매입투자자(증권사,종금사,투자전문금융사) - 론칭 - 매각  - 일반공개 - 경매진행 - 회수 - 투자자 배당 - 유동회유한회사 청산 이과정에서  얼마나 빨리 물건의 정보를 파악하느냐는 물좋은 물건을 먼저살수있는 기회를 제공합니다. 이런 장세에서 누가 물건을 빨리 살수있습니까? 당연히 신뢰의 문제입니다.