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1. 등기부를 열람하여 권리관계의 하자가 없는지 확인한다. 예컨대 가등기, 가처분 등이 경료된 부동산을 취득하는 경우 소유권이전등기를 함에는 지장이 없으나 추후 가등기나 가처분이 된 권리가 현실화 되면 취득한 권리를 상실하게 되어 소유권이전등기는 말소대상이 된다. 따라서 계약체결 후 추가로 담보가 설정되었는지 여부, 이중계약 등과 같이 새로운 권리변동이 있는지 여부를 확인하여야 한다. 2. 등기서류의 교부와 동시에 잔금지급이 이루어져야 한다. 매도인으로부터 등기이전에 필요한 서류가 빠짐없이 구비되었는지 확인하고 잔금을 지급함과 동시에 영수증과 함께 건네받는다. 잔금수령과 소유권이전등기에 필요한 서류의 교부 및 부동산의 인도는 당사자 간의 특약이 없는 한 동시이행의 관계에 있다. 즉, 매도인이 이전등기에 필요한 서류를 교부해 주지 않으면 잔금을 지급할 필요가 없으며 계약위반이 되지 않는다. 마찬가지로 매수인의 잔금 지급전에는 매도인은 이전등기에 필요한 서류를 교부해 줄 의무가 없다. 서류확인시 특히 부동산매도용 인감증명서에 기재된 매수인의 인적사항이 올바르게 적혀 있는지 확실히 대조해 본다. 가급적이면 법무사가 동참해 소유권이전등기를 확실히 할 수 있도록 조치하고 신속히 이전등기를 한다. 3. 등기 전에 정산관계를 정확히 확인한다. 매도인이나 세입자의 각종 세금 및 관리비, 공과금에 관한 영수증을 확인하고 받아둔다. 4. 등기기간의 준수 등기는 부동산의 소유자 및 권리관계 등을 명확히 공시하는 제도로서 등기 없이는 정당한 소유권을 주장할 수 없기 때문에 계약내용이 종결되는 대로 신속히 이전등기를 하여야 한다. 등기는 잔금일로부터 60일내에 하여야 하며, 만약 이 기간내에 등기신청을 하지 않을 경우 최대 등록세액의 500%까지 과태료가 부과된다. 5. 제3자의 허가,동의,승낙을 요하는 부동산인지 여부를 확인한다. 부동산 거래신고지역, 주택거래신고지역, 토지거래허가지역, 농지취득자격을 요하는 지역 등 당해 부동산을 취득함에 있어 일정한 제한이 있는 경우 인지를 확인한다. 6. 근저당권설정등기가 된 부동산을 취득하는 경우 근저당권설정등기가 경료된 부동산의 경우 매도인은 잔금시까지 본인의 비용으로 당해 근저당권을 말소하여야 한다. 다만, 당사자가 총 매매대금에서 채무액을 공제한 잔액을 매매대금으로 합의하여 매수인이 채무인수를 하기로 한 경우 소유권이전등기와 동시에 또는 이시에 채무자변경으로 인한 근저당권 변경등기가 이루어져야 한다. Tip!! 채권자가 은행인 경우 매수인이 채무승계 자격 여부를 까다롭게 체크하는 경우가 종종 있으므로 사전에 해당 은행에 문의하는 것이 바람직하다. 융자금을 승계받는 경우 매도인이 잔금일까지 이자를 정산했는지 확인하고, 해당 구청에 전화를 걸어 해당 부동산에 대한 제세공과금이 완납됐는지 확인한다. 7. 당사자 가운데 미성년자가 있는 경우 미성년자도 부동산을 취득, 처분할 수 있으나, 법정대리인(친권자)이 대리인으로 등기를 진행하게 된다. 이 경우 대리권한을 증명하기 위해 가족관계증명서(종전 호적등본)를 첨부하여야 한다. 8. 외국인이나 재외국민의 경우 외국인이나 재외국민이 등기 당사자일 경우 일반적인 절차는 내국인과 동일하나 첨부할 서류가 다르므로 특히 주의하여 서류를 꼼꼼히 확인하여야 한다. 9. 실권리자로의 등기이전 명의신탁 (실권리자 명의로 등기하지 않을 경우) 등기는 일정한 경우 형사처벌과 함께 과징금이 부과될 수 있으므로 주의 하여야 한다. 10. 등기 완료 후 조치 이전등기가 완료된 후에는 등기부등본을 떼어서 등기가 이전되었는지 확인해야 한다 |
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