스크랩 [단지VS단지] 강서구 랜드마크 아파트는 어디? - 우장산힐스테이트 / 우장산아이파크이편한세상

[일심으로사는 여자]

 

강서구 대표단지로 꼽히는 단지 2곳이 있다. 바로 우장산힐스테이트(이하 힐스테이트)와 우장산아이파크이편한세상(이하 아이파크이편한세상)이다.

화곡동과 내발산동은 아직까지 노후주택이 대거 밀집돼 있는 곳으로 강서구 타 지역(가양동, 방화동, 염창동 등)에 비해 개발속도가 더뎠던 지역이다.

그렇지만 마곡지구, 한강르네상스, 서남권경제르네상스 등이 잇달아 발표되면서 두 단지의 관심도 늘어나고 있다.

이에 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 앞으로 강서구를 대표할 두 단지를 비교해 봤다.

우장산 힐스테이트

우장산 아이파크이편한세상

강서구 내발산동 656-1번지

위치

강서구 화곡동 1003번지

15~21층 40개동 총 2,198가구

단지규모

7~23층 42개동 총 2,517가구

2005년 5월

입주시기

2007년 12월

가곡초등, 내발산초등, 명덕여중
명덕여고, 명덕고, 명덕외고

교육시설

내발산초등, 우장초등, 덕원중,
화곡중, 덕원여고, 명덕여고, 명덕고,
화곡고, 명덕외고

홈플러스(강서점), 이마트(가양점),
홈에버(가양점), 우장산공원

편의시설

홈플러스(강서점), 이마트(가양점),
홈에버(가양점), 우장산공원

5호선 발산역 도보 3~분
9호선 양천향교역 차량 약 5~10분

교통

5호선 우장산역 도보 2~5분
9호선 양천향교역 차량 약 10~15분 

76㎡(23형)	515가구
105㎡(32형)	584가구
109㎡(33형)	493가구
128㎡(39형)	334가구
155㎡(47형)	272가구

타입별
가구수

79D㎡(24형)	345가구
79D1㎡(24형)	185가구
105C㎡(32형)	1045가구
105C1㎡(32형)	120가구
105C2㎡(32형)	116가구
105C3㎡(32형)	73가구
105C4㎡(32형)	55가구
125㎡(38형)	156가구
134A-N㎡ (41형)	274가구
134A-S㎡ (41형)	148가구

우장산힐스테이트

우장산아이파크이편한세상

 

힐스테이트는 화곡1주구를 재건축한 아파트다. 화곡1주구는 내발산주공, KAL, 세림, 세은 등 저층 아파트를 비롯하여 연립, 단독주택 등이 밀집한 저밀도지구였다. 재건축사업에 현대건설, 현대산업개발, 한진중공업이 시공을 맡았다. 사업 추진은 2002년 5월 6일 사업승인을 거쳐 2002년 서울 12차 동시분양을 통해 일반분양이 시작됐다. 용적률 267%가 적용돼 15~21층 40개동, 76~155㎡ 2천1백98가구 규모로 지어졌고 일반분양은 76㎡ 2백53가구, 105㎡ 2가구, 109㎡ 1가구 총 2백56가구였다. 분양가는 3.3㎡당 9백43만원(76㎡), 8백27만원(105㎡), 8백26만원(109㎡)으로 당시 조합원 물량 시세(3.3㎡당 1천만원선)보다 저렴한 수준에 책정돼 인기가 높았다. 특히 1가구만 모집했던 109㎡는 1백39가구가 청약해 139대 1의 경쟁률을 기록했다.

과 거

아이파크이편한세상은 대림산업과 현대산업개발이 시공사로 선정돼 2005년 서울 5차 동시분양을 통해 일반분양이 진행됐다. 화곡2주구(영운, 양서)를 재건축해 7~23층 42개동, 79~135㎡ 2천5백17가구 규모로 건설됐다. △79㎡ 4백28가구 △105㎡ 62가구 △125㎡ 1가구 △135㎡ 7가구 등 총 4백98가구가 일반분양분. 분양가는 3.3㎡당 1천76만~1천3백42만원선이었다. 당시 청약결과는 전 타입이 1순위에서 마감됐고 일부 타입은 114대 1이라는 높은 경쟁률을 기록해 눈길을 끌었다.

 

힐스테이트는 2005년 5월 입주(3.3㎡당 1천2백58만원)이래 현재(2천66만원)까지 매매가가 64.2% 상승했다. 전체 가구수(2천1백98가구) 중 72%(1천5백92가구)가 전용면적 85㎡이하 물량으로 중소형 아파트 비율이 높다. 모든 타입이 기본적으로 분양가보다 100% 넘는 프리미엄이 붙었고 155㎡(분양가 4억3천만원)는 무려 172% 상승한 9억5천만~11억7천만원을 형성하고 있다. 가격이 입주한지 얼마 안 된 아이파크이편한세상보다도 높은 수준이다. 입주 3년인 아파트다보니 매물은 적당히 나와 있지만 거래는 뜸한 상태다. 이미 가격이 높게 형성돼 일반 수요층이 접근하기엔 자금이 부담되기 때문.

현재

아이파크이편한세상은 2007년 12월 입주를 시작해 현재는 마무리 단계다. 입주시기가 힐스테이트보다 2년 정도 늦기 때문에 시세에 이미 개발호재가 반영된 상태. 현재 시세는 입주 때보다 중소형 아파트(전용면적 85㎡이하)는 소폭 오른 반면 중대형 아파트(전용면적 85㎡초과)는 하락했다. 그래도 분양가 대비 프리미엄 70~80% 정도가 붙은 가격이다. 아이파크이편한세상 역시 전용면적 85㎡이하 물량이 전체 가구수(2천5백17가구)의 77%(1천9백39가구)를 차지해 주거층 대부분이 신혼부부 또는 어린 자녀가 있는 수요층으로 이뤄져 있다. 현재 매물은 많은 편이다. 비수기 영향도 있지만 신규 입주단지이고 아직까지는 소진되지 않은 물량이 있기 때문.

두 곳 모두 주변에 학군이 밀집해 있다. 내발산초등을 비롯해 가곡초등, 발산초등, 덕원중, 명덕여중, 덕원여고, 명덕여고, 명덕고, 명덕외고 등이 걸어서 5~15분 내에 위치한다.

편의시설은 단지 주변 상권을 이용할 수 있으나 대형마트를 이용하려면 차량으로 이동해야 한다. 대형마트는 홈플러스(강서점), 홈에버(가양점), 이마트(가양점) 등이 있다.

우장산공원이 두 단지의 동쪽에 위치해 걸어서 10분 정도면 운동 및 산책을 즐길 수 있다.
 

힐스테이트 시세가 주변 아파트보다 크게 상승한 원인을 꼽자면 마곡지구 개발 및 서울지하철 9호선 접근성을 들 수 있다. 북쪽으로 15~20분(도보 기준) 거리에 서울지하철 9호선 양천향교역이 개통되면 아이파크이편한세상보다 더 쉽게 이용할 수 있다. 그렇지만 시세가 주변 아파트에 비해 너무 올랐기 때문에 일반 수요자가 접근하기에 이미 어려운 상태다. 발표된 개발호재는 시세에 이미 반영돼 당분간은 보합세를 나타낼 것으로 예상된다.

미래

시세면에서 힐스테이트의 97% 수준에 머물러 있다. 그렇지만 마곡지구 개발의 간접적인 영향과 남쪽으로 화곡3주구(홍진, 홍진시범1,2차, 우신, 화인연립, 양서) 재건축사업이 진행 중이기 때문에 힐스테이트 시세를 곧 따라 잡을 수 있을 것으로 예상한다. 화곡3주구 개발이 완료될 경우 열악했던 주변 환경이 개선되는 장점이 있으나 조망권이 가려진다는 단점이 있다.

서울지하철 9호선은 2009년 5월 개통을 앞두고 한창 마무리 공사가 진행 중이다. 9호선은 강서권과 강남권을 연결하는 노선으로 강남권 출퇴근 시간이 30분가량 단축될 전망이다. 강서구에 거주하는 강남권 직장인들 교통 불편이 해소될 것으로 보인다.

두 단지(힐스테이트, 아이파크이편한세상) 북서측에 조성되는 마곡지구는 한강르네상스 계획과 맞물려 개발될 예정. 2009년 7월경 착공을 시작해 2013년까지 ‘마곡 수변도시(마곡 워터프론트)’가 조성된다.

또, 마곡지구(336만㎡) 부지에 IT(정보기술), BT(생명공학), NT(나노기술) 분야의 첨단산업단지와 주택 1만2천가구, 호텔, 컨벤션센터, 각종 위락시설 등을 건설하는 것으로, 2031년까지 3단계로 나눠 개발된다. 김포공항 및 인천국제공항으로 연결되는 지하철 5·9호선과 함께 인천국제공항철도 등이 집결되는 교통의 요지로, 미래 지식산업단지로 개발된다.

6월 25일에는 서울시가 ‘서남권경제르네상스’ 계획을 발표하면서 강서구는 제 2도약을 꿈꾸고 있다.

[출처] 닥터아파트 - [단지VS단지] 강서구 랜드마크 아파트는 어디?/이연주 전임애널리스트/2008-08-07