[양도소득세] 6억 이상의 양도세

[장정태]

부동산 매매, 무조건 겁먹을 필요는 없다

[그대로 재테크다④]

입력 : 2004.09.30 14:33 05' / 수정 : 2004.09.30 14:42 49'

한국인의 자산 가운데 가장 큰 비중을 차지하는 것이 부동산이다. 따라서 재테크에 성공하려면, 부동산 동향과 거래를 꿰뚫고 있어야 한다. 부동산 거래에서 중요한 영향을 미치는 것은 세금. 부동산 자체가 예금같은 자산과는 달리 큰 만큼, 세금의 절대 액수도 크다.

그런데, 최근 손질된 부동산 관련 세제 중에는 많은 사람들이 잘못 알고 있는게 있다. 바로 양도 소득세 관련 제도다. 아파트 값이 오른 경우에는 무조건 많은 세금을 무는 것으로 생각하는 사람이 많다. 그러나 규정을 살펴보면, 집값이 많이 올랐더라도 양도소득세를 그리 많이 내지 않는 경우도 있다. 사례를 들어, 양도소득세에 대한 궁금증에 대해 설명하겠다.

문: A씨는 1세대 1주택 소유자이다. 4년전에 3억 2000만원에 취득한 아파트인데 작년에 많이 올라 현재 6억 2000만원선에서 거래되고 있다. A씨는 이 아파트를 처분하고 신도시에 좀더 넓은 평수의 아파트를 구입하여 이사가고 싶은데 양도소득세가 걱정이다. 왜냐하면 1세대 1주택자라 하더라도 6억원을 초과하는 고가주택에 대해서는 양도소득세가 부과된다고 들었기 때문이다. A씨의 경우 양도 차익이 3억원이나 되어 양도소득세가 무겁게 부과될게 뻔하다. A씨는 고민끝에 이중계약서를 작성하기로 했다. 즉 아파트 구입자에게 6억원 이하로 계약서를 써줄 것을 부탁할 생각이다. A씨의 이 생각은 옳은 것인가?

답:아니다. A씨는 고가주택의 양도소득세과세방법에 대해서 잘못 알고 있다. 물론 6억원이 넘는 고가주택에 해당하면 1세대 1주택자라 하더라도 양도소득세를 내야한다. 그리고 양도차익도 실지 거래가액으로 산정한다. 그러나 고가주택에 해당되어 양도소득세를 낸다고 하더라도 전체 양도차익에 대하여 세금을 내는 것은 아니다. 6억원을 초과한 부분에 대한 양도차익을 산정하여 그부분에 대하여만 세금을 낸다. 따라서 주택의 가액이 6억원을 훨씬 초과하는 경우가 아니라면 크게 걱정할 일이 아니다. 위의 사례에서 A씨의 양도차익을 계산하여 보자.

▣ 고가주택의 양도차익: 전체양도차익×(양도가액 - 6억원)/양도가액

따라서 A씨의 양도차익을 계산하면,

- 전체양도차익: 3억원(6억 2000만원 - 3억 2000만원)

- 과세대상 양도차익: 3억원×(6억 2000만원 - 6억원)÷6억 2000만원 = 약 970만원

위에서 계산한 바와 같이 과세대상 양도차익이 970만원이고 여기에 장기보유특별공제 97만원(보유기간이 3년이상 5년 미만인 경우, 양도차익의 10%)과 양도소득기본공제 250만원을 차감하면 과세표준은 623만원이 되어 내야할 세금도 약 60만원에 불과하게 됨을 알 수 있다.

고가주택인지 아닌지 여부의 판정은 팔 당시를 기준으로 한다. 즉 팔 때의 실제 거래가액이 6억원을 초과하면 고가주택이 되는 것이다. 물론 주택과 이에 부수된 토지의 가액을 합하여 계산한다. 이때 취득가액이 얼마인지는 묻지 않는다.

한편, 고가주택과 유사한 개념인 고급주택이 있다. 고급주택이란 지방세법상의 용어이다. 고급주택에 해당하면 일반주택에 비하여 취득세를 5배 내야한다. 즉 취득세 일반세율은 2.2%(농어촌특별세 0.2% 포함)인데 고급주택을 취득하면 취득세를 11%나 내야한다는 것이다. 예컨대 취득가액 10억원의 주택이 지방세법상 고급주택에 해당하면 취득세로만 1억 1000만원을 내야한다(등록세는 별도). 고급주택의 기준은 단독주택과 아파트가 다른데 그 기준은 다음과 같다.

▶ 단독주택

1) 건물기준

1구의 건물의 연면적(주차장 제외)이 331㎡(100평)를 초과하는 것으로서 그 시가표준액이 3,500만원(건물부분)을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지를 말한다.

2) 대지기준

1구의 건물의 대지면적이 662㎡(200평)를 초과하는 것으로서 그 건물의 시가표준액이 3500만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지를 말한다.

▶ 공동주택

1구의 공동주택의 연면적(공용면적 제외)이 245㎡(74평), 복층형의 경우에는 274㎡(82평)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지를 말한다.

▶ 기타

1구의 건물에 엘리베이터ㆍ에스컬레이터 또는 67㎡(20평) 이상의 풀장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건물과 그 부속토지도 고급주택으로 본다.

(공인회계사 남시환)