[재개발 사업절차재개발 사업절차]와 매수,매도 시기

[사차원]

[재개발 사업절차재개발 사업절차]와 매수,매도 시기

☞ 재개발 사업절차

1. 정비 기본 계획수립(관리처분계획인가 시점까지 3~4년 예상, 단축 가능)

* 정비예정구역지정 * 재개발(조합설립)추진위원회 승인(50%이상)

2. 구역지정단계(결정고시_2/3이상 동의요함, 용적률, 층수, 세대수 결정)

(재개발열기 고조_조합원의 동의율에 따라 사업 추진속도 결정)

3.. 조합설립인가단계(75%이상) _조합원총회

* 시공사선정 -건축계획확정

* 매도시점

4. 사업시행인가(사업승인)

(지분평가액 결정 시점, 투자목적의 거래가 매우 활발_가격의 꼭지점)

* 감정평가액산정_공시지가기준, 지역적 요인, 지가 변동률, 기타 요인)

* 조합원 분양신청

(미신청시 재건축_매도청구이후 현금청산, 재개발_수용후 현금청산

5. 관리처분계획인가(공사기간 2~3년 예상)

*이후가 매수시점

*배정평형, 추가부담금, 분양일정 등 확정, 이주비 지급 규모 결정

*투자하기에 가장 안전한 시기이나 분위기가 Up되어 있다.

비례율	재개발사업의 총 사업이익(분양수입-사업비용)을 종전 자산(토지+건물등) 총액으로 나눈 수치,
권리가액	감정평가액 X 비례율(비례율이 높으면 조합원 부담금은 줄어 든다)
부담금	조합원분양가 - 권리가액

재개발 지분 투자는 비례율이 높은 곳을 골라야 유리하다. 단,분양가를 필요이상으로 높이게 되면

비례율이 올라가므로 주의를 요한다.

6. 이주와 철거,착공

7. 준공인가와 입주

8. 조합 해산

* 재개발 지분 시세는 보통 구역지정 이후 단계별로 상승하는데 꼭지점은 사업시행인가 이후부터 관리

처분계획인가 전까지이다. 시세 차익이 목적이라면 사업 초반인 구역지정 단계에서 매입해 사업시행인

가 이후에 파는 것이 유리 하다.

* 실수요자라면 관리처분계획인가단계이후 매입한다. 이 단계에서는 이주비가 지급되는 시기이므로

초기 투자 비용을 줄일 수 있으며 사업 추진 속도가 빠르게 진행된다. 감정평가, 권리분석 등의 과정이

끝나 추가 부담금 규모가 확정되는 시기이므로 총투자 비용이 명확해지는 점도 유리한 국면이다