주택 비과세 적용시 주택의 개념 #창동태영아파트#창동태영데시앙#주택의개념

[태영중앙공인중개사 903-8600]

1세대 1주택이면 비과세가 된다는 것은 일반적으로 아는 사실이다.

하지만 1주택에 대한 잘못된 개념으로 불이익을 받는 경우가 종종 있다.

우선 다가구주택에 대해 살펴보고, 겸용주택(상가주택), 오피스텔, 무허가

주택, 폐가와 공가, 공동소유주택, 멸실된 주택에 대해 알아 보고자 한다.

1) 다가구주택

다가구주택은 건축법상 단독주택으로 보는 반면 세법상 공동주택으로 규정

하고 있다. 하지만 세법에서도 건축법시행령의 다가구주택에 대해서는

비과세를 적용하나 , 불법증축 및 용도변경의 경우 배제 될 수 있다.

【건축법시행령 별표 1제1호 다목】

다목. 다가구주택 : 다음에 모든 요건을 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당

하지 아니하는 것을 말한다.

① 주택으로 쓰이는 층수(지하층은 제외)가 3게층 이하일 것. 다만. 1층

   전부 또는 일부를 피로티 구조로하여 주차장으로 사용하는 경우에는

    피로티 부분을 층수에서 제외한다.

② 1개의 동으로 쓰이는 바닥면적(부실주차장면적 제외)의 합계가 660㎡

    이하일 것

③ 19세대 이하가 거주할 수 있는 것

예를 들면 옥탑등 불법건축물을 증축함으로서 3개층을 초과하거나, 방을

불법분할함으로서 19세대가 초과하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정시

단독주택으로 보는 다가구주택에 해당하지 않고 공동주택으로 분류한다는

것이다.

이 경우 본인이 거주하는 1개 세대에 대해만 비과세하고 나머지는 공동주

택으로 보아 양도소득세가 과세 된다는 것이다.

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2) 겸용주택(상가주택)

겸용주택은 주택면적과 상가면적으로 이루어져 있는데, 이 경우 주택면적이

상가면적보다 클 경우 전체를 주택으로 보고 비과세를 적용하는 특례조항

이 있다. 반대로 주택면적이 상가면적과 같거나 작을 경우 상가부분에 대해

비과세를 받지 못한다는 것이다.

3) 오피스텔

오피스텔은 비과세 판정시 주택의 판정 여부는 공부상 용도가 아니라 사업

자등록 유형 및 전입신고 여부와 오피스텔의 내부구조.형태 및 사실상 사용

용도 등을 종합하여 과세관청에서 판단 하도록하고 있다.

그래서 임차인을 내보내고 공실상태를 유지하는 경우도 있는데, 이 경우도

유의 할 부분이 많아 전문가 문의가 필요 하다.

4) 무허가 주택

무허가 주택이라도 세법에서는 사실상 주택으로 사용하거나 사용할 목적으

로 건축되었다면 주택으로 보아 비과세 적용이 가능하며, 다른 주택을 양도

시 주택수에 포함된다.

다만 단순히 허가를 받지 않아 미등기상태인 경우에는 해당 주택은 1세대

1주택 비과세에서 배제되며 오히려 미등기자산 양도로 보아 중과세가 됨을

잊지 말아야 할 것이다.

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5) 폐가와 공가

공부상 주택으로 되어 있어도 장기간 전기 및 수도시설 등을 갖추지 못하고

사실상 거주가 불가능 한 경우는 주택으로 보지 않는다. 다만 일시적으로 주

거로 사용되지 않는 경우는 주택으로 본다. 그러므로 폐가인지 공가인지 불

분명한 경우는 멸실신고를 해두는 것이 현명하지 않을까.

6) 공동소유주택

소득세법 시행령에서 주택을 여러사람이 공동으로 소유하는 경우 개개인이

각각 주택을 보유한 것으로 본다고 명시하였으며, 다만 상속의 경우는 상속

지분이 가장 큰 상속인, 가장큰 상속인이 2이상인 경우는 최연장자의 주택

으로 보므로 나머지는 주택수에 포함 되지 않는다.

7) 멸실된 주택

노후된 주택의 경우 매수인이 잔금전에 멸실을 요구하여 주택을 멸실한 후

매매잔금이 이루어지는 경우 원칙적으로 비과세는 적용되지 않는다.

다만 매매계약시 주택이 현존하였고 매수인의 책임하에 멸실된 사실이 입증

되는 경우는 그러하지 아니하다.

그러므로 매도인이 임의로 주택을 멸실하거나 매수인의 책임하에 멸실되었

다는 객관적인 자료가 없는 경우 비과세는 배제됨을 주의하여야 한다.