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부동산, 2015년까지 대세상승한다

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작성자	이주호	작성일	2012/09/21 09:21

- 올 가을부터 부동산시장이 살아난다 -

부동산은 부동산 자체만의 시장이 아니라 경제 전체의 한 부분이기 때문에 우리가 부동산시장을 전망하기 위해서는 실물경제 전체의 분석 즉 흐름을 이해할 필요가 있습니다.

현재의 부동산시장, 특히 서울.경기도 내부지역 부동산시장은 캄캄한 터널속입니다.

그러나 우리는 1997년 12월 IMF, 2008년 미국발 금융사태때에도 겪었듯이 위기가 곧 기회가 된 것을 교훈 삼아야 합니다.

필자의 견해로는 부동산 투자의 제1은 정부의 정책, 대책도 아니고 실물경제의 회복입니다.

다행히 최근 실물경제의 바로메타인 증시가 좋은 양상을 보이고 있습니다.

우리가 부동산시장을 전망하기 위해서는 부동산시장 자체보다 실물경제의 흐름, 그중에서도 실물경제 흐름의 선두에 있는 증시의 흐름.분석이 반드시 필요합니다.

부동산은 경제 전체의 한 부분이기 때문에 부동산은 총체적인 경제의 흐름, 물결에 따라 움직일 뿐입니다. 물론 개별 재료 즉 정책과 개발에 따라 움직이기도 하지만 근본적으로는 전체적인 경제 물결에 따라 움직입니다.

서울, 경기도 내부지역 부동산시장은 거래가 두절되어 있는 등 최악의 상태이지만 증시에서는 코스피지수가 2000을 돌파하는 등 투자자들을 손짓하고 있습니다.

부동산시장이 최악의 상태인 이때에서는 최근 좋은 양상을 보이고 있는 증시가 부동산시장의 마지막 등불이자 희망입니다.

경제는 불씨가 곧 꺼져가는듯하다가 언제 그랬다는듯이 불씨가 살아나곤 합니다. 과거의 전례에 따르면 실물경제는 일정한 사이클을 가지고 움직이는데 경제는 통상적으로 5년마다 한번씩 소사이클, 10년마다 한번씩 대사이클이 도래하곤 합니다.

단, 1997년 12월 IMF 국가비상사태때에는 이 10년마다 한번씩 도래하는 대사이클이 깨져버린 유일한 경우입니다.

실물경제의 흐름에서 가장 선두에 나서 움직이는 것이 바로 증시인데 코스피지수 2000을 돌파한 9월 14날은 아주 의미있는 하루입니다.

이날은 특히 증권주, 금융주, 은행주, 건설주의 상승이 두드러졌는데 아시다시피 이들 관련주는 유동성 장세에 선두에 나서는 습성이 있습니다.

주도주가 없는 주식시장은 캄캄한 터널속이지만 주도주가 출현한 주식시장은 캄캄한 터널속이 아니라 희망의 빛이 보이는 시장입니다.

작금의 경제상황으로서는 수출 환경이 좋지않아 내수 경제 체제로 갈 수 밖에 없는데 증권주, 금융주, 은행주, 건설주는 대표 내수관련주로 9월 14일에 나타난 이들 내수관련주의 약진은 향후 내수 시대를 예고해 주고 있습니다.

곧 부동산경기가 도래하더라도 주도부동산이 어떠한 것인가에 대해서는 촉각을 곤두세우지 않을 수 없습니다.

분명한 것은 한 종목의 영원한 독주는 없고 주도부동산은 시대의 흐름에 따라 수시로 변합니다.

대한민국 전체 부동산시장을 살펴보면 현 시점에서는 2007년 하반기~2011년 상반기까지 크게오른 지방 선두주자 부산, 경남보다 이보다 몇년뒤에 상승세에 진입한 지방 후발주자 대구, 경북, 울산, 광주, 원주 등과 그외 경기도 내부지역보다 경기도 외부지역이, 그리고 세종시보다는 뒤늦게 상승세에 진입한 혁신도시가 유리한 고지에 있지않을까 합니다.

이는 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로, 투자는 고평가지역에서 저평가지역으로 물흐르듯하는 자연의 순리, 투자 논리와 유사합니다.

서울, 경기도 내부지역 그중에서도 낙폭이 가장 심한 분당, 용인 등의 대형아파트도 이번 부동산경기 사이클에서 낙폭과대에 따른 반등 정도가 있지않을까 합니다.

이번 경기 사이클은 서울, 경기도 내부지역의 경우 그해 년대 중반부에 나타나는 소사이클로 과거 1994년 하반기~1996년 소사이클과 2009년~2011년에 나타난 경기 사이클에서 그랬듯이 3년 정도 즉 2015년 정도까지는 호경기가 있을 것으로 보입니다.

이는 현 상황에 처해있는 경제 분석보다 과거 사례에 대한 분석이긴 하지만 과거 사례도 결코 무시할 수 없는 경제 지표입니다.

이러한 과거 전례 분석 토대하에서 부동산경기 대사이클은 2017년 하반기쯤 도래하지않을까 합니다.

그러나 당장은 코앞에 닥친 경제 흐름, 시장 흐름이 어떠한가가 문제입니다.

통상적으로 주도주는 3년 정도 주도하는 속성이 있는데 위에서 밝힌 내수관련주도 3년 정도 즉 2015년 상반기까지는 주식시장을 주도하지않을까 합니다.

경제논리상 이들 내수관련주가 주도를 하면 내수와 관련이 있는 부동산도 반드시 좋아지게 마련입니다.

이러한 맥락에서 필자는 캄캄한 터널속의 현 시점이 부동산 투자를 할 적기가 아닌가하고 생각해 봅니다. 이미 2006년 대비 반토막이 난 분당, 용인 등 대형아파트는 현장에서 매수세가 붙는다는 등 좋은 소식이 들려옵니다.

위기가 기회다라는 말을 다시 한번 되새길 시점이며 증시의 양호한 흐름만이 꺼져가는 부동산시장의 등불이자 희망입니다.

주식시장의 흐름을 예의주시하면서 부동산 투자를 대비하라고 말씀드리고 싶습니다.

재테크맨 이주호
J man investment
다음 카페 재테크맨 투자클럽 카페지기

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