[칼럼 : 부동산투자 개인이냐 법인이냐? 그것이 문제로다]

[조영복]

[칼럼 : 부동산투자 개인이냐 법인이냐? 그것이 문제로다]

요즘, 주택가격이 폭등하다 보니 주택 갭투자니, 토지보상 지역의 경공매 투자니 해서 많이 부동산에 투자한다. 그런데, 개인이냐 법인이냐에 따라 즉 투자 형태에 따라서 세금이 많이 차이 난다.

일반적으로 크게 투자형태는 비사업자와 사업자로 나누어지고 사업자는 크게 개인사업자와 법인사업자로 나누어진다. 다음표를 보면 자산이전에 따른 소득구분이 나온다. 

먼저 유상이전 즉 대표적인 것이 매매인데. 일시적이고 비반복적이면 양도자가 양도소득세를 납부하고 매매가 계속적이고 반복적이면 개인사업자는 주택신축판매업을 제외하고 부동산매매업으로 사업소득세를 부담하며 법인사업자는 법인세를 부담한다. 

문제는 사업성 여부이다. 현행 부가가치세법상 1과세기간에 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 경우, 사업성이 있는 것으로 보고 있으나 예시규정으로 반드시 사업성이 있다고 보는 것이 아니다. 따라서 사업성을 판단하는 것은 어렵다. 그러나 사업자등록을 하는 경우에는 사업성이 있는 것으로 본다. 또한 갭투자나 경공매를 계속적으로 하는 경우에는 사업성이 있는 것으로 보는 것이 쉬우므로 양도소득세가 아닌 사업소득세 또는 법인세를 부담해야 한다. 사업성을 판단하는 것은 세율 때문이다. 

먼저 양도소득세율이다. 

이 표에서 보는 바와 같이 양도소득세율은 2년 미만 자산의 경우 단기세율이 있는 반면, 사업소득세에서는 단기세율이 없다. 주택, 입주권과 분양권을 제외하고 일반 부동산을 1년 미만 보유하고 판다면 양도소득세율은 지방소득세율을 포함해서 55%가 적용되고 1년이상 2년 미만 보유시 44%가 적용됩니다. 개인으로만 본다면 단기매매의 경우, 양도소득세보다 사업소득세가 낫다. 

이제부터 개인사업자와 법인사업자를 비교해 보겠다 

개인사업자란 개업 절차가 간편하고 휴∙폐업이 비교적 간단하며 부가가치세와 소득세 납세의무가 있다. 법인사업자란 법원에 설립등기를 하여야 개업이 가능하다. 부가가치세와 법인세 등 납세의무가 있다,

세금측면에서 보면 아무래도 개인보다 법인형태가 유리하다. 아래표에서 보는 바와 같이 수익에서 비용을 뺀 과세표준이 2,160만 원을 초과하면 법인의 세부담이 낮다. 또한 법인의 경우, 대법인도 많고 매출액이 상대적으로 거액이므로 같은 매출액이면 세무조사 선정비율이 개인사업자보다 적다. 그러나 법인은 급여나 배당이 아니면 개인자금으로 인출하기 어렵고 매출누락이 발견될 경우, 개인사업자보다 법인사업자가 세금 부담이 더 크다는 단점이 있다. 

따라서 부동산 투자를 하는 경우, 매매회수, 거래 금액에 따라 투자형태를 결정해야 하지만 세금측면에서 보면 아무래도 법인사업자가 개인보다 낫다고 할 수 있다. 

※ 이 칼럼의 내용은 정보제고의 목적으로 기술한 것이지, 세법적 · 기타 법적 자문이나 해석을 위해 제공된 것이 아닙니다. 혹여 독자들이 기술된 내용에 따라 실행하여 발생하는 세금 또는 법적 결과에 대해 필자는 책임이 없음을 알려드립니다. 

조영복 세무사(현, 임앤조세무회계사무소 대표세무사, 서울시 마을세무사, 시흥하중 공공주택지구 주민대책위 자문세무사, 용인시 반도체 클러스터 연합비대위 자문세무사, 유튜브 ‘복세무TV’ 운영)