확정일자와전세권설정의장단점

. 문제 발생시 임차보증금의 안정적인 보호를 위해서는 어떤것을 선택함이 좋은지요?     일반인들이 잘 못 알고 있는 내용 중의 하나가 전세권설정이 확정일자보다 좋고 전세권등기 설정만 하면     자신의 보증금을 100% 보장받는 것으로 알고 있습니다.  - 하지만, 결론부터 이야기하자면 전세권설정이든 확정일자든 우리나라의 어떤 제도도 자신의 보증금을 100%     보장해 주는 제도는 존재하지 않습니다.  - 전세권설정과 확정일자의 여러 역할 중의 일부만을 보고 일반인들 사이에서 임차인의 보증금을 안전하게 지     켜주는 제도로 잘 못 인식되고 있는데 엄밀히 말해 일부 역할만을 보고 와전된 말이라고 하는 것이 정확한 표     현입니다. 100% 안전하게 지켜주는 제도 같은 것은 없습니다.    - 전세권설정의 경우 임차인입장에서는 보증금의 우선변제 권한이 있습니다. 그 외에도 전세권설정은 여러    역할을 합니다. 하지만 실질적으로 임차인 입장에서는 우선변제 권한 외에는 그 외의 기능들은 상관이 없습니    다. 이러한 전세권설정의 여러 권한 중 우선변제 권한 하나만을 간편한 행정절차로 취득할 수 있도록 한 것이    확정일자입니다. 결국 세입자 입장에서 보증금 보호라는 측면에서만 본다면 우선변제 권한이 관건인데 그렇다    면 전세권설정을 하든 확정일자를 하든 큰 차이가 없다는 결론에 이르게 됩니다.     - 사실 세입자 입장에서만 본다면, 전세권등기 설정이나 확정일자는 별반 차이가 없습니다.    일반인들이 전세권과 확정일자가 어떻게 해서 유래가 되었는지 그 내막을 모르기 때문에 하는 말에 불과합     니다.            확정일자를 받을 것인지 전세권등기 설정을 할 것인지가 중요한 것이 아니라, 세 들어가고자 하는 해당     부동산의 권리관계가 정확히 어떠한지 파악을 한 후 그에 알맞게 확정일자나 전세권 등기설정을 하면     되는 겁니다.     제대로 권리분석하지 않은 상태에서는 아무리 확정일자나 전세권등기 설정을 하더라도 나중에 경매시     보증금 한 푼 받지 못하고 쫓겨나는 경우 허다하기 때문입니다.        경매 넘어가 한 푼도 받지 못하고 쫓겨난 세입자들도 나름대로 확정일자 받고 전세권등기설정한 세입자들     입니다.     결국, 확정일자나 전세권등기설정도 자신의 보증금을 온전히 보전해 주는 제도는 아니라는 사실입니다.     경매시 배당자격에서 좀 더 유리한 위치를 차지하기 위해 확정일자와 전세권등기설정을 하는 것    이지 보증금 자체를 지켜주는 것은 아닙니다.    세입자 입장에서 보면, 확정일자나 전세권등기설정이나 경매시 적용되는 권리는 거의 동등합니다.    따라서 확정일자를 받았으면 전세권등기설정을 하실 필요가 전혀 없습니다.    2. 전세권설정은 그 자체가 물권으로 우리나라 민법에서는 물권이 채권을 우선하여 채무변제를 받을 수 있다    고 되어 있습니다. 그런데 문제는 전세보증금은 채권에 해당됩니다.    따라서 전세보증금은 원칙적으로 근저당과 같은 물권보다 후순위로 채권으로 취급받는 가압류 등과 함께    안분배당 형태로 배분을 받게 되어 있습니다. 아주 고약한 경우죠.    따라서 사람들이 물권으로 인정받는 전세권등기설정을 하는 것이 좋다고 이야기 하는 이유가 여기에 있습    니다. 그런데 전세권등기설정은 집주인의 동의를 필요로 합니다.      그러나 전세권등기설정은 집주인 입장에서는 여러 불리한 내용을 담고 있기 때문에 우리나라 집주인의    99%는 절대 세입자에게 전세권등기설정 안 해 줍니다.   한 마디로 집주인 입장에서는 세입자에게 칼자루를 빼앗기는 격이기 때문입니다.     이러다보니 정부에서 집주인의 동의를 필요로 하는 불편함과 불합리함을 동반하는 전세권등기 대신에 임차   인의 권익을 보호하기 위해 임차인만을 위한 주택임대차보호법이라는 특별법을 제정하면서 적어도 경매 때   만이라도 전세권등기와 동일한 권한을 가진 확정일자라는 것을 만들게 되었습니다.   확정일자는 집주인의 동의를 필요로 하지 않으면서나 최소한 경매시에는 전세권과 거의 동일한 권한을 가지   고 있습니다.     즉, 확정일자를 전세계약서에 받는 순간 전세계약서는 "물권화"가 되어 경매시에는 전세권과 거의  동일한 권한을 행사할 수 있습니다.  따라서 확정일자만 등기소에 가서 받기만 하면 전세권등기설정을 따로 하실 필요가 전혀 없습니다.   3. 굳이 장단점을 비교하며 언급하자면,     전세권등기설정은 보증금을 돌려받지 못할 때 별도의 소송절차 없이 바로 경매를 진행할 수 있다는 장점이     있을 뿐 경매시 배당받을 때는 오히려 확정일자 보다 불리한 점이 두 가지 있습니다.      첫째는, 전세권등기설정은 건물에만 설정이 가능하기 때문에 토지매각에 대해서는 배당의 자격이 주어지    지 않습니다.    반면 확정일자는 건물매각에서 보증금을 전부 돌려받지 못하면 토지에 대해서도 그 권리를 행사할 수 있어    전세권등기설정보다 유리합니다.      두번째로는, 확정일자를 받은 선순위임차인의 경우는 배당신청과 낙찰자에 대해서 동시에 권리행사를 할    수 있습니다.    즉, 배당신청에서 보증금을 전부 돌려받지 못하면 나머지 금액은 낙찰자에 대해 청구할 수 있습니다.    그렇지만, 선순위전세권설정자는 배당신청과 낙찰자 청구 둘 중의 하나만을 선택해야만 합니다. 즉 청구    권한에 제한이 있습니다.    따라서 어느 것이 무조건 유리하다 불리하다 말 할 수는 없습니다.    --------------------------------------------------------------------------- 그 외의 차이점은 아래와 같습니다.   1). 확정일자는 주택임대차보호법의 적용을 받습니다.     전세권등기는 민법의 적용을 받습니다.   2) 확정일자는 채권이므로 별도로 등기부등본에 기재가 되지 않습니다.     전세권등기는 물권으로 등기부등본에 기재가 됩니다.    3) 확정일자는 "전입신고 및 실제 입주"라는 전제조건을 충족시켜야만 효력을 가집니다.     (실제 거주+전입신고+확정일자)     전세권등기는 전입신고를 하지 않아도 그 권리가 보호받습니다.(실제 거주나 전입신고가 불필요)      4) 확정일자는 실제 입주 후 전입신고 하면 그 다음 날에 효력이 발생합니다.     전세권등기는 등기 당일에 효력이 발생합니다.   5) 확정일자는 토지에 대해서도 우선변제권이 주어집니다.     전세권등기는 건물에만 설정이 가능하기에 건물에만 우선변제권이 주어집니다.   6) 확정일자는 등기소나 해당 동사무소에 가서 계약서에 받으시면 됩니다.     전세권등기는 집주인의 등기필증, 인감증명서, 인감도장 등이 필요합니다.     (따라서 집주인의 동의가 없으면 사실상 불가능하며 등기비용도 들어갑니다.)   7) 전세권등기설정권자는 계약한 집에 굳이 들어가 살지 않아도 되므로 집주인의 동의 없이 합법적으로     전세나 월세(전대차)를 놓을 수 있습니다.    8) 전세권등기설정권자는 보증금을 돌려받지 못하였을 때 별도의 소송의 진행없이 바로 경매(임의경매)를 진     행할 수 있는 권한이 있습니다.   9) 경매가 진행되어 배당을 받을 때에 한해서는 위에서 설명한 5번만 다를 뿐, 확정일자나 전세권등기나 우선    변제권이 똑같이 주어지기 때문에 사실상 차이가 없습니다.   정리하면,  어느 법으로도 보증금을 온전히 지켜주는 제도는 없습니다. 전세권등기설정을 할 것인지 확정일자를 받을 것인지가 중요한 것이 아니라 과연 나의 보증금을 온전히 지켜낼 수 있는지에 대한 정확한 권리분석능력이 필요합니다.       권리분석 능력은 어느 정도 경매지식을 필요로 합니다. 따라서 일반인들이 권리분석하기는 어려움이 있을 겁니다. 그래서 부동산 중개인의 도움을 받아야 하는데 중개인들 중에는 권리분석 능력도 제대로 해 주지 않으면서 무조건 괜찮은 집이다하며 꼬시는 경우도 많습니다. 그럴수록 더 꼼꼼히 캐묻고 따져 보기 바랍니다.