상가건물임대차보호법 개정법률(6개월 후 시행)

[팔로미노]

상가건물 임대차보호법 일부개정법률안(대안)

의 안 번 호		제안연월일 : 제 안 자 :	2015. 5. 6 법제사법위원장

1. 대안의 제안경위

가. 2014년 1월 23일 민병두의원이 대표발의한 「상가권리금 보호에 관한 특별법안」을 2014년 4월 15일 제323회 국회(임시회) 제5차 법제사법위원회에 상정하여 제안설명과 검토보고를 하고 대체토론을 거쳐 법안심사제1소위원회에 회부함.

나. 2014년 3월 31일 서기호의원이 대표발의한 「상가건물 임대차보호법 일부개정법률안」을 2014년 7월 8일 제326회 국회(임시회) 제5차 법제사법위원회에 상정하여 제안설명과 검토보고를 하고 대체토론을 거쳐 법안심사제1소위원회에 회부함.

다. 2014년 11월 7일 김진태의원이 대표발의한 「상가건물 임대차보호법 일부개정법률안」을 2014년 12월 24일 제330회 국회(임시회) 제1차 법제사법위원회에 상정하여 제안설명과 검토보고를 하고 대체토론을 거쳐 법안심사제1소위원회에 회부함.

라. 제332회 국회(임시회) 제3차 법제사법위원회 법안심사제1소위원회(2015. 5. 4)에서 3건의 법률안을 심사한 결과 이 법률안들을 본회의에 부의하지 아니하고, 이를 통합·조정하여 위원회대안으로 제안하기로 함.

마. 제332회 국회(임시회) 제3차 법제사법위원회(2015. 5. 6)에서 법안심사제1소위원회가 심사보고한 대로 「상가건물 임대차보호법 일부개정법률안(대안)」을 의결함.

2. 대안의 제안이유

현행법은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 그대로 방치하고 있음. 그 결과 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위해 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생하고 있음.

이러한 문제점을 해결하기 위하여 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 관한 법적근거를 마련하려는 것임.

또한 이해관계자에게 상가건물 임대차에 대한 확정일자 부여 등의 임대차 정보를 제공받을 수 있도록 하고, 상가검물 임대차계약에 관한 표준계약서와 권리금계약에 관한 표준권리금계약서를 마련하여 사용을 권장하도록 하는 등 상가임차인 보호를 더욱 강화하려는 것임.

3. 대안의 주요내용

가. 대항력, 권리금 등을 모든 상가건물임대차에 적용하도록 적용범위를 확대함(안 재2조제3항).

나. 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하고, 이해관계가 있는 자의 요청이 있는 경우 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없도록 함(안 제4조).

다. 권리금과 권리금 계약의 정의 규정을 신설함(안 제10조의3 신설).

라. 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되며, 이를 위반한 경우에는 손해를 배상하도록 하고, 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자의 정보를 제공하도록 함(안 제10조의4 신설).

마. 임대차목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부이거나「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 권리금 적용 대상에서 제외함(안 제10조의5 신설).

바. 국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장하도록 함(안 제10조의6 신설).

사. 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있도록 함(안 제10조의7 신설).

아. 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있도록 함(안 제10조의8 신설).

자. 권리금의 보호대상에서 전대차를 제외함(안 제13조제1항).

차. 법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있도록 함(안 제19조 신설).

법률 제 호

상가건물 임대차보호법 일부개정법률안

상가건물 임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제2조제3항 중 “제10조제1항”을 “제3조, 제10조제1항”으로, “본문 및 제10조의2는”을 “본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는”으로 한다.

제4조를 다음과 같이 한다.

제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.

관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다.

③ 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.

⑤ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 상가건물의 임대차에 이해관계 있는 자의 범위, 관할 세무서장에 요청할 수 있는 정보의 범위 및 그 밖에 확정일자부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제10조의3부터 제10조의8까지의 규정을 각각 다음과 같이 신설한다.

제10조의3(권리금의 정의 등) 권리금이란 임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효로 소멸한다.

임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4의 규정은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.

1. 임대차목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우

2. 임대차목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품관리법」에 따른 공유재산인 경우

제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등) 국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.

제10조의7(권리금 평가기준의 고시) 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.

제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다

제13조제1항 중 “제10조부터 제12조까지의 규정은”을 “제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제11조 및 제12조는”으로 한다.

제19조를 다음과 같이 신설한다.

제19조(표준계약서의 작성 등) 법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.

부 칙

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제4조의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(대항력에 관한 적용례) 제2조제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 이후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

제3조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례) 제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속중인 임대차부터 적용한다.