입주권 양도세 문답풀이

[좋은생각]

[이것이 궁금하다] 입주권 양도세 문답풀이

조합원 입주권만 해당 일반 분양권은 제외

내년부터 재건축.재개발 주택 조합원의 입주권을 주택 수에 넣기로 함에 따라 재건축.재개발 시장에 큰 변화가 올 전망이다. 주택 수를 계산할 때 입주권을 포함하기 때문에 주택 수가 늘어나 양도소득세 부담이 커지기 때문이다. 내년부터 바뀌는 재개발.재건축 조합원 입주권과 관련한 제도(소득세법 개정안)를 문답풀이로 알아본다.





-지금 입주권을 가진 사람은 어떻게 되나.

"현재 입주권을 가진 사람은 내년부터 바뀔 소득세법의 대상이 아니다. 현재 소유하고 있는 입주권은 주택으로 계산하지 않는다."



-새로 주택 수 계산에 포함되는 입주권은.

"내년부터 재개발.재건축 사업의 관리처분계획이 인가돼 확보한 입주권 중에서 조합원이 기존 건물과 토지 대신에 취득하는 입주권(조합원 입주권)이나 제3자가 조합원에게서 취득한 조합원 입주권이다. 신규 분양에 따른 일반 분양권은 주택 수 계산에 들어가지 않는다."



-관리처분계획이 뭔가.

"재건축.재개발 절차는 '도시 및 주거환경 정비법'에 규정돼 있다. 관리처분계획 인가는 재건축.재개발 조합을 설립한 뒤 시장.군수로부터 사업 시행 인가를 받은 다음의 단계다. 분양 대상자의 성명.주소, 분양 예정인 건축물의 추산액, 조합원별 권리가 확정된다. 관리처분계획의 인가가 나면 착공 및 분양에 들어간다."



-집을 한 채 갖고 있다. 이 집이 내년부터 재개발에 들어갈 예정이다. 그러면 입주권을 받게 되는데 아파트를 지을 동안 생활할 집이 없어 다른 집을 한 채 살 계획이다. 재개발 아파트가 완공되면 기존 집을 팔고 입주할 예정이다. 기존 집을 팔 때 양도소득세를 내는가.

"재개발.재건축 아파트가 완공되고 세대 전원이 새 아파트로 이사했을 때 1년 이내에 기존 집을 팔면 양도소득세가 부과되지 않는다. 그러나 1년을 넘겨 기존 집을 팔면 매매차익의 50%를 양도세로 내야 한다."



-집이 재개발(재건축)되면서 아파트를 지을 동안 생활할 집을 샀다. 2년 후 재개발 아파트가 완공됐지만 사정 때문에 기존 집을 팔지 않고 새로 지은 재개발 아파트를 팔려고 한다. 이때 양도소득세를 내지 않아도 되나.

"완공된 재개발 아파트를 양도하는 시점에 대체 주택도 보유하고 있으므로 1가구 2주택자에 해당돼 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 다만 대체 주택 취득 후 1년 이내에 완공된 재개발 아파트를 팔 때는 '일시적인 2주택'에 해당돼 양도세가 비과세된다."



-1주택 보유 상태에서 내년에 입주권을 사고, 재건축(재개발) 아파트가 완공된 뒤 기존 집을 팔 계획이다. 이때 양도세를 내나.

"재건축 아파트가 완공돼 이사한 뒤 1년 이내에 기존 집을 팔면 양도세를 물지 않는다. 물론 기존 주택을 3년 이상 보유(서울, 과천, 5대 신도시는 2년 이상 거주 포함)해야 한다는 요건을 충족해야 한다. 3년 이상 보유했다 하더라도 6억원(기준시가 기준)이 넘는 고가 주택은 6억원 초과분에 대해 양도소득세를 내야 한다."



-집이 여러 채 있고 입주권도 있다. 입주권만 팔 때는.

"집을 몇 채 보유하고 있느냐에 관계없이, 투기 지역이냐 비투기 지역이냐에 관계없이 입주권을 팔면 양도소득세를 실거래가 기준으로 과세한다. 일반 부동산 양도와 마찬가지로 ▶보유기간이 1년 미만이면 50%의 세율▶1년 이상 2년 미만이면 40%▶2년 이상 보유하면 과표구간별로 9~36%의 세율이 적용된다."



-집을 한 채 갖고 있는 상태에서 재건축(재개발) 관리처분계획 인가가 날 것으로 예상되는 집을 샀을 때는 어떻게 되나.

"올해 안에 재건축 관리처분계획이 인가되면 재건축 대상 집은 조합원 입주권으로 전환되고, 입주권은 집으로 간주하지 않아 1가구 1주택에 해당한다. 그러나 내년부터는 재건축.재개발 대상 주택이 입주권으로 바뀌더라도 1가구 2주택이 그대로 유지된다. 이 때문에 내년에 소유하고 있는 집을 팔면 1가구 1주택 비과세 혜택을 받지 못하고 9~36%의 세율로 양도세를 내야 한다. 2007년부터는 50%의 양도세율이 적용된다."



-1주택 보유 상태에서 재개발 지역의 토지를 샀다가 입주권을 받으면.

"재개발사업으로 기존의 토지가 주택을 취득할 수 있는 조합원 입주권으로 전환되면 그 입주권은 주택 수 계산에 포함된다. 이 때문에 기존 집을 팔 때는 1가구 2주택이 돼 내년에는 9~36%의 양도세를, 2007년부터는 50%의 양도세를 내야 한다."



-1가구 3주택자다. 소유한 집 한 채가 입주권으로 전환되면.

"올해까지는 집이 입주권으로 바뀌면 1가구 2주택에 해당해 1가구 3주택 중과 대상에서 빠진다. 내년부터는 재건축.재개발되는 집이 입주권으로 전환돼도 1가구 3주택이 유지된다. 이때 기존의 어떤 집을 팔더라도 60%의 양도세율이 적용된다. 그러나 입주권을 팔면 양도세가 중과되지 않고 보유기간에 따라 정상 세율(9~36%)로 양도세를 내면 된다."



-주택 두 채를 갖고 있다. 내년에 재건축 조합원 입주권을 사고 기존 주택 1채를 팔면.

"위 사례와 똑같이 내년부터는 1가구 3주택에 해당해 60%의 세율로 양도세를 내야 한다. 장기 보유에 따른 특별공제 혜택도 받지 못한다."


-집 한 채가 있다. 추가로 입주권 2개를 구입하려 한다.

"올해 안에 구입한 입주권은 주택이 아니다. 올해 안에 입주권을 2개 사더라도 1가구 1주택이 계속 유지된다. 단 짓고 있는 집이 완공되면 1가구 다주택이 된다. 내년에 입주권을 구입했다면 모두 집으로 간주한다. 이 경우는 1가구 3주택이 돼 기존 집을 팔면 60% 양도세율이 적용되고 장기보유 특별공제도 받지 못한다."

김종윤.김원배 기자