현재 전반적인 부동산투자억제정책으로 대체투자처를 찾는 상황에서 90년대말 IMF이후로 각광받던 외국인 임대로의 투자를 생각하시는 분들이 계속 있습니다.
대표지역으로는 한남동,동부이촌동,방배동,이태원동,삼성동,평창동등입니다..
그러나 이젠 외국인 임대시장도 점점 메리트가 없어지지 않아 하는 생각이 듭니다.
이유는
첫째, 주택공급과잉입니다.
외국인임대에 대한 정보가 제공됨에 따라 학습효과가 뛰어난 우리나라 투자자들이
틈새시장에 진입하여 외국인 임대주택에 대한 공급이 많이 늘어났습니다..
제가 알고 있는 외국인 임대전문업체 관계자의 말에 의하면 현재 외국인임대주택
공급률이 200%이상 이라고 합니다.
초과공급으로 인해 임대료가 하락하고 공실률이 높은건 당연하구요..
이에따라 투자금액이 조기회수할 수 있는 외국인임대의 장점이 희석되어 가고 있
습니다.
둘째. 주한미군 이전과 외국계기업의 현지인채용입니다.
용산 일대 영외주택 수요는 군 장병 2500명과 민간인 850명으로 구성돼 있구요
렌트 주택은 월 평균 200만원 2500가구와 월 380만원 850가구입니다
한때 미군에서는 우리나라의 전세제도를 도입하려다가 무산되기도 하였지만 만약
전세 형태의 이 제도가 시행되면 주택임대 비용을 연간 2500만 달러를 절약할 수 있다
는 게 미군 측의 계산이었습니다. (부동산써브에서 발췌)
이제 미군기지가 이전하면 영외주택수요는 소멸될 것이고
외국계기업이 초기진입단계에서는 자국민을 파견하지만 초기이후에는 한국인을 채용
하여 인건비와 경비를 줄이며 현지화전략을 추구합니다.
이 또한 임대수요의 감소를 의미하며 외국인의 부동산취득이 가능함에 따라 미미하지
만 이 부분도 임대수요감소의 원인이 되기도 합니다.
※ 외국인 보유 국내부동산현황(건설교통부자료).
1. 보유주체별로 보면 외국인투자회사 등 법인 8,724만㎡(55%), 교포 6,471만㎡
(41%), 외국정부 및 순수외국인 580만㎡(4%)의 순으로 외국인 기업이 보유하고
있는 부동산이 가장 많다.
2. 국가별로 보면 미국 9,515만㎡(60%), 유럽국가 2,969만㎡(19%), 일본 1,450만㎡
(9%) 순으로 미국이 전체 외국인 보유 부동산의 60%를 차지하고 있다.
3. 용도별로는 주거용지가 486만㎡(3%), 상업용지가 583만㎡(4%), 공장용지가
6,812만㎡(43%), 레저용지가 464만㎡(3%) 이고 해외교포가 자산증식을 위한 목
적으로 장기보유하고 있는 나대지, 임야, 농지 등의 토지가 7,430만㎡(47%)로 자
산증식용 투자가 거의 전체의 절반을 차지하고 있다
4. 지역별로는 면적 기준으로 보면 전남 2,931만㎡, 경기 2,897만㎡, 강원 1,654만㎡
순이다.
5. 금액기준(공시지가)으로는 서울 7조 5,268억원, 경기 2조 9,486억원, 전남 1조
8,293억원 순으로 지가가 높은 서울의 비중이 절대적으로 높은 수준이다.
셋째. 금리상승입니다.
금리가 오르면 예금 이자가 올라가 금융상품에 투자하려는 수요가 늘어 주택 수요가
감소하거나 둔화되며 또한 대출이자에 대한 부담이 커지고 주택담보대출 축소에 따라
상환 압박이 커지고 있습니다