MBS(한국형 서브프라임모기지-주택저당증권)

MBS는 금융기관이 주택을 담보로 만기 20년 또는 30년짜리 장기대출을 해준 주택 저당채권을 대상자산으로 하여 발행한 증권으로 자산담보부증권(ABS)의 일종이다. '주택저당채권 담보부증권'이라고도 한다.  한국의 주택저당채권유동화법을 보면 기막힌 규정이 제정된 것을 확인 할 수 있다. 주택저당채권유동화법 주요내용을 보면 제5조의2(양도의 방식) 주택저당채권의 양도는 채권유동화계획에 따라 다음 각 호의 방식으로 하여야 한다. 이 경우 이를 담보권의 설정으로 보지 아니한다. 4. 양수인이 양도된 자산에 관한 위험을 인수할 것. 다만, 해당 주택저당채권에 대하여 양도인이 일정 기간 그 위험을 부담하거나 하자담보책임(채권의 양도인이 채무자의 자금 능력을 담보한 경우에는 이를 포함한다)을 지는 경우는 제외한다.   제13조(지급보증) 채권유동화회사는 주택저당증권(해당 채권유동화회사가 발행한 주택저당증권을 포함한다)과 「자산유동화에 관한 법률」에 따라 유동화전문회사 등이 주택저당채권을 유동화자산으로 하여 발행한 유동화증권에 대하여 해당 채권유동화회사의 자기자본의 30배를 초과하지 아니하는 범위에서 지급보증을 할 수 있다. 제22조의2(채무자에 대한 정보의 제공 및 활용) ① 금융회사등 또는 채권유동화회사는 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제4조에도 불구하고 채권유동화계획의 수행을 위하여 필요한 범위에서 해당 주택저당채권의 채무자의 지급능력에 관한 정보를 주택저당채권·주택저당채권담보부채권 또는 주택저당증권의 투자자, 양수인, 그 밖에 이에 준하는 이해관계인에게 제공할 수 있다.   1. 최종 양수자가 위험 즉, 리스크부담을 떠안도록 설계된 상품임을 알 수 있다. 법 규정은 MBS가 지분이전(PASS THROUGH) 방식으로 설계 되었음을 명확하게 확인시켜 주고 있다. PASS THROUGH 방식의 MBS는 기초자산이 제공하는 현금흐름에 대하여 투자금액에 비례한 소유권을 갖게 되며, 이 결과 원채무자(Obligor)가 상환하는 원리금과 조기상환금액위험(Prepayent Risk)에 노출되게 된다. 이러한 방식의 MBS의 가장 큰 단점은 최초 대출기관과 대출자 사이의 연결고리가 제거된다는 의미 즉, 대출자가 연체시에 원대출기관이 채권의 행사를 적극적으로 할 필요가 없어진다는 의미가 되며, 이는 대출금 연체율의 급격한 상승을 초래할 수 있다. 이는 미국 서브프라임 모기지론 사태 발생의 주요 요인 중 하나이다. 2. 위에 제시된 법 제5조의2 4호 하단의 하자담보책임을 위하여 지급보증의 한도를 정한 것으로 보인다. 위 조항에 따르면 보증한도 내에서는 증권의 발행자가 지급보증을 한다고 명시되어 있다. 어찌되었든 지급보증을 법으로 명시했다는 것은 국민의 세금으로 결국 부동산 가격하락을 방어했다는 비판을 받을 수 있는 조항이다. 그러나 이는 할 수 있다는 조항일 뿐 당연보증 조항이 아니라는 점에서 만일 향후 일반투자자에게 재판매 될 경우 한도초과 문제로 지급보증은  비적용 될 여지가 있다. 3. 주택저당증권에 투자한 투자자는 증권의 기초자산인 채무자의 재무상태에 대하여 실시간 확인이 가능한 상태여야 하는데 법은 원칙만 규정하고 있을 뿐 상세한 제공기준이나 방법 등에 대하여는 규정하고 있지 않아 투자자의 증권이 명확히 보호받지 못하고 있다는 의미가 된다. 채무자의 재산이나 재무상태에 대하여 실시간으로 제공되는 정보가 없는 상황에서 투자자가 보유한 MBS는 그만큼 안전성이 결여된 파생상품이 되는 것이다.   부동산 가격이 하락하면서 한국주택금융은 기존의 은행권이 보유하고 있던 단기변동금리부 부동산담보대출채권을 적격전환대출을 통하여 한국주택금융의 요구조건에 맞춘 비거치식 장기고정금리대출상품으로 바꿔 주었다. 적격전환대출상품의 판매는 은행이 하였으나 이는 주택금융공사의 위탁을 받았을 뿐 사실상 주택금융공사가 발행한 상품이다. 이러한 기초상품인 적격전환대출채권을 대상자산으로 발행한 증권상품이 MBS(주택저당증권) 이다. 한국은 비거치식 장기고정금리 분할상환 방식의 적격전환대출을 기초자산으로 한 수십조원의 MBS가 수 년간 한국주택금융공사를 통하여 발행되었으며, 은행이나 증권사, 펀드 연기금 등에게 판매되었다. 이런 과정을 통하여 생겨난 MBS는 금리인상에 취약한 단기대출자들을 위한 목적으로 만들어진 상품이지만 정작 큰 수혜자는 정책금융공사를 통하여 대출금을 바로 회수하는 은행이다. 은행은 현재 주택금융공사의 위탁으로 적격전환대출에 대한 관리를 대행하고 있다. 특이한 것은 국민의 돈으로 운영되는 국민연금이 MBS에 투자하고 있다는 사실이다. 전문가들은 2040년대에 국민연금은 사실상 고갈되는 것으로 보고 있다. 부동산시장이 무너지는 상황을 전제로 한국판 서브프라임 사태가 한국에서 발생한다면 투자증권이 휴지가 될 것을 뻔히 아는 정부기관과 기관투자가들이 MBS를 일반투자자에게 판매하고 MBS의 리스크를 최종소비자인 개인투자자들에게 떠넘기는 것이 아니냐는 우려가 드는 것은 지나친 경계일까... 상품의 최초 설계자는 정부기관이지만 기관투자가에게 매각된 MBS가 향후 기관투자가를 통하여 일반에 재판매 된다면 비정부기관인 수수료를 목적으로 판매하는 기관투자가가 리스크를 떠안는 실수를 범할 리가 없다. 현재 MBS는 신용보강의 차원을 넘어 한 단계 진일보하여 ABCP로 진화하고 있는 중이다. 리스크부담 측면이나 상품의 진화모습을 보면 미국 서브프라임 모기지증권과 아주 유사한 사실을 확인하게 되면 더욱 놀랍지 않읋 수가 없다. 적격전환대출의 경우 원대출기관이 사실상 주택금융공사로써, 정부기관이 대출기관이라는 것은 아주 큰 위험성을 내포하고 있다. 대출기관이 은행과 같은 다수가 아니어서 특정한 이유로 인하여 국민들에게서 일시에 대출금 연체가 나타날 경우 커다란 사회적 혼란을 야기 할 수 있다. 또 한 가지 MBS의 기초자산인 적격대출이 계약하는 순간 당장 원리금을 분할상환해야 하는 방식이라는 점을 감안하면 금리인상시나 경기침체발 부동산가격하락시 연체율의 급격한 상승은 금리고정여하에 관계없이 빠르게 진행 될 수 있다. 이러한 점에서 보면 정부가 부동산가격이 하락하는 것을 달가워 할리가 없다는 것을 쉽게 파악 할 수 있다. 뉴스가 연일 부동산 매수적기와 전세가격의 상승중임을 알리고 있는 현실은 아이러니 한 것이 아니라 어쩌면 그런 것이 모두 당연히 나타나야 하는 모습 일 수도 있다. 2004년 부터 2013년 까지 MBS 발행규모를 대략 추산해보면 약 80조원 내외로 파악되고 있다. 이는 달러표시 환산시 약 1000억달러에 달하는 수치이다. 미국의 경제력으로 환산하여 비교시 MBS규모는 약 1.5조 달러에 달한다고 할 수 있다. 작은 수치가 아님을 한눈에 알 수 있다. 더 큰 문제는 아직도 금융권의 주택담보대출은 300조원을 상회하며, MBS의 발행은 금리가 인상되면 MBS판매시 마진이 더 확대되므로 투자자들은 더 많은 수요를 하게 될 것으로 보여 향후 개인투자자에게 판매여부와 어떤 형태로 판매되는지 관심을 가지고 지켜봐야 한다고 본다. 미국의 서브프라임으로 정부와 금융기관이 비난 받았던 것은 순수은행과 같은 금융기관의 손실을 개인투자자들에게 떠넘기는 것을 정부가 방관했다는데서 출발하고 있음을 우리모두 잊어서는 안된다. 과거 2-3년간 진행된 부동산 가격하락은 은행들의 대출한도 축소효과를 불러와 대출자들에게 대출초과분에 대한 대출상환을 요구하게 만들고, 이는 자금의 수요증가를 불러와 시장금리 상승을 유발하며 소유자들로 하여금 부동산매도를 촉발시켜 매물이 쌓이고 이는 가격하락을 부추기며 소비여력감소를 불러오는 악순환의 사이클로 들어선 상태이다. 부동산 경기침체, 대기업 중심의 수출구조, 부채증가는 중산층의 소비위축을 불러와 이로 인한 내수침체는 내려 앉는 부동산시장에 치명타를 날리고 있다. 정부는 일단 전세시장쪽으로 바톤을 넘겨 위기를 진정시키고 있으나 어떻게하더라도 시장에서 자금의 수요증가가 발생하여 결국 시장은 한은의 금리인상이 없이도 이미 금리인상 과정에 들어선 상황이다. 한국은 미국과  같은 발권 국가가 아니어서 금리인하와 국채매입을 동시에 실행에 옮기기가 쉽지 않는 상황이다. 그런 맹점을 틈타 외국인은 연일 국채매도를 하며 시장의 금리를 올리고 있다. 정부는 뽀족한 대안이 없는 상황에서 실제적으로 시장을 안정시킬 수 있는 대책을 제시하지 못하고 있으며, 단순히 알맹이 없는 립싱크 수준의 대안만을 제시하고 있을 뿐 사실상 손을 놓고 있다. 결국 국민들에게는 고통의 시간이 다가오고 있는 것으로 보인다. 국민연금의 MBS투자를 보면서 나는 정부에게 이렇게 묻고 싶다. "결국 국민의 돈으로 은행일병 구하기에 나선 것이 아니냐". 국민연금은 현재 4대그룹, 한국국채, 미국국채에 엄청난 돈을 투자하고 있다는 사실 우리 국민은 다시 기억해야 한다. 우리가 우리의 노후를 위하여 국민연금을 모았는지 아니면 수익성증대라는 미명 하에 또 다른 목적에 쓰일 쌈짓돈을 만들어 준 것인지 심각하게 고민해야 한다. 왜냐 국민연금은 2040년대가 되면 분명히 위기가 발생하기 때문이다. 현재 국가부채 1000조원 + 공기업부채 500조원 국가총부채 연 이자가 국가예산의 15%. 국채발행금리 기준 매해 50조원 이자 증가. 적자재정 매년 30조원 기준시 5년후 예상 국가부채 2000조원...국민연금이 국채와 외국국채를 천문학적으로 보유. 국가와 국민의 앞날을 걱정해야 할 때입니다.   최근 정부에서 도입하려는 커버드본드는 이중상환 보장이라고는 하지만 발행주체만 주택금융공사에 은행으로 바뀔 뿐 그 성격은 별반 크게 다르지 않을 것이다. 이 본드의 발행규모의 100조원에 가까울 것으로 보고 있다. 2013년 12월 18일 국회 법제사법위원회를 통과한 이중상환청구권부 채권 발행에 관한 법률안을 보면. 기초자산집합의 자산 추가,교체 과정에서의 순도하락에 대한 우려를 줄이기 위한 대안이 마련되어야 한다. 기초자산집합에 대한 감시인을 발행기관이 선임토록 하고 있어 이는 고양이에게 생선의 안전을 지키도록 임무를 부여하는 꼴이 된다.