진화(?)하는 정부의 부동산정책 - 어디로 가고 있는가.

[부동산 알림이]

전세가격 급등과 전세대란을 예측하였음에도 방관하던 정부는 뒤늦게 임대주택사업자들에게 임대기간, 임대주택수, 세금 등 각종 혜택을 주면서 주택을 구매하도록 대출을 유도하고 있다.
전세아파트의 반전세전환, 전세가의 고공행진, 신규주택공급의 감소현상, 전세주택의 월세화 현상이 나타나면서 정부의 주된 노력은 집값을 받치는 것으로 보여지고 있다.
현재 정부의 주요 정책은 신규주택공급을 차단하여 전세가 상승을 유도하면서 주택소유자들의 집값하락 충격의 영향을 반감시키는 효과를 기대하는 것으로 보인다.

이와같은 요인으로 전세가 급등현상이 나타나고 높은 전세가를 견디지못한 세입자들이 상승분만큼을 월세로 내는 반전세로 돌아서는 현상이 나타나고 임대인들은 그덕분에 그동안 대출금이자의 고통에서 당장은 약간 자유로워진 상태라고 할 수 있다.
이것은 전세를 준 임대인이 부담해야할 대출이자를 반전세로 살아가는 세입자가 대신 내는 빚의 전가현상이 나타난 덕분이다.

그러나 전세금 인상분을 마련할 수 없는 중소아파트, 다가구 다세대주택의 한계가정의 빠른 반전세화, 위성도시로의 인구유입 등의 영향으로 얼마 지나지 않아 우리사회의 심각한 어두운 면으로 모습을 드러낼 것이다.
이러한 임대시장의 고공행진을 통한 집값 유지현상은 향후 신규공급주택이 급하게 늘어나지 않는한 계속 유지 될 수 밖에 없다.
단, 일시에 시장이 붕괴되지 않는다면이라는 전제하에 가능한 일이다.
따라서 향후에도 부동산정책의 촛점은 집값을 유지시켜 부동산 시장이 붕괴되지 않도록 하는데 둘 것으로 보인다.

부동산 정책의 마지막 루트라 할 수 있는 아파트 월세시장은 임대인이 매월 부담하는 대출이자보다 웃도는 수준까지 인상되도록 부동산정책이 지속 관리될 가능성이 높다.
그러나 2015년 이후 본격화 될 생산가능인구의 감소. 베이비붐 세대의 은퇴로 인한 주택매도욕구증가, 중산층의 소득감소로 인한 성장률 저하는 심각한 사회문제로 부각되고 있어 이와 같은 문제들은 향후 정부의 정책이 부동산시장에 제대로 먹히지 않게 하는 주요인이 될 가능성이 높다.

이에 해단 해결책은 다음과 같다.

첫째, 최소 매해 생산가능인구가 감소하는 비중만큼 매해 전체 아파트 수에서 일반아파트가 차지하는 비중을 줄여야 한다.

둘째, 일반아파트의 공급을 줄이고 그 만큼의 공공임대주택을 늘려 그 비중을 높여야 한다.

셋째, 15층이상 아파트 재건축의 경우 재건축으로 인하여 늘어나는 일반분양 아파트 총수 자체를 줄여야 한다.

이것은 생산가능인구감소에 대한 일반아파트 수의 감소와 공공임대주택의 비중확대와 궤를 같이 한다.

바다위에 떠 있는 보트에 구멍이 나 침수상태에 있으며, 조만간 침몰하기 시작할 것이다. 이 경우 구멍을 손바닥으로 막고 물을 퍼내는 것만이 대책이 아니다. 보트에 탄 인원수를 줄여 배의 무게를 줄이고 침수량을 줄이면서 남은 인원 중 일부는 물을 퍼내고 일부는 배를 재빨리 저어 최대한 수심이 얕은 쪽으로 배를 이동해야 한다. 결정적인 순간에 모두가 살려고 하면 다 죽는 것이다. 일부의 희생이 뒤따라야 겠지만 확실히 다수가 생존할 수 있는 길이 있다면 남을 자와 탈락 자를 가리는 기준에 대한 사회적 합의가 있어야 하겠지만, 일부의 희생을 통한 다수의 생존 그것이 최선이다.

현재 우리나라의 현실.

보트에 탄 선장이 말합니다.

"보트 밑바닥에 구멍이 나서 물은 들어오지만 한놈도 내리지마라. 내가 다 구하겠다.

수심이 한 백미터 밖에 안된다."

이렇게 외치고 있는 것과 같습니다.

이러한 대안 없는 현재의 정부정책을 그대로 지속하면 가계부채의 증가,  소비위축, 자영업자와 중소기업의 멸종, 은행의 도산, 월세의 급격한 상승, 부동산시장의 폭락, 환율의 급등을 가져올 것은 분명한 사실이 될 것이다.

여기에 고령인구의 증가, 국민연금이 수입보다 지출이 늘어나기 시작하는 2040년대에는 그동안 국민연금이 보유했던 주식과 채권의 처분은 한국경제를 그야말로 벼랑으로 몰고갈 가능성이 크다.

이러한 위험은 사회구성원 모두가 어느정도 예상하는 사실이며, 사회는 이러한 위험에 사실상 선제적으로 대응하여 2030년대부터 이미 사회는 이러한 영향을 받아 경제시스템이 정부의 계획이나 통제가 먹히지 않게 될 것이라 본다.

집은 인간이 먹고 자고 웃고 울고 슬퍼하고 고민하고 기뻐하고 내일을 계획하는 보금자리이다...
집이 투자의 대상이 아니라 주거의 공간으로, 인간의 가장 기본적인 생활쉼터로 보장받아야만 하는 시대가 다가오고 있다.
그러나 사회가 집을 그러한 녀석으로 받아들이려면 너무나 많은 희생과 고통의 시간을 감내해야만 가능할 것이라 보여진다.

물론 거기에는 부동산을 자산으로 국민에게 각인시켜온 정부와 건설사와 사회지도층의 백년을 내다보는 탁월한 선택이 바탕이 되어야 할 것이다.

[도앤도]

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