초강력 부동산 규제, 조정대상지역·투기과열지구 어떻게 달라졌나?

[유명부동산]

초강력 부동산 규제, 조정대상지역·투기과열지구 어떻게 달라졌나?

대신증권 ・ 2020. 6. 24. 10:47

최근 정부가 과열된 부동산 시장의 안정화를 위해 새로운 부동산 대책을 발표했습니다. 이번 6.17 부동산 대책은 규제 지역을 크게 확대하고 대출 관련 문턱을 높이는 등 투기 수요 근절을 목표로 강력한 대책들을 내놓았는데요. 한층 더 강력해진 규제로 부동산 거래를 계획하고 있던 많은 이들이 혼란을 겪고 있습니다. 오늘은 대신증권과 함께 6.17 부동산 대책의 핵심 내용을 살펴보겠습니다.

수도권 절반·대전·청주까지… 규제지역 확대

지금까지 정부는 투기 근절과 집값 안정화를 위해 여러 차례 새로운 부동산 대책을 내놨습니다. 하지만 서울 및 수도권 주요 지역의 규제를 강화할수록 비규제지역으로 투기 수요가 옮겨가는 등 풍선효과의 부작용도 나타났습니다. 이번 6.17 부동산 대책의 핵심은 비규제구역에 몰린 투기 수요 유입을 차단하기 위해 규제 지역을 확대한 것인데요. 조정대상지역은 44곳에서 69곳으로, 투기과열지구는 31곳에서 48곳으로 늘어났습니다.

이번에 새롭게 조정대상지역으로 지정된 곳은 김포·파주·포천·이천 등 일부 지역을 제외한 경기 전 지역, 강화·옹진을 제외한 인천 전 지역, 대전과 청주(읍·면 지역 제외) 지역입니다. 투기과열지구도 크게 확대되었는데요. 최근 집값이 급등했던 경기, 인천 주요 지역과 지방 일부 지역이 새롭게 투기과열지구에 포함되었습니다. 경기에서는 성남 수정, 수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성(동탄 2), 인천에서는 연수·남동·서구, 지방에서는 대전 동·중·서·유성구가 이에 해당합니다.

(출처- 국토교통부 블로그)

그렇다면 조정대상지역과 투기과열지구는 어떤 차이가 있을까요? 바로 규제 강도의 차이입니다. 투기과열지구는 조정대상지역에 비해 더 까다로운 규제를 받는데요. 먼저 LTV와 DTI가 40%로 제한되고 중도금 대출 발급 요건도 강화됩니다. 청약에 있어서도 1순위 자격 요건이 강화되고 민영주택의 일반공급에서 가점제의 비중이 확대되어 신규 아파트를 분양받기도 더 어려워진다고 볼 수 있습니다. 또 재건축 조합원의 지위 양도, 조합원 분양권 전매에도 제한을 받습니다.

주택담보대출·전세대출 관련 규제 강화

이번 6.17 부동산 대책으로 실제 수요자들이 가장 큰 영향을 받는 부분은 대출 관련 규제 강화일 것입니다. 먼저 규제지역에서 주택을 구입하기 위해 주택담보대출을 받을 경우 주택 가격과 관계없이 무조건 6개월 이내에 전입해야 합니다. 또 기존에는 1주택자가 투기지역·투기과열지구에서 주택을 추가로 구입할 때 기존 주택을 1년 내에 처분한다는 조건으로 주택담보대출이 나왔는데, 앞으로는 이를 전 규제지역으로 확대하고 6개월 내에 기존 주택을 처분하고 신규 주택에 전입해야 합니다. 기존에 전입 의무가 없었던 보금자리론에 대해서도 실거주 요건이 부과되는데요. 주택 구입을 위해 보금자리론을 받으면 3개월 내에 전입하고 1년 이상 실거주를 유지해야 합니다. 이는 규제지역뿐만 아니라 전 지역에 해당됩니다. 이러한 규제들은 오는 7월 1일부터 적용됩니다.

갭투자 방지를 위해 전세자금대출 보증 이용에 대한 제한도 강화됩니다. 지금까지는 시가 9억 원을 넘는 주택 보유자에 대해서만 전세대출 보증을 제한했다면, 앞으로는 그 대상이 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억 원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우까지 확대됩니다. 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내에서 3억이 넘는 아파트를 구입하면 전세대출은 즉시 회수됩니다.

주택자금조달계획서 제출 대상 확대… 작성은 어떻게?

집을 살 때 자금 출처를 밝히는 주택자금조달계획서의 제출 대상도 확대됩니다. 지금까지는 투기과열지구 및 조정대상지역 내 3억 원 이상 주택을 거래하는 경우만 주택자금조달계획서 제출 대상이었는데요. 오는 9월부터는 거래가액과 관계없이 투기과열지구·조정대상지역 내에서 주택을 거래하는 모든 경우에 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 또 기존에는 자금조달계획서에 대한 증빙자료는 투기과열지구 9억 원 초과 주택 거래 시에만 제출이 의무화되어 있었는데요. 앞으로는 거래가액과 무관하게 항목별 증빙자료를 반드시 첨부해야 합니다. 이 증빙자료를 통해 편법 대출이나 불법 증여 등을 집중적으로 조사하고 관리할 방침이라고 하네요.

주택자금조달계획서에서 가장 중요한 부분은 '자금조달계획'입니다. 자금조달계획의 자기 자금 항목에는 '금융기간 예금액', '주식·채권 매각대금', '증여·상속', '현금 등 그 밖의 자금', '부동산 처분대금'의 다섯 가지 항목이 있는데요. 이 중 '현금 등 그 밖의 자금' 항목은 기입에 유의하는 것이 좋습니다. 대부분 부동산 거래 시에는 금융계좌를 통해서 하기 때문에 이 항목의 금액이 커지면 국세청 입장에서 불법적인 증여 등 출처가 불분명한 자금으로 볼 확률이 높아집니다. 그리고 '부동산 처분대금'은 전세자금이나 기존 주택 매매자금 등이 해당되는데, 이때 양도 시 세금을 제하고 난 금액을 기재해야 합니다.

차입금의 경우 금융기관이 아니라 부모나 형제 등에게 빌리는 케이스도 있는데요. 이때 증여가 아닌 차입으로 인정받으려면 차용증을 작성하고 변제 기한도 설정해 실제 이자도 지급해야 합니다. 이 경우 이자 산정에도 기준이 있는데요. 세법상 부모 자식 간은 특수관계인이라고 하여 연 4.6%의 이자율이 적용됩니다. 하지만 차용증에 반드시 이자율을 4.6%로 써야 하는 건 아닙니다. 적용 이자율이 4.6%보다 적으면 그 차이에 따른 차익 부분을 증여로 과세하는데, 연간 이자를 계산했을 때 이 차익이 1,000만 원 미만인 경우에는 증여세가 과세되지 않습니다. 이 부분을 고려해서 차용증을 작성하고 이자를 산정하면 되겠죠.

지금까지 규제가 더욱 강화된 6.17 부동산 대책의 주요 내용부터 주택자금조달계획서 작성 팁까지 대신증권과 함께 알아봤습니다. 강력한 대출 규제로 인해 실수요자들까지 부담이 가중되는 등 우려의 목소리도 나오는데요. 정부가 실수요자를 위한 예외 조항 등 보완책도 곧 내놓을 예정이라고 하니 관심을 가지고 지켜보시길 바랍니다.

[출처] 초강력 부동산 규제, 조정대상지역·투기과열지구 어떻게 달라졌나?|작성자 대신증권