'공유지분 경매' 잘 고르면 황금알

[광개토]

'공유지분 경매' 잘 고르면 황금알

값 싸고 낙찰받기 쉬워 틈새투자처로 적격

 "지분 경매 부동산을 노려라."

부동산 침체기에도 투자할 곳은 있다. 바로 경매시장에서 '틈새 상품'을 노리는 것이다. 공유 지분 경매 부동산도 이런 틈새 상품의 한 유형이다.

여러 사람 이름으로 소유권 이전 등기된 부동산을 공유자 한 명이 사용 또는 처분하기란 쉽지 않다. 이러다보니 법원 경매에서도 공유 지분 부동산은 인기가 별로 없다. 보통 2~3회 이상 유찰된 뒤 낙찰자가 결정되는 경우가 많다. 나중에 처분하는 데 어려움이 적지 않아서다.

하지만 전문가들은 쓸모 없는 ‘반쪽 물건’으로만 여겨져 온 공유 지분 경매 물건도 잘만 이용하면 고수익을 올릴 수 있는 황금알이 될 수 있다고 조언한다.

지지옥션 강은 팀장은 “싼값에 낙찰한 후 공유 지분자와 합의해 분할을 유도하면 ‘효자 물건’이 될 수 있다”고 말했다. 이른바 경매시장에도 ‘역발상 투자’가 필요하다는 얘기다.

◇훍 속에 진주 있다

지분 경매 물건이란 하나의 부동산을 2명 이상이 소유하고 있는 것으로, 그 중 한 사람 혹은 여러 사람의 지분에 한해 경매가 진행 중인 부동산을 말한다. 예를 들어 지적도 상 한 필지인 토지의 지분이 세 명에게 있다면, 세 명 중 두 명의 지분이 경매로 나올 수도 있고 세 명 중의 한 명분의 지분인 3분의 1에 해당되는 지분만 경매로 나올 수도 있다.

최근 들어 아파트 등 부동산을 취득하면서 부부·부모 자녀·형제 자매간 또는 각별한 관계에 있는 지인들 간에 공동 명의로 소유하는 사례가 많아졌다. 이렇게 공동 명의로 부동산을 취득한 뒤 공동 명의자 중 한 명의 지분에 대해서만 경매가 진행되는 경우도 적지 않다.

지분 경매는 전체 지분 중 일부만 경매되기 때문에 낙찰 후에도 독자적인 재산권 행사가 쉽지 않다. 이 때문에 많은 사람들이 지분 경매 물건을 아예 쳐다보지도 않는다. 지분 경매의 경우 유찰이 잦는 것도 이 때문이다.

실제로 입찰 명세서에 ‘지분 %’라고 적혀 있는 이들 물건의 경우 일반인들이 복잡하고 까다로울 것이라는 선입관 때문에 입찰을 꺼리면서 경쟁률도 낮은 편이다.

법무법인 산하의 강은 실장은 “일반인들이 지분경매에 관심을 갖지 않다보니 낙찰률이 30~50% 수준에 머무는 물건도 어렵지 않게 볼 수 있다”며 “유찰도 잦고 낙찰하기도 쉽다는 것은 그만큼 틈새 투자처가 될 수 있다는 뜻”이라고 말했다.

전문가들은 지분 경매만큼 좋은 경매 물건도 없다고 말한다. 싼값에 낙찰할 수 있는 데다 낙찰 후 나머지 지분을 매입하거나 아니면 전체를 팔아 그 매각 대금을 지분 공유자와 나눠 가질 수도 있기 때문이다.

지분 경매는 해당 물건의 지분 만큼 소유권을 행사하므로 문제가 되지 않는다. 가령, 상가주택의 경우 주택과 상가부분이 서로 지분이 다를 수 있는데 소자본 창업을 하려는 수요자들은 상가 지분만 입찰하면 된다.

상가 경매는 기존 매물을 구입할 때와는 달리 권리금(프리미엄)이 없으므로 싼 편이다. 또 최근 지분제 형식으로 분양한 대형 상가들도 경매에 나오므로 눈여겨볼 만하다.

◇투자 포인트 및 유의점

공유 지분 경매 물건을 통해 높은 수익을 올리기 위해서는 공유 지분자와의 합의 분할을 유도하는 게 가장 중요하다. 이를 위해 지분 경매에 참가하기 전에 지분 공유자를 먼저 만나보는 것이 좋다.

지분 공유자를 만나 지분을 공유하고 있는 부동산에 대해 어떤 입장을 가지고 있는지, 지분을 추가로 매입할 것인지, 새 지분자에게 본인의 지분을 팔 의사가 있는 지 등을 확인할 필요가 있다. 또 지분 공유자가 원만하게 협의를 할 수 있는 인품을 가지고 있는지 등도 파악하는 게 좋다.

만일 합의 분할에 실패하면 법원에 ‘공유물 분할청구소송’을 내면 된다. 법원은 대개 경매를 통해 대금을 나누라고 판결한다.

그런데 경매 과정에서 제값을 받기란 사실상 불가능해 공유자 모두에게 재산상의 손실이 발생한다. 따라서 소송 과정에서 공유자끼리 합의하는 경우가 적지 않다. 이는 대부분 공유 물건의 소유 관계가 상속에 의한 것과 특수 관계자간 공동 소유가 많기 때문이다. 지분 경매로 나온 물건의 위치와 개발 가능성 등도 따져봐야 한다.

경매는 일반 매매에 비해 예상치 못한 추가 비용이 든다. 명도(세입자 비우기)가 제대로 안될 경우 소송까지 고려해야 한다. 소송에 이기더라도 강제집행 비용이 들 수 있다. 뜻하지 않은 세입자의 대위변제 가능성에도 대비해야 한다. 대위변제란 후순위 세입자가 1순위 근저당금액이 적을 경우 이를 갚아버리는 것이다.

이 경우 후순위 세입자는 자동적으로 대항력 있는 세입자로 바뀌어서 낙찰자가 그 금액을 물어줘야 한다. 응찰자는 1순위 근저당의 실제 채권금액은 얼마인지, 세입자가 그 돈을 채무자 대신 갚을 수 있는 지도 사전에 따져봐야 한다.

 

지분 경매 부동산 투자는 이렇게>

 

특징	투자 체크 포인트
-2명 이상이 특정 부동산을 소유한 경우 -유찰 잦고 낙찰가율도 낮아. 그만큼 고수익 올릴 수 있어 -다른 지분 공유자에게 우선 매수청구권 주어져 -낙찰 후에도 다른 공동 소유자 합의 없이는 독자적인 재산권 행사 못해	-공유 지분자와 합의 분할 유도하는 게 중요 -경매 참가 전에 지분 공유자 만나 해당 부동산에 대한 입장 등을 확인하는 게 중요 -낙찰 후 나머지 지분 매수하거나 공유 지분 전체를 제3자에게 팔아 매각 대금을 균등하게 나눠 가질 수 있어  -명도(집 비우기)와 강제집행비 등 추가 비용 발생 감안한 뒤 입찰 나서야

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