건축허가명의변경시 도급인에 포함되는 지 여부

[박성훤]

2022다247422   공사대금  (바)   파기환송(일부)

[수급인이 건물 완공 무렵 전유부분을 분양받고 건축법상 건축주가 된 사람들을 상대로 공사대금을 청구하는 사건]

◇실제 계약을 체결한 행위자가 자신의 이름은 특정하여 기재하되 불특정인을 추가하는 방식으로 계약서상 당사자를 표시한 경우(즉, 실제 계약체결자의 이름에 ‘외 ○인’을 부가하는 형태), 계약당사자가 누구인지 판단하는 기준◇

  1. 의사표시의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에는 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자의 내심에 있는 의사가 어떠한지와 관계없이 서면의 기재 내용에 따라 당사자가 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 한다. 이 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다44471 판결 등 참조). 계약당사자가 누구인지는 계약에 관여한 당사자의 의사해석의 문제로서 이에 관한 당사자들의 의사가 합치되지 않는 경우 계약의 성질, 내용, 체결 경위 및 계약 체결을 전후한 구체적인 제반 사정을 토대로 상대방이 합리적인 인간이라면 누구를 계약당사자로 이해하였을 것인지를 기준으로 당사자를 결정하고, 계약의 성립 여부와 효력을 판단함이 상당하다(대법원 1995. 9. 29. 선고 94다4912 판결 등 참조).

  2. 실제 계약을 체결한 행위자가 자신의 이름은 특정하여 기재하되 불특정인을 추가하는 방식으로 계약서상 당사자를 표시한 경우(즉, 실제 계약체결자의 이름에 ‘외 ○인’을 부가하는 형태), 그 계약서 자체에서 당사자로 특정할 수 있거나 상대방의 입장에서도 특정할 수 있는 특별한 사정이 인정될 수 있는 당사자만 계약당사자 지위를 인정할 수 있다. 계약당사자가 되면 계약으로 발생하는 권리ㆍ의무의 주체가 될 수 있다는 점에서 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하는 것이고, 때로는 강행규정 등 법률상 제한규정의 적용을 잠탈하려는 탈법적 의도에 따른 법률효과가 부여될 수도 있음을 고려하여, 위 특별한 사정의 인정 여부는 신중하게 판단하여 한다.

☞  원고는 상가건물 신축 도급계약을 체결하고 완공한 다음 피고들을 상대로 미지급 공사대금을 청구하고 있는데, 피고 김○○을 제외한 나머지 피고들은 건물 완공 무렵에 피고 김○○으로부터 전유부분을 분양받은 수분양자들이고, 그 무렵 건축주 명의변경신고(건축주: 피고 김○○ ⇒ 피고들)를 통해 건축주가 되어 분양받은 전유부분에 관하여 곧바로 각자 명의의 소유권보존등기가 마쳐졌음

☞  원고는, 피고 김○○이 나머지 피고들로부터 위임받아 변경도급계약을 체결하였다고 주장하며, 위와 같이 건축주 명의변경신고 당시 제출된 변경도급계약서(도급인: 김○○ 외 16인)에 근거하여 나머지 피고들도 도급인이라고 주장함

☞  원심은, 나머지 피고들이 건축법상 건축주가 됨으로써 도급계약의 도급인으로서 책임까지 부담하겠다는 의사로 변경도급계약서 작성 권한을 피고 김○○에게 위임하였다는 이유 등을 들어 나머지 피고들도 변경도급계약의 도급인 당사자라고 판단하였음 

☞  대법원은, 원고와 피고 김○○이 작성한 변경도급계약서에는 피고 김○○ 외에 공동도급인 명의를 확인하거나 추정할 수 있는 기재가 없고, 피고 김○○ 또는 나머지 피고들이 원고에게 공동도급인 추가를 알리거나 나머지 피고들의 공동도급인 지위를 주장한 흔적이 없으며, 이 사건 소제기 전까지 원고가 나머지 피고들을 공동도급인으로 인식하였거나 인식할 수 있었다는 객관적인 사정도 보이지 않는 점, 나머지 피고들이 각자 분양받은 전유부분에 관한 소유권보존등기 목적으로 건축법상 건축주가 된다고 해서 도급계약의 도급인으로서 수급인에 대하여 공사대금 지급의무까지 부담하겠다는 의사를 인정할 수 없는 점. 나머지 피고들이 피고 김○○에게 그들을 대리하여 공동도급인이 되는 계약을 체결할 권한을 위임하였다는 사실을 인정할 수 있는 위임장 등이 작성되었다는 사정도 없는 점 등을 이유로 들어, 나머지 피고들에게 위 변경도급계약의 도급인 지위를 인정할 수 없다고 판단하면서 원심판결 중 일부(나머지 피고들 패소 부분)를 파기·환송함